二、房屋租赁合同纠纷

005 房屋承租人未经出租人同意签订的转租合同的效力如何？

【典型案例】李某萍与赵某英房屋租赁合同纠纷上诉案

案例索引

一审：江苏省徐州市云龙区人民法院（以下简称云龙法院）（2014）云民初字第2346号民事判决书

二审：江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2015）徐民终字第4217号民事判决书

案情介绍

2012年2月，原告李某萍（乙方）与被告赵某英（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方出租给乙方的门面房位于户部山商贸城B1-2-129，出租房屋面积40平方米，房屋现有装修及设施、设备。2.甲方出租给乙方的房屋租赁期自2012年2月10日起至2014年6月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作服装销售使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，可重新使用，重新签订租赁合同。3.经双方协商该房屋每月租金为4000元，三个月付一次，房租费在每月1日前交。4.乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿。5.租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若甲方在此期间出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在征得乙方同意后方可实施。6.该房屋转让费为4万元。《房屋租赁合同》还约定了其他相关事项，赵某英、李某萍分别在合同甲方、乙方处签名。《房屋租赁合同》第八条第二款载明，“租赁期满后，如果乙方不再续租，下一个承租方应当支付乙方4万元转让费，该费用由甲方负责收取并在房屋交接时向乙方付清”，在本案庭审过程中，原、被告双方均认可在签订合同时已经将该条内容删掉。合同签订后，李某萍给付赵某英房屋押金8000元，转让费4万元以及首期三个月租金12000元赵某英将涉案房屋交付李某萍用于经营服装生意，在《房屋租赁合同》下方注明：“收到房屋押金8000元整，在房屋没有损坏的情况下，中止合同时如数退还。已付4万元转让费”，并向李某萍出具收条，载明：今收房租12000元，转让费4万元，押金8000元，赵某英，2012.2.6。后李某萍每三个月向赵某英支付房租12000元并承租涉案房屋用于经营服装生意，2013年11月15日李某萍通过向赵某英银行账户汇款12000元用于支付2013年11月至2014年1月的租金，庭审中双方均认可租金支付至2014年2月10日。2014年3月初，李某萍以原房屋所有权人赵某不同意继续转租为由，向赵某英要求解除房屋租赁合同，经双方协商，赵某英于2014年3月7日将涉案房屋钥匙取走，双方解除房屋租赁合同关系。现李某萍以诉称理由起诉至本院，要求赵某英返还房屋押金及转让费共计48000元，赵某英反诉要求李某萍交纳2014年2月、3月的租金8000元。

另查明，涉案房屋登记所有权人为赵某，为查明案件事实，法院追加赵某作为本案第三人参加诉讼。本案审理过程中，被告赵某英称赵某于2014年10月去世，原告李某萍以赵某已去世，涉案房屋继承人无法确定为由向本院递交中止审理申请，本院作出裁定，中止本案审理。后本院依职权调查，亦未能确定赵某的户籍信息以及涉案房屋的继承情况。

又查明，赵某（甲方）与案外人冯某（乙方）签订房屋租赁合同，载明：1.甲方出租给乙方的门面房位于户部山商贸城B1-2-129，出租房屋面积为40平方米，房屋现有装修及设施、设备。2.甲方出租给乙方的房屋租赁期共36个月，自2011年6月1日起至2014年6月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作服装销售使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，可重新使用，重新签订租赁合同。3.经双方协商该房屋每月租金为3500元，三个月付一次，房租费在每月1日前交。4.乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。5.租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若甲方在此期间出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在征得乙方同意后方可实施。6.该房屋转让费为3.5万元；租赁期满后，如果乙方续租则优先选择，租赁价格依时情合理收取，下一个承租方应当支付乙方3.5万元转让费，该费用由甲方负责收取并在交接房屋时向乙方付清。《房屋租赁合同》还约定了其他相关事项，赵某、冯某分别在合同甲方、乙方处签名。在本案庭审中，冯某作为赵某英的证人出庭作证称：其作为涉案房屋的承租人，在涉案房屋与赵某英合伙经营服装生意，生意交由赵某英负责经营；赵某知道其与赵某英合伙经营服装生意，房屋租金也是由赵某英支付给赵某；赵某英将涉案房屋转租给李某萍，其与赵某对此均知情，且赵某同意转租。赵某英将房屋转租给李某萍时，房屋内的装修有模特、衣架、灯具、地面、墙面、墙顶装饰，赵某英称上述装饰是其在经营期间投入进行装饰装修的。

裁判观点

云龙法院经审理认为，2012年2月，原告李某萍与被告赵某英签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。

