1.3　为什么中国的房价这么高？

2018年国家统计局的数据显示，全国商品房销售面积为17万亿平方米，销售额为14.9万亿元，在双双创造历史纪录的同时，商品房销售均价仅为8736元／平方米，其中住宅均价为8544元／平方米。相比于6100元的人均工资，这样的房屋均价并不算高。可能是因为媒体宣传的缘故，我们常常把北京、上海等城市的新闻，当作自己身边发生的事情，也往往会把一线城市的高房价，视为全国的高房价。

实际上即便是2019年，甘肃省玉门市嘉峪关某小区的二手房，也只要2700元／平方米，而这种“18线城市”，在中国还有很多，如黑龙江省的鹤岗市，在2019年4月还曾因2万元一套的50平方米毛坯房而“走红”网络。但“高房价”也并不是无稽之谈，因为北、上、深、广四个一线城市，以及部分热点二线城市的房价也确实远远高于当地普通居民的家庭收入。

国际上通行的房价收入比(2)在4～6之间，不过，中国自1998年房改以来，就一直长期处在高于“正常值”很多的状态。Numbeo是一家专注于生活成本及质量的国外研究机构，也是全球最大的城市生活资源数据分析网站，让我们看一看这个网站在2018年年中对全球302个大中城市的房价收入比统计的情况，如图1.2所示。

从图1.2中的数据能够看出，中国四座城市雄踞了前五位里的四个席位，分别是中国香港46.89（意味着普通香港家庭46.89年的收入才可以买得起一套房），北京44.34、上海44.00、深圳39.86。

排名前十的城市，分别来自委内瑞拉、中国、斯里兰卡、印度、尼泊尔、阿尔及利亚。包括中国在内，全部都是发展中国家。排名第一的是委内瑞拉首都加拉加斯，其房价收入比高达163.20，是第二名中国香港的3.48倍。但委内瑞拉从2013年前总统乌戈·查韦斯病逝，马杜罗接任后，因长期承受美国等西方国家施加的经济制裁，加之国际原油价格的持续低迷，国内爆发了严重的金融危机。国际货币基金组织2018年7月，发布了拉丁美洲地区经济报告，预测委内瑞拉通货膨胀率2018年年底将达1000000%。而据另一家当地媒体报道，委内瑞拉日通货膨胀率为3.5%，年通货膨胀率高达1700000%。

由此得见，排名第一的加拉加斯是因为经济危机导致的货币贬值，从而致使房价收入比奇高。那么，中国的房价收入比为什么也会如此之高呢？接下来，让我们分析一下热点城市房价与居民收入偏差较大的原因。

1．中国大陆采用的是从中国香港借鉴而来的、由地方政府主导的土地拍卖制度

万通控股董事长冯仑，早在2003年就将房地产开发模式分为以下两类。

（1）一类是中国香港模式。中国香港是城市经济体，可供开发的土地面积极其有限，实行“低税收、高地价”政策，政府的主要财政收入来源于卖地。政府对土地实行垄断，实行高地价可给政府带来极大的收益，另外几大房地产开发商也垄断了70%的新房供应量。政府和房地产商博弈的结果就是“高地价、高房价、高利润”。

（2）一类是美国模式。美国是大陆经济体，土地随着城市化的进程不断被开发。在美国，土地是无限供应的，只要修路、架轨（城铁）、挖洞（地铁）就会有大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。另外，房地产公司又充分竞争，垄断局面并不明显，因此地价、房价都由供求关系决定，房地产公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和以长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。

以上两种模式在本质上没有好坏之分，只有适用与否的区别。虽然中国香港的房价收入比远高于美国的众多城市，但香港的“低税收”也同样保证了经济的繁荣，促使其成为亚洲的金融中心。虽然美国的土地归个人所有，享有永久的产权，但房屋所有者每年却要缴纳高昂的房产税，而且公共设施的更新也十分缓慢。

20世纪80年代前，我国曾经在西安、贵州、青岛等地进行了多次商品房销售试点，但人们购房意愿惨淡，且房屋开发启动资金也很难筹措。而借鉴了香港土地拍卖制度的深圳，使得政府不仅不用出钱，还可以从土地中一次性获取大量现金，开发商也能通过房屋预售制度，在建成之前就从购房人手中获得购房款，对当时的中国来说，这种土地拍卖与房屋预售制度，非常先进且有效。

地方政府可以通过土地拍卖，在早期以廉价供应土地来吸引开发商建造商业楼盘与住宅。在城市发展中期，通过抬高土地价格，从而可快速获得大量的土拍财政收入，对基础建设继续进行大量投入，吸引更多人落户发展，并继续抬高土地价值，反哺城市经济，形成“城市—土地—城市”的正向循环。

