第二节 房地产需求类型及特征

一、房地产需求与供给总体趋势

1.房地产需求总体趋势

随着经济不断发展，房地产总需求是不断扩大的，除人口总量不断增加外，人均房地产需求量也在不断提升。具体表现为：人均住宅面积不断扩大；人均商业设施面积不断扩大；人均办公面积不断扩大。

未来需求变化的预期是价格预期形成的主要决定因素，人们对房价的心理预期一旦形成，就可以同时影响供求关系；市场力量并不能决定预期作用的方向和性质，错误的预期可能会偏离潜在均衡价格，走向更大的偏差，这是房地产市场经常产生泡沫与周期性波动的原因所在。

相比需求而言，房地产供给受到土地、政策诸多因素影响与限制，总体上处于供不应求的状态，同时产品供应结构不合理、供给与需求不匹配，这些都决定了房地产供需不平衡。

2.住宅产品需求总体趋势

住宅产品需求主要受经济发展水平、人口数量和结构、房价收入比、城市化进程、城市与区域地位及发展潜力、购房者的偏好、对市场的预期，货币、信贷、财税政策及调控措施等影响。

随着经济不断发展，总需求将不断扩大，除人口总量不断增加对住宅产品的需求外，随着人均收入快速增长，中产阶层的增长，带来改善型需求，人均需求量也在不断提升，如人均住宅面积不断扩大。

城市化进程的发展及旧城与旧房改造带来新的置业需求，伴随城市化进程，农村人口进入城市，小城市人口涌入大城市，棚改及旧城改造“制造”的被动住房需求。

此外购房年龄年轻化，户均人口减少，房产投资需求长期存在，这些都导致购房需求被动增长。

还有生活方式转变及房地产多元化的发展产生了新的需求，如康养型房产、养老型房产、旅居民宿等。

二、住房的多样化需求

住房需求一般包括刚性购房需求、改善型购房需求、投资与投机型购房需求、恐慌性超前购房需求。

1.刚性购房需求

刚性购房需求主要是指在一定经济能力下，为了拥有独立的居住空间和较舒适的住房环境条件而产生的住房需求，是人们买房自住的需求，是最基本的住房需求。

刚需购房需求是自住型需求，是无论市场怎么变化，只要是在自身可实现的范围之内，都要在某阶段内完成置业，不过这种需求有时也是潜在的购房需求，会受到收入、就业、房价等因素的影响。

目前我国住房刚需主要有四个方面：①结婚和离婚；②旧城改造所形成的动拆户；③大学生在城市就业；④农民工进城。

一般认为，刚性购房需求是当投资与投机需求被市场屏蔽掉之后市场中的有效需求量。在房地产市场处于下行周期、量价齐跌时，市场上投资和投机行为基本消失，这时所剩下需求量即为刚性需求。

2.改善型购房需求

改善型购房需求主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置更舒适的房产来满足对居住要求提升的需求。一般改善型需求又分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需要改善居住环境的；另一类是收入水平较高，对现有住房不满意，追求更高的生活质量，而考虑购买新房的。

改善型居住需求的家庭结构特征表现：一方面是家庭成员的增加或孩子年龄的增加，需要改善居住条件；另一方面是家庭收入水平明显提高，经济条件能够支撑更高水平的居住标准。

3.投资与投机型购房需求

投资与投机型购房一般是指从理财角度出发，通过银行房贷的杠杆效应进行房产投资，买入房产后，通过出租或在一段时间内转售，以获取收益回报。

投资与投机型购房都追求房产的升值，一般投资型购房以出租为主，而投机型购房以转售为主。在过去一些年中，部分人购买了几套甚至几十套商品房，不装修、不出租，只等着涨价后炒卖，这类即属于投机型购房。

在正常的房地产市场中，投资投机型购房比例会控制在10%～15%的警戒线以内，而前几年，部分城市投资、投机型购房比例超过30%，房价不断被推高，形成房地产泡沫，因此房地产调控将抑制投资与投机型购房作为打击目标，以保持房地产市场的健康持续发展。

4.恐慌性超前购房需求

恐慌性购房一般是指担心房价不断上涨或房地产政策调整而出现的忽视价格因素，脱离实际购房需求能力的一种购房行为。这种购房行为多建立在对未来预期基础上，脱离当前自己收入水平和收入能力，通过举债的方式提前购房消费，具有盲目攀比、不计后果，透支未来等特点。

每一次购房优惠政策或购房政策收紧之前，不少恐慌性购房者提前入市，纷纷抢搭政策“末班车”，为了买房而抢房，触发抢购热潮。

买房不仅是一种经济行为，更是一种心理状态的体现，人们的买房行为极易受到外界环境的影响。当房价出现快速上涨，且一天一个价时，就会引发市场的恐慌，以致出现再不赶紧买恐怕一辈子也买不起房子的心理。在这种恐涨心理的作用下，由此即便没必要买房的人也会产生买房的想法，一些无经济能力买房或本来没考虑买房的年轻人，也会在家人的催促下匆忙入市。

恐慌性超前购房使得住房需求进一步放大，在供应跟不上的情况下，就会成为房价进一步上涨的推力，给社会带来的不利影响。恐慌性超前购房状况反复出现，既有民众对市场走势不确定性的担忧，也体现了民众对调控能力信任度减弱，这是房地产市场不成熟的一种体现，未来随着房地产调控政策的长期化与制度化，楼市步入买方市场，房价趋于稳定，这种非理性的恐慌性购房必然将会明显减少。