《房屋租赁合同》载明的“租赁期满后，如果乙方不再续租，下一个承租方应当支付乙方4万元转让费，该费用由甲方负责收取并在房屋交接时向乙方付清”在双方签订合同时被划去，原、被告双方没有约定转让费4万元在房屋租赁合同解除时予以返还，故原告（反诉被告）李某萍主张被告（反诉原告）赵某英应当返还转让费4万元无事实和法律依据，法院不予支持。

在《房屋租赁合同》下方被告赵某英注明“收到房屋押金8000元整，在房屋没有损坏的情况下，中止合同时如数退还”，在李某萍、赵某英解除房屋租赁合同时，赵某英未对房屋内设施是否损坏提出异议，故原告李某萍主张被告赵某英应当返还房屋押金8000元，法院予以支持。

原告李某萍主张与被告赵某英于2014年2月10日达成解除租赁关系的协议，但未能提供证据证明，且赵某英予以否认，对于李某萍的主张，法院不予采信。赵某英于2014年3月7日向李某萍收回涉案房屋钥匙的行为视为其同意与李某萍解除房屋租赁关系，李某萍应向赵某英交付房屋租金至2014年3月7日。在本案庭审过程中，双方均认可李某萍已将房屋租金交付至2014年2月10日，故李某萍还应向赵某英交付房屋租金3600元。因赵某英应当返还李某萍房屋押金8000元，扣除李某萍还应向原告交纳的房屋租金3600元，赵某英还应返还李某萍4400元。综上，依照《合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）赵某英于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李某萍支付房屋押金5400元。二、驳回原告（反诉被告）李某萍的其他诉讼请求。案件受理费1000元，反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）李某萍负担900元，被告（反诉原告）赵某英负担150元（因李某萍已预交1000元，赵某英已预交50元，赵某英在履行本判决时直接支付李某萍案件受理费100元）。

上诉人李某萍不服一审民事判决，向徐州中院提起上诉称：一审判决认定事实不清，本案在涉案房屋产权人未到庭的情况下，有重要事实没查清即确认转租合同有效并以此作出判决，无事实依据。事实和理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是无效合同。被上诉人将所承租的涉案房屋在未告知原房屋所有权人赵某的情况下，转租给上诉人。2014年2月底，房主赵某得知房屋被转租的事实后，找到上诉人，要求上诉人尽快搬离。这是上诉人在合同期满前搬出并解除租赁合同的真实原因。该转租合同是无效合同，被上诉人收取房屋转让费无依据，应予退还。二、原审判决认定事实不清。一审为查清案件事实，依职权追加房主赵某为第三人到庭诉讼，被上诉人称房主赵某于2014年10月去世，应当提供证据予以证实，即便房主去世，也应当追加其继承人参加本案诉讼，一审法院应当追加赵某（或其继承人）参与诉讼而没有追加，致使重要事实未查清，包括被上诉人是否告知准备转租涉案房屋的问题。三、被上诉人的证人证言不应得到采信。证人冯某是被上诉人的经营合伙人，与本案有利害关系，其证言有单一性，不具有证明力。故房主是否同意转租必须房主到庭才能查清，仅凭冯某单一陈述，不能得出房主同意转租的定性结论。综上，请求撤销一审判决或依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。

针对李某萍的上诉，赵某英答辩称：1.本案双方当事人之间签订的租赁合同是有效的，原房主对于赵某英将涉案房屋进行转租是明知的，且没有在相关期限内提出异议，所以转租合同是有效的，事实上双方也依法履行了转租合同，所以李某萍应当依照协议约定履行自己的义务。2.虽然一审法院曾经追加房主参与诉讼，因房主去世，但是一审法院曾经对本案进行了实地调查，所以判决认定的事实是有一定依据的，冯某的证人证言也是真实有效的，证明李某萍事实上承租了涉案房屋直至2014年4月初。

上诉人赵某英不服一审民事判决，向徐州中院提起上诉称：2014年3月初，被上诉人李某萍在拖欠上诉人赵某英两个月租金未付并且未经告知其同意的情况下私自撤租走人。上诉人发现涉案出租房屋每日未开门经营后考虑到如果被上诉人私自撤租，上诉人在出租屋内还有好多财产，所以找到被上诉人要钥匙开门查看。但上诉人给的钥匙不对，无法打开房门。上诉人找李某萍换钥匙，李某萍置之不理，2014年4月1日赵某解除了与上诉人之间的房屋租赁合同，因被上诉人不将钥匙交于上诉人，致使上诉人也无法于2014年4月1日将钥匙交与赵某，后赵某砸锁后进入房屋。一审法院认定上诉人2014年3月7日要钥匙查看出租房屋视为同意解除房屋租赁合同关系是错误的，解除房屋租赁关系至少应至2014年4月1日，所以被上诉人应支付租金至2014年4月1日。请求撤销一审判决的第一项并依法改判。诉讼费用由被上诉人承担。