但凡事有利便有弊，土地归政府所有，统一由政府进行招标、拍卖、挂牌出让，这样的垄断人为地造成了供求关系的不平衡。开发商经过了十几轮激烈的公开竞拍后，拿到了高价拍到的土地，加上建造成本、各种税费、营销成本和预期利润后，呈现在买房人面前的便是一个“让人绝望”的高房价。

2．公共资源分布不均，为了享受城市资源需要购买房产

在过去一段时期，中国的贫富差距较大。国家统计局数据显示，我国基尼系数(3)自1997年以来，几乎一直在扩大，在2009年达到0.490的巅峰，这几年稍有回落，2017年年末为0.467。

这样的贫富差距，代表着资源的集中度很高，即大部分的资金集中在少部分人手中，而拥有着大部分资金的少数人群，则可以推动任何一种商品的价格上涨。优质的教育、医疗、公共设施高度集中的大城市，自然成了这些少数人群投资的绝佳选择。

一二线城市的房价这么高，不买房可以么？确实也可以不买。但这样一来，你也很难享受到作为这些城市居民而有的各种待遇，如养老、医疗、社保和子女的就地教育。大多数买房人的购房目的，根本不是为了炒房或投资，也不是为了自己，而是为了子女未来的教育。

以教育资源无出其右的北京市为例，在链家地产官网上，一套建成于1944年的二手房，在2019年的链家网挂牌价高达137201元／平方米，位于二环内西四地铁站旁，是其价格高昂的原因之一，但其对口的西城区重点小学黄城根小学，才是它单价逼近14万元的关键所在，具体内容如图1.3所示。

不过随着城市化的不断推进，户籍制度正在逐渐瓦解。人才新政、入学新政、租售同权，也在一点点撼动着“户口”与“学区房”这两个高房价的基石。2019年4月，国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》就有如下内容：

积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力?度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万～300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万～500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

3．轰轰烈烈的城镇化运动与人口的积聚，拉大了城市间房价的差距

在中国轰轰烈烈的城镇化运动中，由于外来人口大量涌入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由城市经济整体财富水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等因素决定的，因而这些城市的房价会比当地居民的平均收入高上不少。加之，人们在此时购买的不仅是房产当下的居住属性，也是他们对城市未来的预期价值。

正如贷款的本质是对未来的高度自信，人们之所以愿意负债购买北、上、深、广等热点城市的房产，也是因为对国家、大城市以及自己的未来充满信心。而中国过去数十年来的飞速发展，也确实值得人们期待。

毋庸置疑的是，在这片有着五千年悠久历史的土地上，人口从未如此这般地自由流动，而高房价只是这种自由的微小“代价”。

4．长期的居民收入增长与货币超发，让居民手中的货币增加

国家统计局数据显示，2018年全国居民人均可支配收入28228元，比上年名义增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.5%。而在1998年，这一数字才仅为5425.05元。20年的时间，增长了5倍。居民的收入增长后，购买力也会有所提升，房产作为刚需型商品，价格也自然会随着居民收入的增加而水涨船高。

在居民收入快速增加、中国经济飞速发展的同时，也会伴随着一定程度的良性通货膨胀与货币超发，自1996年，M2/GDP(4)超过1之后（1996年为1.0691），20多年来，货币一直处于超发状态，2017年年末，M2指标值为1676800.00亿元，GDP绝对值为827122.00亿元，M2/GDP更是达到了2.0272。超发的货币，很轻易就会流入楼市，与其他因素一起，共同构筑起中国房价只涨不跌的神话。

5．我国除房产外，居民其他投资渠道相对匮乏

久居一线城市的人可能会有一种错觉：买房的首付至少要有100万元才行。但实际上，对于不少的中国人而言，当有20万元的存款时，便可开始考虑是否需要进行房产投资了。因为我国金融市场暂时仍不完善，居民对于理财的知识也非常匮乏，而他们能够接触到的稳妥理财渠道又相对不足。因此，对于普通老百姓来说，最稳妥的投资就是背靠政府的房产。

在中国，私募的投资门槛大概是500万元，而银行理财产品的年化收益率有限，P2P风险很大，股票市场也在常年上演着“庄家割韭菜”的故事，手里有钱却没有多少理财知识和精力的普通人，自然而然会把目光聚焦到房产上。

6．极低的房贷利率和持有成本

中国银行的商业利率，在快速的经济发展过程中，长期处于被有意压低的状态，不仅降低了融资成本、鼓励了投资，也加快了资本积累的速度。尤其是低息长期的公积金贷款，以及商业银行的住房贷款，几乎是一个普通公民可以享受到的国家提供的“最优福利”。

