第八节 物业服务收支是否应当公示？

物业服务收支公示，不难从字面理解其含义，就是将物业服务企业的收费和支出项目在一定时间段通过一定方式向相关对象进行公示的行为。

实际上，物业服务收支公示与业主知情权紧密相关，物业服务收支公示是业主知情权的必然要求。

一、业主知情权

业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，即业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业公司在征得相关业主以及业主大会同意并按照相关规定办理有关手续后可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，经营所得收益扣除经营成本后应归建筑区划内的全体或者相关业主所有，故共有部分的使用和收益状况与业主的利益息息相关，业主享有知情权。

《物业管理条例》第6条第2款第（8）项以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条均对业主的此项权利作出了明确规定。

有些物业项目中制定的（临时）管理规约也会约定产权人有权监督物业管理收费情况，此种情形下，物业公司有义务公布物业管理服务费用收支账目。

二、物业服务收支公示的范围和程度

从国家到地方，对于物业服务企业应当向业主公示的范围和相关要求都有详略不同的规定。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中仅规定业主可以要求公布、查阅共有部分的使用和收益情况，但对于公布的详略程度未明确规定。

从地方立法来看，各地对于物业服务企业应当公示的范围及程度的要求存在差别。

《北京市物业管理办法》第23条第2款规定：“物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。”可见，北京市要求物业服务企业公示的范围包括三大类：一是物业服务合同履行情况；二是物业服务项目收支情况；三是本年度物业服务项目收支预算。包干制和酬金制都应当公示。

《天津市关于建立物业服务事项公开公示制度的通知》中关于物业服务收支的公示要求主要如下：一是物业服务合同约定的服务内容、服务标准和收费标准。公示时间为自接管小区后一个月内落实公示内容，至物业服务合同终止；二是提供特约服务的具体项目和收费标准等。公示时间，自提供特约服务的具体项目起，至停止该服务项目止；三是机动车场地占用费收取和使用情况。公示时间，每半年公示一次，每次公示时间不少于一个月；四是利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。公示时间，每半年公示一次，每次公示时间不少于一个月；五是房屋专项维修资金使用情况。按照房屋专项维修资金申请使用规定进行公示；六是物业管理服务费实行酬金制的，应当至少每季度向全体业主公布一次收支情况。

三、物业服务收支公示实例

重庆市某小区自2006年修建，至今已12年。该小区一直未成立业主委员会，小区公共部分的经营权一直由物业管理公司代行使，但物业管理公司一直未向业主定期张榜公示公共收益的收支明细，全体业主对物业管理公司的这种行为极为不满，以至于相当一部分业主以拒交物业管理费来与物业管理公司相争。业主与物业管理公司争执不下，部分业主遂诉诸政府相关部门，希望有关部门对以下问题作出权威回答：在小区无业主委员会的情况下，物业管理公司是否有义务向业主定期张榜公示公共部分收益的收支情况？业主多次与物业管理公司交涉，得到的答复是物业管理公司有权不予公示，这种说法有法律依据吗？

政府相关部门作出答复称，关于张榜公示小区公共收益收支明细的问题，经区房管局核实，业主可联名（或个人）要求物业公司公示小区公共收益收支情况，若物业公司在收到小区业主联名要求后仍然不公示，可向区房屋管理局反映，也可通过司法诉讼程序，以维护业主的合法权益。

显然，不管小区是否已经成立业主委员会，业主都有权要求物业管理公司进行物业服务收支公示。