006 承租人已向原业主交租金能否当然免除其向新业主交租金？

【典型案例】深圳市GDT投资有限公司与深圳市龙岗区布吉坂田YX电子元件厂、台湾地区YX电子工业股份有限公司租赁合同纠纷案

案例索引

一审：广东省深圳市龙岗区人民法院（以下简称龙岗法院）（2007）深龙法民初字第6562号民事判决书

案情介绍

被告深圳市龙岗区布吉坂田YX电子元件厂（以下简称深圳YX电子元件厂）系被告台湾地区YX电子工业股份有限公司（以下简称台湾地区YX电子公司）的来料加工企业。2002年6月18日，台湾地区YX电子公司与孙某芬签订了一份《租赁合约》，主要约定：由该公司租赁孙某芬自有的位于布吉坂田竹头窝宝利工业区第5栋第2层、第4层（共用面积2880平方米）作为办公场所，租期从2002年6月17日起至2008年6月18日止，共6年。工业厂房租金为每月8.95元／平方米，共25776元。以1%的幅度逐年递增，租金每月结算一次，每月5日前交清，逾期不交，每拖延一天按每天加收租金总额5%的滞纳金；逾期一个月不交，视为对方违约，并双倍加收违约金。水、电、管理费及其他费用由租户直接向管理部交纳。本合同签字生效后，承租人须交2个月的租金作为定金。

上述《租赁合约》签订后，台湾地区YX电子公司租赁孙某芬的上述厂房实际由深圳YX电子元件厂使用。深圳YX电子元件厂已向孙某芬及孙某芬委托管理的深圳市艺坛实业发展有限公司（深圳市艺坛宝利物业管理部系该公司内设机构）交纳了2个月的租赁押金及2007年5月31日前的租金。

2006年3月1日和3月9日，原告深圳市GDT投资有限公司（以下简称原告）分别参加深圳市福田区人民法院委托深圳市房地产交易中心在深圳市振兴路东八号设计大厦2楼举行的第452场和第456场房地产专场拍卖会，由原告分别以590万元和5123064元竞得深圳市龙岗区布吉坂田竹头窝轻工厂房第5栋第2～4层和第5～8层。2007年3月15日，深圳市福田区人民法院以（2006）深福法执字第1031-5号民事裁定书，依法裁定将上述房产过户到原告名下。深圳市福田区人民法院于2007年5月29日作出（2006）深福法执字第1031-3号通知书，通知包括深圳YX电子元件厂在内的深圳市龙岗区布吉坂田竹头窝轻工厂房第5栋第2～8层租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有，租户应将2007年3月15日之后的租金交给原告。原告称其于2007年4月9日向深圳YX电子元件厂发出书面通知，向其出示相关法律文书、表明新业主身份，告知其自2007年3月16日起房租应交给原告，并于2007年4月16日前带齐公司营业执照副本、法人身份证到原告处重新签订租赁合同，并交纳2007年3月16日至4月15日的租金，逾期不签将视作主动放弃租赁关系处理。对此，两被告否认收到该通知。两被告以台湾地区YX电子公司与原业主孙某芬签订有《租赁合约》，且已将2007年4月、5月租金预交给深圳市艺坛宝利物业管理部等为由，拒绝向原告交租。

在原告取得上述厂房所有权之前，被告与原业主对《租赁合约》进行了变更，放弃了合约中关于滞纳金的约定。

原告诉称，深圳YX电子元件厂占有、使用原告的厂房，没有合法的理由4个月不交租，违反我国《民法通则》《合同法》的规定以及《租赁合约》的约定，侵害了原告的合法权益，已经构成根本违约，台湾地区YX电子公司作为深圳YX电子元件厂的来料方单位，应对深圳YX电子元件厂的上述行为承担连带清偿责任。为此，原告依法提起诉讼，请求法院依法判令：1.解除台湾地区YX电子公司与原业主孙某芬签订的《租赁合约》；2.深圳YX电子元件厂立即搬离原告厂房；3.深圳YX电子元件厂向原告支付厂房租金103104元及违约金（租金从2007年3月16日起算，暂算至2007年7月15日，具体金额截算到深圳YX电子元件厂实际搬离原告厂房之日止）；4.深圳YX电子元件厂承担本案诉讼费、查档费及其他相关费用；5.台湾地区YX电子公司对深圳YX电子元件厂上述金额承担连带清偿责任。

