第一节 房地产及住宅产品的特性

一、房地产概念的理解误区

1.房地产不等于住宅

何为房地产？一般来说，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

从交易对象来看：房地产是指可以公开交易的建筑物（广义还包括矿藏、森林等自然资源）及其附属土地。

从产权经济学角度看：房地产是附着于土地及其地上建筑物的财产权利束，包括所有权、使用权、处分权、收益权、抵押权等。

一般人们常把住宅与房地产等同，其实房地产是广泛的概念，具有多元化的形态，商用地产、产业地产、基础设施、空置土地等均是房地产的一部分。

各行各业发展都是建立在土地及建筑物中进行，这也决定了各行各业发展都离不开房地产这个基础型行业。

2.房地产行业是第三产业

很多人都把房地产行业等同于建筑业，认为房地产开始只是盖房子，是第二产业，而事实上，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋。

房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，属于第三产业。房地产业的分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等，都属于第三产业。

二、房地产行业的基本特性

1.周期性

房地产业发展与宏观经济一样具有显著的周期性，受宏观经济周期、供需关系及调控政策等影响呈现波动状态，房地产发展周期受宏观经济周期的影响较大。

2.政策性

宏观政策对房地产业发展影响深远，土地供应政策、货币、信贷和税收政策等都会对房地产市场产生不同作用，与国外不同，国内房地产市场属于明显的“政策市”，相关政策决定了房地产的起落和发展方向。

3.关联性

房地产产业链条长、相关产业带动性强，具有高度的综合性和关联度，直接影响上下游建材、钢铁、建筑等几十个产业的发展，进而还会对相关产业就业等方面产生影响。

4.地域性

全国房地产业发展不平衡，区域分化明显，东部沿海地区的发展远快于中西部地区。同时房地产产品具有明显的地域性特征，各地气候与文化习俗不同，房地产产品的形态与标准等不尽相同，南北方差异较大，房地产市场状况受当地经济发展水平的影响较大。

5.金融性

房地产行业是资金密集型行业，国家的金融政策必然对房地产发展形成重大影响，而房地产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的变动特别敏感。如银根的松紧、利率升降、贷款审查的宽严等，都对房地产的发展形成巨大影响。

三、住宅产品与其他商品的差别

住宅产品不仅指住房本身，还包括土地、配套设施和环境等，不同区域土地、配套设施、环境等差异较大，因此住宅产品具有不可复制性；同时住宅产品也是人们生活中不可缺少的民生必需品，持续消费，具有不可替代性；其中土地等自然资源供给具有稀缺性，这也决定了住宅产品的总量受限。

住宅产品是一种复合型产品，具有住房本身和设施、环境的差异化特征：住房本身是指建筑结构、面积、房型、装修等；相关设施包括水、电、气、网络等设施；环境包括交通、空气、光照、自然景观、学校、医院等条件。

住宅产品具有公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。保障性住房具有福利性更接近公共品，一般的商品房则更接近私人产品。

由于具有消费与投资的双重属性，使得住宅产品需求总量大增，而供应相对滞后，住宅产品的这些特性决定了其需求、供给和价格机制与其他商品相比都存在较大不同。

房地产市场表现为投资性市场与消费性市场的双重属性，它的价格形成机制和一般商品有较大的不同。房地产市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，受投资需求的影响，很多情况下房价会背离实际使用的价值，震荡波动。