第二章 管理环境

引例：2016年两会解读房地产

2015年12月中央经济工作会议提出了五大经济任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。

货币是去库存的重要工具。在2016年2月26日央行举行的记者会上，中国人民银行行长周小川更表示中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低，银行系统也觉得个人住房抵押贷款相对比较安全，有发展的机会。

去库存是供给侧结构性改革的五大任务之一。 近期一线城市房价暴涨，三、四线去库存艰难，表明总量放缓、区域分化，价格和数量泡沫并存。这个过程中，需警惕货币过度宽松与资产价格泡沫。去库存短期靠宽货币加杠杆，长期须靠市场机制和城镇化。短期看，金融政策对去库存效果明显，但有副作用。

当前房地产量价齐升的背后是包括2015年以来，货币5次降息4次降准，财政契税和营业税大幅下降，首付一套房由30%降至20%，二套房由60%～70%下降至30%等多项政策共同发力。

长期看，解决库存问题的核心是建立良好的供求平衡调节机制与农民工市民化、城镇化等人口政策。如果价格有充分弹性，库存将不会是一个明显问题，地方政府过分注重“稳房价”，会破坏正常的供求调节机制，对市场预期和价格造成不利影响。农民工市民化需要户籍制度改革、基础设施与产业配套等。美国次贷危机后房屋库存大降的经验表明，宽松货币政策是去库存的重要工具，当然，美国的良好市场机制也是重要原因。

货币政策或将延续宽松。由于央行高层首度表态“货币政策稳健略偏宽松”，加之随后央行下调存款准备金率，这是否意味着货币政策正在转向？受此影响，房价是否再度被推涨成为普遍关注的问题？

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，降准对不同城市的刺激效应会有差异，一线城市由于购房政策比较紧，而且近期也会有一个相对严苛的购房政策出台，可能刺激意义已经不大；二线城市能够获得最大的利好，主要源自这类城市的购房需求还没有完全释放，恰好可以借此次降准政策而积极推盘和营销；三、四线城市总体上库存规模较大，获取宽松的房贷可能使购房者的购房成本降低，进而加快购房效率。

严跃进称，预计去库存后续或有五大招：一是“房地产是国民经济支柱性产业”的说法可能被重提，这可能使得后续房地产经济的发展更加受宠，而去库存可能也会因为这样一个提法而得到新的动力；二是商业银行贷款政策的可调整做法有很多，一个路径是可能会继续朝15%的首付比例调整，另一个则可能是鼓励商业银行自己制定信贷比例，可能是由一些股份制商业银行先试点，而后五大国有银行可能会跟进；三是公积金贷款政策可能会继续调整，预计今年会在全国推广公积金异地使用的政策；四是购租并举的模式可能会推进，或在今年下半年由国务院推出相应的意见和政策；五是房贷利息抵扣个税的政策基本上也没有太多异议。

鉴于去库存预期的不确定性，多数市场分析人士倾向于认为货币政策仍将延续2015年的态势。货币政策以配合供给侧结构性改革为主，继续宽松，但货币宽松程度边际上可能不如2014年、2015年。

讨论：鉴于以上资料，你认为房地产企业应该如何调整经营管理策略？

资料来源：两会关于房地产的政策，两会解读房地产的提案汇总篇，思而思学[EB/OL].（2022-01-19）[2022-02-11].http：//gxscse.com/GongZuoBaoGao/ 502041.html，有改动。