针对赵某英的上诉，李某萍答辩称：赵某英在上诉状中说与李某萍之间并没有约定解除合同，李某萍是在没有告知赵某英情况下单方解除合同走人，本案一审法院查明了这个事实，双方实际交接是在2014年3月7日，赵某英到李某萍经营的新生里市场当面交接的钥匙，并非赵某英所称李某萍是单方解除合同，李某萍提前解除合同并非本人自愿，因为房屋所有权人赵某及赵某女儿多次找到李某萍，并和李某萍多次通话说涉案房屋赵某英转租给李某萍的事实并没有得到赵某的同意，所以要求李某萍限时搬出，这也是我方搬出涉案房屋的真实原因。赵某英要求我方继续交纳合同剩余期间的租金是没有事实依据的。

根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同效力如何认定。2.双方当事人实际解除房屋租赁合同的具体日期如何认定。3.李某萍要求赵某英支付其收取的4万元转让费应否予以支持。

二审期间，李某萍提交了如下证据：

证据一：2014年4月12日的电话录音，通话人是房主赵某的女儿，本案当事人李某萍以及其女儿彭某婷三人的电话通话记录。证明对于涉案房屋，赵某英转租给李某萍的事实和行为，房主赵某是不明知的。

证据二：李某萍发给赵某英的手机往来短信内容，证明双方实际交接房屋的时间是2014年3月，合同解除的具体日期是2014年3月。

赵某英对以上证据质证认为，这两份证据不属于新证据，原则上不予质证，一审中李某萍的代理人没有及时取得以上证据，不影响当事人依法举证的权利义务行使。电话录音不能证明李某萍的观点，因为是李某萍女儿和赵某女儿的通话，李某萍女儿和赵某女儿不是涉案租赁合同主体，另外该录音时间是2014年4月12日，赵某英已经与房主赵某在2014年4月1日解除了合同，所以在此期间李某萍和赵某之间的争执与我方没有任何关系。短信里面涉及的内容都是属于李某萍的单方行为，并没有我方对于短信的回复和认可，所以也不能证明李某萍的观点。

徐州中院经审理认为，电话录音可以证明房主一方让其退租的事实，但对判断本案双方当事人之间的转租合同效力及转让费应否返还，并无关联。手机短信里面涉及的内容是李某萍单方向赵某英发出的，证实其提出退租的时间，但并无赵某英的短信回复，故仅凭该短信内容不足以证明双方退租达成合意的具体时间。故对李某萍举出的该两份证据材料的证据效力，均不予确认。

围绕法庭归纳的争议焦点，徐州中院作出如下评判：

一、本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同效力如何认定的问题。李某萍主张其与赵某英的房屋租赁合同无效的理由是，赵某英系在房主赵某不知情的情况下进行擅自转租。本院认为，我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此规定，承租人如将租赁物转租给第三人，应当征得出租人的同意，但是从该条文得不出未经出租人同意，转租无效的结论，只是赋予了出租人享有解除其与承租人之间租赁合同的权利。何况，承租人未经出租人同意擅自转租，性质上相当于无权处分，对于无权处分的行为，并不当然无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”当事人一方对于其不享有标的物所有权的买卖行为，尚且不能主张无效，“举重以明轻”，对于未经出租人同意的转租合同主张无效，同样也不能支持。本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的强制性规定，不存在我国《合同法》第五十二条应当认定无效的情形，故应当认定有效，一审判决关于双方当事人合同效力的认定，并无不当。何况，双方当事人之间租赁合同效力对于租金计算及转让费退还并无实质影响。

二、关于本案双方当事人实际解除房屋租赁合同的具体日期如何认定的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，李某萍以被房主要求退租为由而提前解除了与赵某英之间的租赁合同关系，对于解除合同的具体日期，应由李某萍负举证责任。一审期间，赵某英在2014年10月8日庭审时陈述，“原告于2014年3月单方要求解除合同撤租……并将房屋的钥匙交与被告，说明原、被告之间已不存在相关的纠纷”。2015年6月10日庭审时，其又陈述，“3月5日我发现涉案房屋关门了，就到原告的宣武商贸城的门面房找原告，我问她为何没有开门营业，她说她不干了。我就问原告东西搬走了没有，原告说东西已全部搬走……”根据赵某英的自认，李某萍已经完成了举证责任，而无须另行举证何时搬出涉案房屋。一审认定李某萍陈述2014年3月7日将涉案房屋钥匙交与赵某英的事实成立，并据此认定双方租赁关系解除是正确的。赵某英虽然主张与赵某签订的终止租赁协议的日期是2014年4月1日，但是其只能约束该协议双方，而不能约束合同外的第三人，故对赵某英主张2014年4月1日作为其与李某萍租赁合同的解除时间，不应予以支持。

