第三节 选房必须顺应房地产周期

一、房地产周期的四个阶段

大部分国家和地区的经济发展都是波浪式前进的，经济运行中会周期性出现经济扩张与紧缩交替更迭、循环往复，在市场经济条件下，这种“经济大气候”的周期变化如同自然界的春夏秋冬一样对我们每个人都会产生不同的影响。

房地产经济存在阶段性均衡，同时存在着周期性波动，它会随着时间变化而出现扩张和收缩交替的反复运动，一般来讲，房地产的周期波动可以分为四个阶段：复苏（增长）、繁荣、危机（衰退）、萧条。

房地产周期过程呈现以下特点：①市场经历一段低迷期（萧条）后，成交量开始逐步回升，房价随之逐步回升，自住需求者入市，市场交易量增加（复苏），房地产投资也随之增加；②随后投资与投机者活跃，交易量日益放大，拉动房地产价格迅速上升，房地产出现过热，政府开始出台调控措施（繁荣）；③当价格虚高到一定程度时，购买力受到制约，自住需求者持币观望，成交量开始下降，但房价仍然上涨（危机）；④受各种不利因素的影响，成交量持续下降，房价也开始下降，投机者被套牢，市场进入量价齐跌的（萧条）期，政府会出台刺激性措施进行干涉。

当市场处于萧条时，一般都会呈现以下特征：①房价开始下降、炒家惊恐抛售；②交易量锐减、房地产投资下降；③售房广告以理性代替感性；④开发商采用赠送等方式销售；⑤市场议价空间加大、房价打折幅度较大；⑥租金持续下降，空置率居高不下。

房地产周期和经济周期一样是经济发展的一种常态化现象，具有自然属性，且有一定的规律性，难以避免，人性的贪婪推动了经济发展循环往复、周而复始，这在股市中更可以一览无余。

当然由于济发展状况的差异，周期的影响也有大小之分，当各种因素产生共振，作用力叠加到一起时，会爆发严重危机，由此产生的破坏力会比较强，不过福祸相依，危机使得一些问题得以暴露，并得以解决，这样才能实现市场持续良性的发展，这也是房地产周期出现的意义所在吧。

二、房地产周期的表征（见表2-1）

三、不同循环周期的影响

1.宏观经济运行周期

房地产周期与宏观经济周期紧密相关，宏观经济周期在很大程度上影响着房地产周期，持续的快速经济增长是房地产发展的前提，一般宏观经济景气领先于房地产景气指标，而房地产景气指标对宏观经济影响也较大，对宏观经济产生重要影响的因素如货币供给、信贷政策、财税政策等对房地产同样会产生较大影响。

政策因素是影响房地产和宏观经济周期的非常重要因素，调控政策实际上是房地产周期与经济周期之间的缓冲器，房地产与宏观经济可持续发展，需要减少两者之间过度关联的叠加效应，避免出现大起大落，因而房地产调控政策将长期存在。

2.通货膨胀波动周期

通货膨胀周期会引发房地产市场的异常波动，从而对房地产周期产生影响，社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，当通货膨胀的预期形成后，房地产产品作为不动产具有一定的增值与保值作用，由此会成为资金追逐的对象，价格随之上涨，房价上涨会进一步推动CPI上涨，从而对通货膨胀的发展有着推波助澜的作用。一般而言，房地产价格水平与社会整体物价水平的运行周期并不完全同步，两者相互作用，逐步推高。

3.人口增长周期

人口增长是推动房地产需求增长的主动力，人口增长的波动会对房地产周期产生重大影响。房地产发展、城市发展和人口发展三者是相辅相成的，房地产持续快速发展有赖于人口的增长与人口的城市化。

可以说，看懂了人口的实质，也就看懂了房地产。受城市化、产业发展与外来人口等方面因素的影响，不同区域人口增长周期不尽相同，这在一定程度上决定了房地产发展的速度与空间。

4.产品建造与开发周期

与其他商品相比，房地产产品的建造周期相对较长，一般项目建设需要一年到两年时间，而如果从土地平整开始算起到入住，一般则要三到四年时间，期间市场可能会发生较大变化，产品供应具有滞后性。

调控政策导致市场的不确定性和资金紧张都可能导致开发企业放慢节奏，以及部分开发企业囤地，拖延开发，这些会带来房地产产品供给相对不足的状况，因此房地产产品难以维持常态的供需平衡，这也是为什么房地产市场常会出现供不应求现象的重要原因之一。

四、我国房地产周期的特点

从近现代世界各国的情况来看，任何国家在发展过程中都不可避免地会出现一个大量建造住宅的历史阶段，过去30余年我国正处于这样一个高速建设的阶段。在这样一个特定的阶段，房产产品总体上处于供不应求的状态，与发达国家成熟的房地产市场相比，我国的国情与政策不同，房地产周期也有一定不同。

从过去一些年的情况来看，我国房地产周期是典型的“政策性周期”，我国历次房地产周期波动均有重大经济政策或房地产改革或调控政策的背景，调控政策深刻影响着房地产的发展，而且政策调整显然比房地产周期对市场的影响还要大得多，这也决定了我国与其他国家的房地产周期具有明显差异。

改革开放以来我国房地产可以分为两个时期，第一个时期为1979～1997年，周期波动划分为五个阶段：即1979～1985年为复苏期，1986～1991年为增长期，1992～1993年为繁荣期，1994～1995年为危机期（宏观调控作用），1996～1997年为萧条期。

第二个时期为1998年起至今，1998～2002年为新一轮复苏期，2003～2007年为增长期，2008年为危机期，2009～2010年为繁荣期（经济刺激政策作用）。2011～2013年为增长期，2014年为危机期，2015年为复苏期，2016～2017年为繁荣期（去库存政策作用）。

近些年我国经济持续快速发展，使得很多人产生一定错觉，难以感受到明显周期性特征，房地产业市场化发展时间较短，还没有经历过一个完整的市场化的周期过程，加之我国房地产业发展具有某些特殊性，也使得人们对于房地产周期规律缺乏客观的认识，很多时候人们只看到短期的现象就认定房价只涨不跌，从而引发非理性的行为。

房地产周期对于购房影响重大，当市场持续过热，投资需求比例过高，房价居高不下，这时购房者对房地产周期规律要特别重视，并审慎投资，毕竟规律始终会起作用。