一、商品房预售

1 合同因不可抗力解除后双方责任的认定及对当事人补充约定的认定

——柯某诉青海福源房地产开发有限公司商品房预约合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终568号民事判决书

2.案由：商品房预约合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：柯某

被告（上诉人）：青海福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）

【基本案情】

2013年8月30日，原告柯某与被告福源公司签订《商品房预订协议书》一份，约定原告预订由被告开发建设的房屋一套，原告自协议签订之日向被告支付商品房预订房款100000元，若被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，应双倍返还定金。协议签订当日，原告向被告交付定金100000元，被告向原告出具了收据一份。2015年3月，因西宁市轨道交通建设的规划，预售房屋所在的住宅小区的建设被西宁市政府叫停，要求重新进行规划。在被告无法继续履行协议的情况下，原、被告商定退还购房定金。2015年4月24日，被告向部分预定客户（含原告）出具承诺书承诺：“于2015年4月28日退还房屋认购定金及利息，另加每户补偿金1000元，如未退款，将每户退款额定为15万元（含房屋认购定金及利息）。”后工程一直未能开工，被告也未按期退款。经市房管部门组织预定客户和被告协商，被告于2016年1月26日、2月22日、4月8日、5月26日、8月5日陆续向原告退还购房定金共计57600元，剩余定金42400元至今未退。

【案件焦点】

1.关于福源公司返还柯某预定房款的问题；2.关于福源公司承诺的违约金的问题。

【法院裁判要旨】

青海省西宁市城东区人民法院经审理认为：原告柯某与被告福源公司签订的《商品房预订协议书》，因不可抗力的原因，导致合同双方目的无法实现，故被告应履行返还剩余定金之责，及时将剩余定金42400元返还给原告。合同无法履行后，被告向原告出具的承诺书，承诺了退还购房定金的期限及违约责任（即逾期退款被告愿承担违约金50000元）。该承诺书是在被告因不可抗力无法继续履行原协议的情况下，原、被告对关于被告退还定金的补充约定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定严格履行各自的权利和义务。现被告未按期履行约定，属违约行为，应承担违约责任，故原告对违约金50000元的主张法院应予支持；被告以承诺书违背其意愿的辩解，无证据印证，不予采信。因承诺书中约定的150000元中明确载明含房屋认购定金及利息，原告在主张违约金的同时，又主张利息，属于重复，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告福源公司于本判决生效后一个月内给付原告柯某预定房款即定金42400元及违约金50000元，共计92400元；

二、驳回原告柯某的其他诉讼请求。

福源公司提起上诉，青海省西宁市中级人民法院同意一审法院裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案主要涉及以下两个问题，现分别予以解说。

关于福源公司返还柯某预定房款的问题。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免、并且不能克服的客观情况。除此之外，不可抗力的构成要件还应包括该事件发生在合同订立以后，该事件非因任何一方之过失引起。福源公司与柯某自愿签订的福源水岸豪庭商品房预定协议书，因西宁市轻轨交通一号线规划建设，预售房屋所在的住宅小区的建设被政府叫停，要求重新进行规划，从而导致合同双方目的均无法实现，此种情况，属于不可归责于合同任何一方的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人。在协议书已合法解除的情况下，福源公司理应履行返还定金之责，及时将剩余定金42400元返还给柯某。

关于福源公司承诺的违约金的问题。福源公司在无法继续履行的事由出现后不能及时返还购房定金的情况下，于2015年4月24日出具承诺书，并得到柯某认可，该承诺书是双方就返还购房定金事宜的补充约定，应当认定为双方达成的新的意思表示，且承诺书内容不违反法律、法规强制性规定，应当认定有效，双方应按约定严格履行各自的权利和义务。现福源公司未按期履行约定，属违约行为，应承担违约责任。而福源公司所持承诺书系其公司在受胁迫的情形下出具，柯某放弃承诺书内容，同意只退还定金的主张，因其提交的证据不足以证明其主张成立，且其公司在除斥期间内未主张撤销承诺书，故不能成立。

编写人：青海省西宁市城东区人民法院 马雪莹