两被告共同答辩称：一、答辩人没有义务重复交纳2007年3月16日至同年5月31日的租金，原告的相关诉讼请求应当予以驳回。

首先，原告于2007年3月15日通过拍卖形式取得涉案厂房的所有权，但答辩人在原告取得涉案厂房所有权之前即已经向业主交纳了2007年5月31日之前的租金，并交纳了相当于两个月租金的押金。其次，原告在竞买涉案厂房时，其与深圳市土地房产交易中心签订的《拍卖成交确认书》中已明确注明：水、电、煤气、管理费等相关债务承担人为买受人；房地产按交付时现状拍卖；租约情况为有。原告通过拍卖形式取得涉案厂房的所有权，其所取得的是涉案厂房当时的现状所有权，包含该厂房当时所应承担的相关债权债务，以及该厂房原业主在该厂房范围内必须履行的全部义务。答辩人已经交纳的2007年3月16日至同年5月31日的租金及两个月的押金已包含在原告竞买厂房的价值之内。原告的主张于理于法均无据。最后，原告获得涉案厂房所有权的形式是拍卖，在涉案厂房进入拍卖程序后，原业主和原告均未通过任何方式向答辩人（承租人）告知，答辩人在这种情况下所交纳的房租合情合理合法，依法应受到法律保护。因此，既然答辩人在合法的情况下为履行《租赁合约》义务而交纳了房租，原告再次主张答辩人重复交纳房租明显侵犯了答辩人的合法权益，答辩人无义务重复交纳房租，原告的相关诉讼请求应当予以驳回。

二、原告取得涉案厂房所有权后并未能保证厂房的正常使用，违约在先，答辩人有权行使不安抗辩权，拒绝交纳租金。

原告与深圳市土地房产交易中心签订的《拍卖成交确认书》约定，原告在取得涉案房屋所有权后，必须办理相关的水电、车位、电梯使用等配套设施的相关手续，但原告至今仍未能依约办理上述相关手续。继而直接导致物业管理公司不定期地对涉案厂房实施停水停电措施，并且，由于涉案厂房所使用的车位、电梯、进出道路均为原业主所有，在原告未能与原业主办理相关手续的情况下，答辩人根本无法继续使用原来提供的车位、电梯、进出道路等相关配套设施。这从根本上改变和影响了涉案厂房的使用和收益。原告的上述行为已经明显表示其无法继续保证涉案厂房的正常使用和《租赁合约》的继续履行，其违约在先。因此，答辩人停止交纳房租完全是在行使其不安抗辩权，依据《合同法》第六十八条、第二百二十八条的规定，答辩人有权拒绝继续交纳租金，直至能正常使用为止。

三、原告主张滞纳金的诉求，无事实依据，更与事实不符，依法应当予以驳回。

本案中，虽然原告取得涉案厂房所有权后，原《租赁合约》对于原告和答辩人继续有效，但在原告取得该厂房所有权之前，答辩人与原业主已经口头达成一致，对《租赁合约》进行了修改，放弃了关于滞纳金的相关条款。原告在本案中主张滞纳金明显与事实不符，应当予以驳回。原告主张解除合同的理由不足，原告违约在先，根据“买卖不破租赁”的原则，合同未到期，被告不能搬离厂房。

裁判观点

龙岗法院经审理认为，台湾地区YX电子公司与孙某芬就孙某芬自有的位于深圳市龙岗区布吉坂田竹头窝宝利工业区第5栋第2层、第4层所签订的《租赁合约》及所作的放弃滞纳金的约定，是合约双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同和约定。原告通过参加深圳市福田区人民法院委托深圳市房地产交易中心进行的房地产专场拍卖会，竞得上述《租赁合约》项下的房产所有权。2007年3月15日，深圳市福田区人民法院以（2006）深福法执字第1031-5号民事裁定书，依法裁定将上述房产过户到原告名下。自2007年3月15日起原告取得上述房产的所有权。深圳市福田区人民法院于2007年5月29日作出（2006）深福法执字第1031-3号通知书，通知包括深圳YX电子元件厂在内的深圳市龙岗区布吉坂田竹头窝轻工厂房第5栋第2～8层租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有，租户应将2007年3月15日之后的租金交给原告。依照《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这也即民法理论中通常所讲的“买卖不破租赁”原则。据此，原告在取得前述《租赁合约》项下房产的所有权后，台湾地区YX电子公司与孙某芬所签订的上述《租赁合约》的合同效力仍然存续，只是该《租赁合约》项下出租人的权利义务依法应由原告享有和承担。原告虽诉称其于2007年4月9日向深圳YX电子元件厂发出书面通知，表明新业主身份，告知交租及重新签订租赁合同等事项。但两被告否认收到该通知，原告未能提供相应证据证实其确已将该通知送达至被告，故本院对原告主张的该项事实不予以采信。两被告以与孙某芬签订有《租赁合约》，且已将2007年4月、5月租金预交给深圳市艺坛宝利物业管理部、原告在取得涉案房屋所有权后未办理相关水电、车位、电梯使用等配套设施的手续等为由，与原告发生租金支付等争议，并非法定或约定的解除合同事由，原告在本案中要求解除上述《租赁合约》，并要求深圳YX电子元件厂立即搬离合约项下的厂房缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。

