第四节　抵押权的实现

第五十三条　抵押权实现的条件和方式

债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

▶理解与适用

结合《物权法》第195条的规定，抵押权人与抵押人就以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿所达成的协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。此外，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

▶条文参见

《物权法》第195条；《担保法解释》第71、72、73条

第五十四条　抵押权实现的清偿次序

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

▶理解与适用

结合《物权法》第199条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序为：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

根据《物权法》第178条的规定，《担保法》与《物权法》的规定不一致的，适用《物权法》。因此，在《物权法》于2007年10月1日施行后，本条的规定即不再适用。

第五十五条　房地产抵押权的实现

城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

第五十六条　划拨国有土地使用权上抵押权的实现

拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

▶理解与适用

在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。

▶典型案例指引

中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案（《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第1期）

案件适用要点：根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第3条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。

第五十七条　抵押人的追偿权

为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。

第五十八条　抵押物灭失的法律后果

抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

▶理解与适用

本条规定了抵押担保财产的物上代位性。结合《物权法》第174条的规定，抵押担保财产灭失后的代位物主要包括：第一，担保财产因第三人的侵权行为或者其他原因毁损、灭失时，担保人所获得的损害赔偿金。第二，保险金。担保人对担保财产保险的，因保险事故发生而致使担保财产毁损、灭失时，担保人可以请求保险人支付保险金。该保险金可以作为代位物。第三，补偿金。主要指担保财产被国家征收时，担保人从国家得到的补偿金。

[抵押物毁损灭失后，债权人要求债务人履行抵押物所担保的未届清偿期债权的，法院是否予以支持？]

一般情况下，由于抵押权得以行使的条件是主债务合同约定的清偿期届满，债务人未履行债务或者未完全履行债务。在主合同约定的清偿期届满之前，债务人可以拒绝债权人的履行请求。只有在法律有明确规定的时候，债权人才可以要求债务人提前履行合同，比如在抵押物的毁损灭失导致《合同法》第68、69条所规定的情形出现的情况下，债权人可要求债务人提前清偿债务。而在一般情况下，债权人并不能因为抵押物的毁损灭失而要求债务人提前清偿债务，也就是说，仅仅存在标的物的毁损灭失，不是债权人要求债务人提前履行债务的法定理由。

▶条文参见

《物权法》第174条

▶典型案例指引

某银行三亚市分行诉三亚市某物资公司等借款合同纠纷案（海南省三亚市中级人民法院民事判决书〔2002〕三亚经终字第14号）

案件适用要点：抵押权因抵押物灭失而消灭。由于本案所涉抵押房屋已被烧毁，抵押权人依法享有的抵押权亦归于消灭，故抵押权人关于对抵押物享有的优先受偿权也随之消灭。