1.2　房价这么高，是谁在买房？

这个问题，笔者太有发言权了！

一开始，笔者在北京从事一线的房产营销，后来作为线上买房咨询师，陪伴着全国各地的买房人。而无论是做一线营销，还是做买房咨询，笔者都会问清楚买房者们如下几方面的问题：职业、收入、家庭房产持有量、购房资金数量、家庭财产年化收益率。

虽然笔者不敢说完全地了解买房群体，但却敢说自己接触到的都是最真实并且最后都买到房的群体。往往我们认为的很多“理所当然”，实际上也可能是“完全错误”。例如，北京的房子，并不是被外地人炒起来的。

笔者在北京从事房产营销时，一开始是做刚需改善型项目，如叠拼别墅，90%及以上的客户，都是北京人，而且都是地地道道的“老北京”，至少也在北京生活了十几年、二十年。真正用北京市工作居住证、连续五年纳税和社保买房的，少之又少，而这类人主要购买的是之前的经济适用房、自住型商品房，以及共有产权房。请注意，这类房子都是福利房，只是少数，大部分人还得买商品房。

后来笔者又做过商住两用的楼盘，当年还是不限购、不限贷，只要有钱就可以购买，而且项目当时的主打概念是“首付50万，置业北京城”，但即便如此，那个商住两用的项目80%及以上的购买力还是来自于北京当地人。

1.2.1　为什么当地人的买房比例这么高？

因为买房的门槛实在太高了，不仅是钱，还有限购政策。

大家想要买房，尤其是买靠近市区、环境好一点的新房。很多人都是卖小换大、卖旧换新，必须先把手里的房子卖掉，才能再买。否则，一套房首付300万元的话，一般人也很难一下子拿出如此大量的闲置资金。而且，北京还限购、限贷，原本凑够首付款就已经很困难了，如果没有买房资格，连售楼处的门都进不去。因此，北京原本是全国人的北京，但近些年，已经逐渐回到了北京人的北京。

笔者之前在望京和丰台住过，但都是四环、五环外的新小区，主要是租房群体，后来又搬到了国贸附近，住在一个20世纪90年代的老小区里，于是就见到了只有在中国才会有的现象：在最繁华地段的居民区，有大量白发苍苍的老人家，他们在小区里遛弯儿，在菜市场里砍价，这在国外是难以想象的。

一般在西方的发达城市，富人和老人多住在郊区的别墅或大房子里，而“贫民窟”或“酒店式公寓”，甚至“精致的鸽子笼”多集中在市中心或闹市区，多为年轻人所居住。

之所以在中国会有这样的反常现象，是因为人口很难流动以及资源的过度集聚。老年人不敢卖自己的房子，因为在郊区没有好的医疗条件；年轻人买不到市中心的房子，因为又贵又少又限购。

大家可能觉得很奇怪，为什么在网络上有很多快销品以及汽车的广告，却很少看到房地产项目的广告。这主要是因为房地产行业的获客费效比最低的是“渠道”。简单来说，就是在地铁口发传单，在小区或超市门口做展位，更易吸引当地客户的购买。加之，房地产又是“不动产”，即便你真的看上了乌兹别克斯坦的一套房子，但又不能经常去，买下来意义也不大。

1.2.2　为什么中国买房人平均年龄更为年轻？

贝壳研究院发布的《2018年全国购房者调查报告》显示，2018年中国全国购房者中“80后”占比达47.8%，2018年中国购房者平均年龄为29.5岁，对比其他国家，加拿大与墨西哥购房者的平均年龄为31岁；美国、英国的则为35岁；邻国日本的更是高达41岁，中国人的购房平均年龄显然更为年轻化。

究其原因，一方面是由于我国仍然处于高速的城镇化进程中，买房用于自住仍然属于房地产市场的主要需求，年轻人购买首套房，仍然占最大的比重。但这并不是说，中国的年轻人与国外的年轻人相比更有钱，而是因为中国大部分年轻人在购房时得到了父母的支持。这一现状在当前高房价、租房环境差的中国房地产市场中也是可以理解的。另一方面则是由于中国多地针对房屋买卖的限购、限贷措施。首套房在首付比例、贷款利率、交易税费中都会有相应的优惠，但二套房、三套房则会被要求提高首付比例和贷款利率，有些地区如北京更是禁止名下已有2套房的买房人继续购房。在这样的政策限制下，父母利用子女的“名额”进行购房的现象也非常的普遍。但也正因为有这样的限制，极易让人们无意间掉入“稀缺效应”的陷阱中，因为越是稀缺的，往往就是人们越会去购买的，从而间接地推高了中国的房价，背离了政策制定者的初衷。