2 解除权行使期间约定为十日内是否有效

——田某燕、毛某学诉重庆鲁能开发（集团）有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终1418号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：田某燕、毛某学

被告（上诉人）：重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）

【基本案情】

2017年8月19日，鲁能公司与田某燕、毛某学签订《重庆市商品房买卖合同》，约定田某燕、毛某学购买其开发的位于重庆市渝北区仙桃街道中央公园北路28号鲁能城中央公园8幢某商铺，总价款1421979元。合同中约定首付款861979元，按揭贷款560000元。若因鲁能公司原因导致田某燕、毛某学未能获得银行贷款或者获得银行贷款少于申请额的，田某燕、毛某学可单方解除本合同。鲁能公司应当在2018年5月30日前交房，若逾期超过九十日后，田某燕、毛某学有权解除合同，自解除合同通知到达之日起三十日内鲁能公司应退还全部已付房价款及利息，并按已付房价款5%支付违约金。银行按揭款应于本合同签订之日起六个月内支付到鲁能公司账户，逾期鲁能公司有权收取日万分之五的违约金，并有权选择解除合同。若按揭款未到达鲁能公司银行账户，则鲁能公司有权拒绝交房直至田某燕、毛某学付清全部应付款。田某燕、毛某学方根据本合同约定行使解约权的，应当在本合同解除权产生之日起十日内行使，逾期不行使视为田某燕、毛某学放弃。

2018年9月15日，田某燕、毛某学以未办理银行按揭贷款，未交房已逾期九十日，发函要求与鲁能公司解除合同。同日，鲁能公司向田某燕、毛某学发出了交房通知，2018年9月28日，发出办理按揭贷款的通知。

鲁能公司认为，银行规定商业按揭贷款应当在取得竣工验收备案登记证后才能办理，该房屋于2018年9月11日取得，故一直未通知田某燕、毛某学办理按揭贷款手续，且置业顾问告知过田某燕、毛某学该情况，不同意解除合同。但田某燕、毛某学称对上述情况并不知情，认为鲁能公司逾期办理按揭贷款，逾期交房，约定解除权条件成就，即使约定解除权不成就，其向鲁能公司发出解除合同通知书也应当视为对鲁能公司履行合同主要义务的催告，经合理期限鲁能公司未履行，符合法定解除权的行使条件。

【案件焦点】

1.合同约定解除权行使条件是否成就；2.约定行使期间十日内是否有效。

【法院裁判要旨】

重庆市渝北区人民法院经审理认为：田某燕、毛某学与鲁能公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。合同中并未对何时办理按揭贷款进行约定，仅约定若按揭款逾期的，鲁能公司可选择解除合同及要求支付违约金。本案由于鲁能公司原因造成不能办理按揭贷款的，鲁能公司不能以此为由向田某燕、毛某学主张逾期付款的责任，田某燕、毛某学也无权依据此条的约定向鲁能公司要求解除合同。

合同中虽明确约定按揭款未到达鲁能公司账户，其有权拒绝交房。但未付款的原因是鲁能公司造成，即鲁能公司的行为阻止了交房条件的成就，即应当视为田某燕、毛某学已付清全部购房款，鲁能公司应当在2018年5月30日前交房，其在2018年5月30日尚未取得竣工验收备案登记证，不能达到交付条件，加上其阻止了交房条件的成就，应当认定鲁能公司逾期交房的行为成立，且逾期交房已超过九十日，田某燕、毛某学有权解除合同。

对于解除权的行使期间问题。鲁能公司提供的商品房买卖合同属于格式条款，其约定的合同解除权产生之日起十日内行使，该条款明显限制了田某燕、毛某学的合同解除权，应当无效。田某燕、毛某学于2018年9月15日向鲁能公司发出了解除合同通知书，鲁能公司收到该解除通知时解除。重庆市渝北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条等规定，作出如下判决：

一、被告鲁能公司立即退还原告田某燕、毛某学购房款861979元及利息；

二、被告鲁能公司立即支付原告田某燕、毛某学违约金43098.95元；

三、驳回原告田某燕、毛某学的其他诉讼请求。

鲁能公司不服一审判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理后，双方达成如下调解协议：

一、鲁能公司与田某燕、毛某学一致同意双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于2019年3月19日解除；

二、鲁能公司在2019年3月25日前退还田某燕、毛某学购房款861979元，购房款利息55451元，违约金21549元；

三、如果鲁能公司未在前述期限内付清前述诸笔款项，双方一致同意按照（2018）渝0112民初21805号民事判决履行。

【法官后语】

本案处理重点在于双方约定的合同解除条件是否成就，约定解除权行使期间为十日内是否有效。我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

具体到本案中，田某燕、毛某学存在逾期未支付按揭款行为，鲁能公司存在逾期交房九十日的行为，因未支付按揭款的原因系鲁能开发公司造成的，故鲁能公司不能基于田某燕、毛某学未支付按揭款从而拒绝交房。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己利益，不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。鲁能公司因为没有取得合法竣工验收备案登记证导致田某燕、毛某学无法向银行申请按揭贷款。应当视为支付按揭贷款条件成就。

对于双方关于解除权行使期间为十日的约定是否有效。约定解除权有别于法定解除权。法定解除权是符合法定情形下才能解除合同，一般是经催告后三个月未履行，三个月内可以行使解除权，未经催告的一年内行使，该行使期间理论上为除斥期间，该期间不适用于诉讼时效的中止、中断，该期限一经通过，则解除权归于消灭。

约定解除权是双方自愿约定，属于私权处分范畴。约定解除权虽然有助于当事人对其交易风险进行分配，有助于提高解约效率，降低解约成本，但同时也要遵守诚实信用、善良风俗原则。实践中，究竟双方约定解除权行驶期间多久为宜。笔者认为，一般情况下约定解除权人通过邮局以邮寄的方式向合同相对方发出函告进行催告或者发出解除合同通知书，催告也有一定的期限，扣除邮寄在途时间，可以参考法定解除权，以三个月至一年期间为宜。尤其是在签订合同中，若一方属于提供格式合同，则不能不正当利用格式条款免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，否则该条款无效。

本案中，提供格式条款的鲁能公司约定合同解除权行使期间为十日，可视为该约定没有合理约定设置解决问题的缓冲期和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款，应认定为无效。故一审及二审法院作出解除双方签订的商品房买卖合同的裁决。

编写人：重庆市渝北区人民法院 郭蒙政