三、李某萍要求赵某英支付其收取的4万元转让费应否予以支持。李某萍主张其和赵某英之间的转租合同是无效合同，赵某英收取房屋转让费无依据，应予退还。本院认为，1.转让费是否收取违反民事活动遵循当事人意思自治原则，法无禁止即自由。在房屋租赁活动尤其是房屋转租中，当事人约定收取转让费，司空见惯，对于转让费的性质因个案差异而有不同的认定，但是无论性质如何界定，我国法律法规没有明令禁止出租人或转租人收取转让费，故收取转让费的行为不能判定为违法。2.赵某英应否返还李某萍转让费取决于双方当事人之间的合同约定，“合同是当事人之间最高的法律”。其一，本案中，李某萍持有的双方房屋租赁合同第八条第二款“租赁期满后，如果乙方不再续租，下一个承租方应当支付乙方4万元转让费，该费用由甲方负责收取并在房屋交接时向乙方付清”等内容已被划去，这说明双方对于转让费是否返还自始没有约定。其二，在该合同尾部手写部分注明“收到房屋押金8000元整，在房屋没有损坏的情况下，中止合同时如数退还。已付4万元转让费”。据此约定，房屋押金在中止合同时是要退还的，而对于4万元转让费却没有提及是否退还。既然押金明确要予以退还，而对于转让费是否退还却只字不提，按照“明示其一则排除其他”的合同条款解释规则，本院只能推定双方对于转让费是无须返还的。故李某萍主张赵某英返还转让费4万元，无事实和法律依据，不予支持。

综上，李某萍和赵某英的上诉理由均不能成立，故不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人李某萍负担865元，赵某英负担135元。

案例述评

一、转租合同与原租赁合同的关系

我们认为，转租合同和原租赁合同之间虽然存在一定的关联性或从属性，但转租合同与原租赁合同是两个独立的合同，不是严格意义上的主从关系。转租合同的效力并不因未经原出租人同意或原出租人不同意或原租赁合同的无效而当然无效。

二、承租人擅自转租情形下转租合同的效力问题

我国《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条并未规定未经出租人同意而转租的合同无效，只是赋予出租人合同解除权。从该条规定难以反推出“非经出租人同意，不得将租赁物转租他人”的规定，无法排除“承租人不经出租人同意，也可以将租赁物转租给第三人”的结论。也就是说，合同法未从法律层面就擅自转租合同的效力作出评价，这也就导致理论界和司法实务界对擅自转租合同的效力认定存在不同的观点。

依通说，擅自转租属于无权处分，而无权处分的合同属于效力待定合同，如果权利人不追认或无权处分人事后未取得处分权，则合同无效。

我们认为，有必要将无权处分制度规制的对象限缩解释为处分行为，作为负担行为的合同之效力，不同于其所导致的物权变动结果，不应受到处分权缺失的影响，擅自转租并非无权处分。除非转租合同符合《民法典》所规定的合同无效之情形，出租人、承租人、次承租人不能请求确认转租合同无效。在审理转租合同纠纷案件时，应当严格把握合同相对性原则，法院不必主动审查出租人对转租行为的意见，出租人对转租的意见并不影响转租合同的效力。毕竟契约自由是合同法的一个重要原则，其目的是鼓励交易，维护交易安全。非法转租合同本质上属于债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为并不影响出租人实现收益。

就上引案例而言，徐州中院的判案理由可圈可点，其并未简单机械地适用最高人民法院房屋租赁司法解释的规定，而是认为从我国《合同法》第二百二十四条的规定，不能得出未经出租人同意，转租无效的结论，只是赋予了出租人享有解除其与承租人之间租赁合同的权利。同时认为，承租人未经出租人同意擅自转租，性质上相当于无权处分，对于无权处分的行为，并不当然无效。参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”当事人一方对于其不享有标的物所有权的买卖行为，尚且不能主张无效，“举重以明轻”，对于未经出租人同意的转租合同主张无效，同样也不能支持。我们认为，上述房屋租赁司法解释中关于承租人未经出租人同意擅自转租合同无效的规定，与合同法精神相悖，应予修正。最高人民法院2020年12月23日修订的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2021年1月1日起施行）已经删除了“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定。