原告自2007年3月15日起取得上述房产的所有权，深圳市福田区人民法院于2007年5月29日通知深圳YX电子元件厂等租户，应将2007年3月15日之后的租金交给原告。故原告在本案中诉讼要求被告按照前述《租赁合约》中约定的租金标准（25776元／月），要求被告支付从2007年3月16日起至实际搬离上述厂房之日止的租金，系在法律规定的范围内对自己民事权利和诉讼权利的处分，且符合深圳市福田区人民法院上述通知的交纳租金时间要求，本院予以支持。

深圳YX电子元件厂作为前述厂房的实际使用者和台湾地区YX电子公司的来料加工企业，依法应与台湾地区YX电子公司连带承担租金支付义务。台湾地区YX电子公司与孙某芬就前述《租赁合约》项下的逾期交纳租金的滞纳金约定在原告取得该合约项下房产前作了放弃，并不违反法律规定，且被告系以原告在取得涉案房屋所有权后未办理相关水电、车位、电梯使用等配套设施的手续等为由，与原告发生租金支付等争议，并非无故拒绝支付租金，原告诉讼要求被告支付违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予以支持。被告答辩主张其已向原业主孙某芬及其厂房租赁管理人等所支付2007年3月16日至同年5月31日的租金及两个月的押金，依法可另行向孙某芬等进行主张，其在本案中不能据此对抗原告的相应租金支付要求。

原告诉讼要求被告支付查档费及其他相关费用，未能提供充足证据证明该费用的实际发生与被告的行为有法律上的因果关系，故本院予以驳回。

综上，依照《民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、台湾地区YX电子公司于本判决生效之日起10日内支付原告自2007年3月16日起至2007年7月15日止的厂房租金103104元，并按照前述《租赁合约》约定的租金支付标准（25776元／月）继续支付至深圳YX电子元件厂实际搬离原告所有的上述厂房之日止；二、深圳YX电子元件厂对台湾地区YX电子公司的前项给付款承担连带清偿责任；三、驳回原告要求台湾地区YX电子公司、深圳YX电子元件厂支付租金违约金的诉讼请求；四、驳回原告要求解除台湾地区YX电子公司与原业主孙某芬签订的《租赁合约》的诉讼请求；五、驳回原告要求深圳YX电子元件厂立即搬离原告厂房的诉讼请求；六、驳回原告要求台湾地区YX电子公司、深圳YX电子元件厂承担查档费及其他相关费用的诉讼请求。

台湾地区YX电子公司、深圳YX电子元件厂如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3857元（计算至2007年10月12日），减半收取1928.5元，由原告负担771.4元，台湾地区YX电子公司、深圳YX电子元件厂负担1157.1元。案件受理费原告已预交2362元，扣除其负担的771.4元，余款1590.6元于本判决生效后由本院依法退回原告，被告负担的1157.1元案件受理费，于本判决生效之日起7日内径行向本院交纳。

案例述评

承租人向原所有权人交纳租金能否成为向新买受人拒交租金的抗辩理由？我们认为：

上引案例中，原告主张2007年3月16日至同年5月31日的租金依据的是已生效的深圳市福田区人民法院民事裁定的规定，该生效裁定具有较强的公示和公信力，且应当得到执行。被告和原业主签订的租赁合同约定租金是按月交纳的，如果认定已经无须再向原告交纳上述期间租金，则一方面极易诱发道德风险，也即存在该被告与原所有权人恶意串通损害新买受人利益的可能。另一方面如果该被告不明知该厂房已被拍卖由本案原告竞得，那么该厂房的原所有权人属于明知或应当知道原告为新的厂房所有人，上述期间的房租其已无权收取应由新买受人收取的事实，本着诚实信用原则，其也不应收取被告所交的租金。况且按照拍卖常规，拍卖公告当中已经标明拍卖标的物存在租约的权利瑕疵，按照拍卖工作流程，相关厂房原所有人也应当通知作为承租人的被告，告知其可依法参与竞买行使同等条件下的优先购买权。据此，根据证据的高度盖然性原则，可以合理怀疑被告在原告取得所有权后再向原所有权人交纳租金并不是基于诚实信用和善意，或者租金收据不是真实的。

承租人确已向原房东交过房租，现依法再次向新房东交纳房租。从表面上看，承租人陷入“二次交租”的处境，似乎很不公平。但我们认为，法律上仍然给了承租人相应的救济途径，即有权追究原房东的违约责任或不当得利，要求原房东将无法继续履行期间的房租返还。权衡各方主体权益后，法律和司法审判实践选择了优先保护产权人房东的利益，认定“买卖不破租赁”的同时，给予新房东收房、收租的权利，给予承租人向原房东主张违约责任或不当得利的权利。当然，如果承租人系在参与竞买的买受人竞得房屋之前按照与出租人间的约定，预付了买受人竞买成功之后一定期间的租金，且买受人事先知情的则可视为该房产所有权上的债务负担，买受人可作为新的房产权利人向原所有人即出租人追偿该期间的租金，原承租人无须另行向新的所有人交纳重复的租金。