第三节 抵押的效力
第四十六条 抵押担保的范围
抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
▶理解与适用
主债权，是指债权人与债务人之间因债的法律关系所发生的原本债权，例如金钱债权、交付货物的债权或者提供劳务的债权。主债权是相对于利息和其他附随债权而言，不包括利息以及其他因主债权而产生的附随债权。
利息，是指实现抵押权时主债权所应产生的收益。一般来说，金钱债权都有利息，因此其当然也在担保范围内。利息可以按照法律规定确定，也可以由当事人自己约定，但当事人不能违反法律规定约定过高的利息，否则超过部分的利息无效。
违约金，是指按照当事人的约定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。
损害赔偿金，是指一方当事人因违反合同或者因其他行为给债权人造成的财产、人身损失而给付的赔偿额。损害赔偿金的范围可以由法律直接规定，或由双方约定，在法律没有特别规定或者当事人另有约定的情况下，应按照完全赔偿原则确定具体赔偿数额。
实现抵押权的费用，是指抵押权人在实现抵押权过程中所花费的各种实际费用，如对抵押财产的评估费用、拍卖或者变卖抵押财产的费用、向人民法院申请强制变卖或者拍卖的费用等。
▶条文参见
《担保法解释》第55、56、62、63条
第四十七条 抵押权对抵押物孳息的效力
债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
▶理解与适用
抵押权的效力及于抵押财产的孳息必须具备两个条件：（1）必须是抵押财产被扣押后，抵押权人才能收取其孳息；（2）抵押财产被扣押后，抵押权人已经通知应当给付法定孳息的义务人。
▶条文参见
《物权法》第197条；《担保法解释》第64条
第四十八条 抵押不破租赁
抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
▶理解与适用
结合《物权法》第190条的规定，关于抵押权与租赁之间的关系，应当注意：（1）在将已出租的财产抵押的情况下，承租人可以继续使用租赁物，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止，承租人可以继续享有租赁权。（2）在将已抵押的财产出租的情况下，第一，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的财产。第二，如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用买卖不破租赁的原则。
▶条文参见
《物权法》第190条
第四十九条 对抵押物的处分
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
▶理解与适用
结合《物权法》第191条的规定，对于转让抵押财产应当注意以下二个问题：其一，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意，而不应仅仅依照《担保法》第49条的规定通知抵押权人并告知受让人；同时，要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。其二，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。
▶条文参见
《物权法》第191条
▶典型案例指引
1.中国农业银行股份有限公司某支行与某房地产开发有限公司借款合同纠纷再审申请案（最高人民法院民事裁定书〔2016〕最高法民申887号）
案件适用要点：：《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。
2.重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案（《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第4期）
案件适用要点：：未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。
第五十条 抵押权转移的从属性
抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
▶理解与适用
结合《物权法》第192条的规定，在债权转让的情况下，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
▶条文参见
《物权法》第192条
▶典型案例指引
湖南某糖业有限公司与丁某某等借款合同纠纷再审申请案（最高人民法院民事裁定书〔2015〕民申字第2040号）
案件适用要点：：物权法第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本条系关于抵押权处分从属性的规定，抵押权作为从权利应随债权转让而转让。债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而消灭。
第五十一条 抵押权受侵害的救济
抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
▶条文参见
《物权法》第193条；《担保法解释》第70条
第五十二条 抵押权消灭的从属性
抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
▶理解与适用
抵押权具有从属性，从属性表现在如下几个方面：（1）存在上的从属性：抵押权的成立以主债权的存在为前提，主债权不成立或归属于无效时，抵押权也就不能成立或随之无效。但最高额抵押是个例外。（2）处分上的从属性：即抵押权不能与所担保的债权相分离而单独转让或者供作其他债权担保，只能随同债权一同转让或者债权转让时消灭。（3）消灭上的从属性：抵押权同主债权共命运，主债权如因受清偿、提存、抵销、免除等原因而全部消灭时，则抵押权也随之消灭。但主债权部分消灭时，抵押权仍存在而不能部分消灭。
▶条文参见
《物权法》第177条
▶典型案例指引
1.王军诉李睿抵押合同纠纷案（《中华人民共和国最高人民法院公报》2017年第7期）
案件适用要点：：抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权将导致抵押权消灭，而非胜诉权的丧失。抵押权消灭后，抵押人要求解除抵押权登记的，人民法院应当支持。
从权利分类角度分析，在数项权利并存时，依据权利的相互依赖关系，有主权利与从权利之分，凡可以独立存在、不依赖于其他权利者，为主权利；必须依附于其他权利、不能独立存在的则为从权利。举例而言，在债权与为担保债的履行的抵押权并存时，债权是主权利，抵押权为从权利。在主权利已过诉讼时效，丧失国家强制力保护的状态下，抵押物上所负担的抵押权也应消灭方能更好地发挥物的效用，亦符合物权法之担保物权体系的内在逻辑。故物权法第二百零二条规定抵押权行使期间的重要目的之一当在于促使抵押权人积极地行使抵押权，迅速了结债权债务关系，维系社会经济秩序的稳定。综合上述分析，应当认定在法律已设定行使期限后，抵押权人仍长期怠于行使权利时，法律对之也无特别加以保护的必要，应使抵押权消灭。
2.双流县某农村信用合作社与成都市某食用菌有限公司等金融借款合同纠纷上诉案（四川省成都市中级人民法院民事判决书〔2008〕成民终字第2619号）
案件适用要点：：抵押权因主债权的消灭致抵押权消灭，对抵押担保人不再有约束力。