3 开发商未主动告知无预售许可证是否构成故意隐瞒

——罗某敏诉重庆市凡庄房地产有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终5296号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：罗某敏

被告（上诉人）：重庆市凡庄房地产有限公司（以下简称凡庄公司）

【基本案情】

2017年9月5日，凡庄公司与罗某敏签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同末尾甲方签章处有凡庄公司的公章，罗某敏亦在末尾签名捺印。

凡庄公司于2018年3月30日取得了案涉房屋的商品房预售许可证。

【案件焦点】

凡庄公司未告知无预售许可证是否构成故意隐瞒，若合同无效，本案是否应由凡庄公司向罗某敏赔偿已付房款一倍的损失。

【法院裁判要旨】

重庆市璧山区人民法院经审理认为：凡庄公司作为专门的房地产开发企业，在涉案房屋并未办理预售许可证的情况下对房屋进行预售，违背了法律的强制性规定，且直到罗某敏起诉时，凡庄公司仍然未取得涉案房屋的预售许可证，因而案涉房屋买卖合同无效。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第九条的规定，凡庄公司明知涉案房屋尚未取得预售许可，将不具备进入市场交易条件的房屋预售给罗某敏，并收取全部房款，其行为违反了法律法规的禁止性规定，且在案证据不能证实凡庄公司已将未取得预售许可证的情况告知罗某敏。

据此，重庆市璧山区人民法院判决：

一、凡庄公司与罗某敏签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；

二、凡庄公司于本判决生效之日起三日内返还罗某敏购房款332305.2元以及预交大修基金和税款20000元，并向罗某敏支付赔偿款332305.2元。

凡庄公司不服一审判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为：1.凡庄公司未告知无预售许可的行为构成故意隐瞒。本案中，首先，凡庄公司有隐瞒行为，其作为专门从事房地产开发的企业，未履行法定的告知义务，其默示行为也构成了隐瞒；其次，凡庄公司有隐瞒的主观故意，其未主动告知，且案涉合同虽载明为重庆市土地和房屋管理局的格式文本，但并非该局颁布的正在使用的示范格式文本，证明凡庄公司具有诱使对方认为其公司出卖的标的物合法，进而作出错误表意的故意；再次，罗某敏作出了购买房屋的意思表示并缴纳了房款；最后，罗某敏陈述当时知道没有预售许可证就不会买，足以认定隐瞒的事实与作出购买意思表示之间具有因果关系。

2.根据《解释》第九条规定，因出卖人的欺诈行为所造成的后果不同、损失不同，法院可对其承担的赔偿责任在已付房款一倍以内可进行调整。本案中，二审考虑了以下因素：一是凡庄公司在一审第二次开庭前即取得预售许可，而司法实践对此情形下合同效力如何认定争议较大；审理中凡庄公司表示愿意继续履行合同，其故意隐瞒行为并未导致罗某敏购买房屋的合同目的不能实现，不属于情节特别严重的情形。二是罗某敏在签订合同后75天即提起本案诉讼，案涉房屋地点处于璧山区丁家镇，房价波动不大，已付房款的一倍远远超过其资金占用损失。二审法院酌情确定赔偿数额为已付房款的30%即99691.56元，由凡庄公司向罗某敏承担赔偿责任。

据此，重庆市第一中级人民法院判决：

一、维持原审判决书第一项；

二、撤销原审判决书第二项；

三、变更原审判决书第二项为：凡庄公司于本判决生效之日起三日内返还罗某敏购房款332305.2元以及预交大修基金和税款20000元；

四、凡庄公司于本判决生效之日起三日内向罗某敏支付赔偿款99691.56元；

五、驳回罗某敏的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案主要争点是开发商未告知无预售许可证是否构成故意隐瞒，该问题涉及对《解释》第九条规定的理解与适用。

《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

笔者分析如下：

一、开发商未告知无预售许可是否构成“故意隐瞒”

在民法传统理论中，故意隐瞒是欺诈的表现形式之一。学术界较为一致的观点认为，欺诈一般是明示的，但在负有告知义务的情况下，未主动告知也构成故意隐瞒。一般来说，此种告知义务来源于法律规定、合同约定。

取得《商品房预售许可证》是商品房预售的条件之一。根据惯例，开发商通常在销售场所公示预售许可。签订合同时，购房者未询问、开发商未告知的情形是否构成故意隐瞒，《解释》第九条未作出明确规定，在理论和实务中存在争议。本案中，凡庄公司未主动告知无预售许可证。根据相关法律规定，开发商对预售许可证负有出示义务。但是，出示是否等同于告知？笔者认为，首先，出示的汉语释义有告示之意，也即出示包含告知；其次，因开发商和购房者在房地产领域存在信息不对称，基于公平原则，开发商应负有展示、告知等积极出示义务。因此，开发商未积极主动告知购房者无预售许可应认定存在欺诈行为和故意。

此外，购房者未主动询问，是否影响开发商构成故意隐瞒之欺诈？笔者持否定意见，理由：（1）一般购房者不具备房地产专业知识，不应对其审查义务进行苛求和强加；（2）欺诈行为的构成要件并不包含审查受欺诈人有无过错的要件；（3）虽不影响欺诈定性，但可作为确定赔偿金额时的考虑因素。

值得注意的是，购房者通常要考虑诸多因素，如价格、位置、环境等，但若其作出“如当时知道没有预售许可证，就不会买”的表示时，即足以认定开发商应告知而未告知的行为与购房人购买结果之间存在因果关系，构成故意隐瞒。

二、在构成故意隐瞒的情况下，若合同无效，如何适用《解释》第九条规定

解读该条款，赔偿责任可由法院根据实际情况，在已付房款的一倍之内进行调整；三种情形导致合同是否能实现的后果不同，在适用时应注意区分。

反观本案，其一，从合同的效力看，《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条将合同效力补正时间限定为起诉前，但有些法院将其延伸至“一审法庭辩论终结前”。本案中，凡庄公司取得预售许可证是在一审第二次开庭前，是否严格适用上述规定认定合同无效存在争议。如认定合同有效，则不应适用《解释》第九条。二审法院从有利于购房者的角度出发，选择严格适用认定无效，而在适用《解释》第九条判令赔偿额时，不宜顶格适用赔偿已付购房款的一倍。其二，从诚信履行看，合同当事人均应遵循民法中的帝王条款——诚实信用原则。凡庄公司取得预售许可后，案涉合同可以履行，且凡庄公司愿意履行，罗某敏不愿履行。也即凡庄公司虽未及时取得预售许可证，但并未造成特别严重的后果，此为二审法院确定凡庄公司的赔偿责任时所考量的重要因素之一。

综上，笔者认为，在适用《解释》第九条确定开发商的赔偿责任，应综合考虑以下因素：（1）因开发商故意隐瞒导致的后果严重程度，如购买房屋的目的能否实现；（2）因合同无效给购房者造成的损失大小，如房价涨幅；（3）购房者是否尽到合理的审查义务，主要根据购房者的自身情况来判断。

编写人：重庆市第一中级人民法院 陈瑜 庞端端