房屋贷款，即便不是公积金贷款，对于首套房的年轻人来说，也能享受最久长达30年，最低可低至4%，最高也不过6.37%的商业住房贷款（银行基准利率4.9%，不同时期会有0.8～1.3倍的情况出现），而且贷款通过率也极高。这是在其他国家根本做不到的事情。

与极低的房贷利率相伴而来的，是极低的持有成本。过去很长一段时间，房产的持有成本，除了少量中高档小区需要缴纳的物业费外几乎为零。虽说房产税的呼声极高，也一定会落实，且早在2011年便于沪、渝两地进行了房地产税征收试点。但直至2019年，仍有包括完成住房普查、明确房屋性质界定、完善税法等若干环节需要推进。

7．房产是家庭财产的重要构成

2007年中国居民部门债务占GDP的比重不足20%，到了2017年下半年，这个比重已经突破了53%。美国用了40年的时间才完成了20%到50%的提升，在中国则仅用了不到10年的时间。可对于美国而言，居民债务中房贷的比重并不大，包括各种各样的消费贷，而中国则是因为过去一段时间的房价快速上涨，引起了一波又一波的恐慌性贷款购房，从而使得贷款激增。

但买房者，并不都是购买首套房的年轻人。援引中国家庭金融调查与研究中心《2018年一季度城市家庭资产指数报告》：

在过去十年间，新购房为首套房的占比在持续下降，新购房为第二套或第三套及以上住房的比例持续上升。2008年新购房中，首套房占比为70.3%，到2017年该比例下降至45.8%，2018年一季度进一步下降至30.8%。新购房为第二套房的比例逐年上升，从2008年的26.5%上升到2017年的39.2%，2018年一季度进一步上升到43.8%。新购房为第三套房及以上的占比也呈增加趋势，从2008年的3.2%增加到2017年的15.0%，2018年一季度进一步上升到25.4%。

这一数据表明，投资性、投机性购房，已经占到居民购房总量的半数以上。

2017年，中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据显示，中国家庭的房产在总资产中占比为69%，同时期美国的占比为36%，几乎相反。

2019年，广发银行与西南财经大学在调查国内7大区域、23个城市的近万户家庭后，发布了《中国城市家庭财富健康报告》，该报告显示：从资产规模来看，2018年我国每户城市家庭平均拥有161.7万元资产，户均资产不及美国家庭的30%；从家庭财富配置来看，我国城市家庭更偏好买房，住房资产占比高达77.7%，是美国家庭住房资产占比（34.6%）的2倍之多。

8．房产是国家经济的支柱产业

世界上大部分国家的房地产总市值，可以达到年度GDP的2～3倍，且普遍是可变价财富总量的50%及以上，这是股票、债券、实物商品、收藏品，乃至任何资产都无法匹敌的。

经历了2017年至2018年房地产市场的上涨后，有人按照商品房成交均价、二手房成交均价，以及城市房屋保有量估算了一下，2017年年末，我国房地产总市值已经高达430万亿元，这还不包括大量隐形的小产权房。而2018年国家统计局的数据显示，中国当年的GDP仅为90万亿元。

2017年中国全年国内生产总值827122亿元，其中房地产开发投资占比13.2%。考虑到制造业投资一半左右与房地产相关，地方基础建设投资很大程度受地方土地财政支撑，相当一部分服务业投资，如旅游、餐饮与房地产相关，房地产产业链带动的相关投资占全社会固定资产投资的50%左右。

《2017年全国房地产开发投资和销售情况》原文摘录如下：

2017年，房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%，增速比1—11月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积536444万平方米，增长2.9%。房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅新开工面积128098万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积101486万平方米，下降4.4%，降幅扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积71815万平方米，下降7.0%。2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%，增速比1—11月份回落0.5个百分点；土地成交价款13643亿元，增长49.4%，增速提高2.4个百分点。

2018年6月，国家统计局公布的数据显示，1～5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比增长10.2%；全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%；全国商品房销售额48778亿元，同比增长11.8%。

也许大家对48778亿元没什么概念，2017年“双十一”期间，天猫、淘宝两个平台再次创造了奇迹，共卖出了1682亿元的商品，而2017年1～5月份，全国被各种限购、限贷、限售政策打压得很惨的房地产交易额，也要让“双十一”的销售额持续足足一个月，才能与之比肩。

既然我们已经知道中国房价收入比如此之高的原因，那么如何来降低房价收入比，如何让人们可以买得起房呢？要回答这个问题，就需要先了解一下其他国家是如何将房价收入比维持于低位的。