上篇

人物角色表

肖受历：图灵公司老板

赵笑律：图灵公司策划

林　沛：图灵公司策划

郭三胖：图灵公司策划

辉　哥：图灵公司文案

大　熊：图灵公司设计

刘　白：图灵公司设计总监

梅　哲：兰园营销总监

景　丽：兰园销售经理

夏　芒：兰园策划经理

崔　华：兰园策划专员

文　第：兰园置业顾问

周　爱：兰园置业顾问

赵笑律笔记

时间：2月23日　地点：兰园售楼部

兰园情况介绍：

兰园，位于京州市清水区，东三环与蓝玉路交会处向东2公里，隶属主城区“京州新区北部区域”核心发展区，清水区东移版块，也是区域最后一个地块。

京州市是一个人口过千万的省会级城市，其中，北部区域总规划面积约111平方公里，将以电子信息、金融服务、科技研发为主导产业，同时，依托芙蓉湖CBD和万亩生态湿地、27公里森林保护带、鸿沟河等四条滨水廊道、十余个公园系统，建成一座低碳生态、宜居宜业的现代化新城。如图1-0-1所示。

整个区域住宅限高45米，规划容积率低于2.5，没有15层以上的高层建筑，主要以洋房别墅为主。

兰园西侧紧邻东三环，南侧紧邻云斯高速和北三环湖底隧道，加之东四环和北四环也在项目附近，出门即可直接上高速路或快速路，能瞬时通往京州市任一方向。

兰园距京州大学城约3公里，到芙蓉湖CBD仅需20分钟车程，到高铁站也不过15分钟车程，到一路之隔的芙蓉湖更是10分钟车程即达。

兰园总占地面积3000亩，是京州市三环旁“见林不见墅”的高端别墅区。整体容积率1.3、绿化率38.6%，堪称“芙蓉湖CBD修养身心的城市后花园”。

兰园也是一个追求极致艺术的楼盘。在京州市，如果兰园称自己是艺术楼盘第二，没有任何一个楼盘敢自称第一。它对艺术的偏执，从案名上就可见一斑。

一期名为塞尚的森林，产品为法式独栋+联排别墅；

二期名为达利的花园，产品为法式双拼别墅+洋房+小高层；

三期名为卢梭的艺境，产品为新亚洲风格洋房+小高层；

四期名为莫奈的湖，产品为法式叠拼别墅+洋房+小高层。

每一期的园林景观都倾注了开发商总裁的个人情怀：向日葵主题园林、玫瑰主题园林、满天星主题草坪、印象派风格全龄儿童活动区。就像兰园早期广告所写的那样：兰园的理想，就是成为兰园。

现在，兰园推出的是五期纯叠墅组团——梵高的院子，依然延续了追求极致艺术的基因，不仅打造了梵高主题儿童乐园、星空主题艺术园林，而且对样板间进行了迭代升级——装饰成了爱马仕风格。

五期梵高的院子，总占地面积50亩，容积率仅0.87，绿地率为35%。该地块本是二期达利的花园的景观示范区，随着前四期产品售罄，兰园就对景观示范区进行了地产开发。不过，这也直接导致五期叠墅紧邻二期和三期的小高层。再加上兰园拿地时间早，目前，梵高的院子还剩51年产权。

所不同的是，五期梵高的院子并没有延续之前的法式建筑风格，而是采用了现代风格。外立面以黄金麻石材、深棕铝型材、大面积落地窗构成，并配以GRC混凝土挂板，这样能带来大面积的采光面，以及良好的观景效果。

五期梵高的院子，其产品为170—210平方米的叠拼别墅（上叠+下叠），总价在500万—700万元，累计16栋200套。电梯直接入户。上下叠均赠送挑高约5.6米（可以将三房分隔成五房）、面积约39—138平方米的地下室，斜坡式采光+三扇采光面满足地下室使用要求。同时，户户送花园（北院26—33平方米，南院56—132平方米）。

虽然每户都有两个车位的配置，但是跟其他别墅项目送车位不一样的是，兰园的车位需要花50万元购买。

兰园所处区域路网实在太差，仅有北边的几条新路正在修建。唯一能通往项目的主干道蓝玉路，在货车的频繁碾压下，路面早已坑坑洼洼、破烂不堪，开车经过时颠簸不已。尤其遇到下雨天气，积水现象非常严重，实在影响项目形象。

加之梅笛思国际软件园、银柯智慧谷刚刚开始建设，整个区域几乎就是一个大工地。如图1-0-2所示。

区域里仅有兰园和紫晶苑（机关家属院）两个高端社区，十分缺乏人气。生活配套设施更是严重不足，商业街仅有一家便利店和一家药店开业，集中式商场还停留在规划图纸上；虽然签约的艾利斯顿国际小学已经开学，但是幼儿园和中学何时落地还在洽谈中。

在营销推广上，兰园更是要将“艺术”进行到底。售楼部活动是梵高艺术展、3D沉浸式艺术展、米其林梦幻美食节；广告打造的视觉效果是蒂芙尼蓝，主画面风格是安迪沃霍尔的波普艺术，广告语调性十足——“一号人物的世界名片”“世界豪宅　献礼大人物”。

实际销售情况是，200套叠墅，累计去化39套。2021年蓄客三个月，6月份开盘卖了32套，之后的两个月每个月能卖两三套，但是最近半年只卖了2套。

销售业绩一直不见起色，集团频频施压，各条线领导纷纷指导救火，操盘手几度换人，仍无济于事。眼下，营销费用更是捉襟见肘，而佣金提高到30万元/套，分销都不愿意合作。更严重的是，团队士气低落，已经掀起离职风波。