第17章 道理很简单
朱经理主持今天的月度工作例会，他说因为上个月的物业费会议出现了林英英和李队长吵架情况，搞得大家都不愉快，但是呢我们的同志没有计较这些恩怨，经过一个月的努力，物业费回收效果还是可以的，三个组都胜利的完成了80%的收缴任务，这里我应该说我们的物业团队还是具有战斗力的，也说明我们的工作做的细节还是得到业主的认可。这里财务主管于伟红，你开完会以后，就把我们上个月说的，完成物业费收缴80%任务，每个人奖励200块钱发下去。我们说到做到，不能空谈！
从这次收取物业费的总体情况来看，我们物业的服务品质还需要提高，就像物业费收取指标一样，能够收取到80%的物业费，说明80%的业主都是承认我们的工作做的比较好，但是还有20%的业主对我们的服务有好多的问题，从收取物业费的这两个指标来看，我们是做好了80%的工作，还是有20%的工作，需要去完善，去进步。
今天我们工作例会就是具体研究剩余最后分之20%物业费收缴对策。财务主管你说一下。
财务主管于伟红说到，现在我把剩余不交物业费情况给大家说明一下。
一组未交物业费总计统计
1 2-101 2408 楼上漏水墙面损坏/吊顶损坏要起诉物业赔损失。
2 3-402 2793 过几天，现在出差外地，不相信网上交费，诈骗电话。
3 4-501 3020 对地下车库/卫生/西门没有减速标准/消防通道停车等
4 6-402 2645 12.24回来再说，现在没有心情跟你吵。
5 6-202 2595 不要上门/找邱主任/烦死了。
6 6-801 2918 没人住/联系不上
7 7-902 2918 空置房不交
8 7-602 2918 人不住这边/让联系老婆，老婆联系不上
9 22-302 1591 房子漏水在做
10 22-301 1591 人不住这边/自己过来交
11 25-1-401 1604 空置房要求打折1000两年都交
12 26-2-401 1360 空置房付1000两年都交
13 27-402 1507 未接
小计金额： 29868。达到80%应剩 35791.2
二组未交物业费总计统计
1 15-701 2952 空置房/问房管所，学习一下民典法，不打折不交，可以直接起诉。
2 16-402 2675 车子被刮擦，你们没有监控看不到，事故不处理/朱经理知道的
3 17-302 2705一直 2年未交，去找社区主任，房子下沉维修资金不落实不交。
4 17-1001 3013 电梯广告清理干净公布出来收取费用明细再付，
5 18-1-602 2690 没人住，一直都联系不上
6 18-2-702 2948 要求按底层付费
7 19-1-401 2671 上门碰到女业主说转告她老公，电话都不接
8 19-1-301 2671 说电梯迟迟不修，一定要到11月份再交
9 41-2-302 1394 不在家
10 42-2-402 1409 空置房，一直联系不上
11 42-1-301 1409 没有时间，休息再过来
12 44-2-502 1425 人没住这里，要等外墙做好再交
13 44-1-102 1325 2年未交
小计金额： 29287
达到80%应剩 35791.2
三组未交物业费总计统计
1 8-301 2681 爸爸被花岗岩砸伤处理好，你们物业不检查造成的，再说
2 8-101 2311 自行车车库漏水处理好
3 9-1-501 2671 公司会计在核实，起诉吧（2年未交）
4 11-802 2954 没人接，上门没有人
5 12-1101 2982 无信息
6 13-502 2677 小区死掉的大树树种回去再交
7 13-101 2307，你们物业把大树无故去掉， 9月30号之前处理好再交。
8 14-202 2675 房子下沉，处理好在说
9 14-901 2980 保安不让我逆行，说话不好听，教育保安，再交
10 14-101 2306 要求打折（2年未付）
11 31-502 1509 空房要求打折（2年未交）
12 32-1-401 1394 再外地房子卖了.11月回来付
13 37-501 1684 人在外面
14 39-302 1459 10号楼树枝剪頽了，树叶长出来再说。
整体来看，能够收取的还有不少，都是需要进一步做好工作的，下面我把不能收取，需要上报总公司的清单给大家说明一下。
目前收不上物业费汇总：
1 2-101 2408 要起诉物业，造成的墙面损坏及吊顶
2 6-402 2645 过年12月24回来
3 6-801 2918 联系不上2未付
4 6-202 2595 让找邱主任
5 7-902 2918 空置房不交
6 7-602 2918 2年未交、人未住在这
7 25-1-401 1604 只付1000/2年未付
8 26-2-401 1360 只付1000/2年未付
9 27-402 1507 2年未付
10 9-1-501 2671 会计在核实，起诉吧（2年未交）
11 11-802 2954 没人接，上门没有人
12 12-1101 2982 无信息
13 14-202 2675 房子下沉，处理好在说
14 14-901 2980 教育保安，再交
15 14-101 2306 要求打折（2年未付）
16 31-502 1509 空房要求打折（2年未交）
17 15-701 2952 说去咨询房管局，没住人可以便宜点的
18 17-302 2705 服务不好不交。
19 18-1-602 2690 没人住，一直联系不上
20 19-1-401 2671 上门碰到女业主说转告她老公，电话都不接
21 41-2-302 1394 不在家
22 42-2-402 1409 空置房，一直联系不上
23 44-1-102 1325 2年未交
合计：54096元。
朱经理情况就是这样。
好的好的嗯于主管做的工作比较细呀！辛苦啦辛苦啦！我会把这些需要上报公司的报给公司请示庄总怎么处理？
剩余的那一些大家都各自发表意见，看看我们怎么去把这个事情做个结束，我们的收取物业费任务基本上算是结束了，下一步的工作就是要加强和提高我们物业服务的质量，我也仔细考虑过，我们80%的工作做的还是可以的，管家这边就要把工作做细再做细一点，因为你们的服务直接关系到业主的满意度，假如我们其他的服务做的比较好的话，即使业主他家里的漏水呀，还有维修不及时啊，这些事情完全可以原谅我们的，不会产生不交物业费的情况，也不会产生扯皮推诿的情况！我这里没有批评你们的意思哈！
道理很简单，就是满足业主的各种诉求，从而用个人感情打动他们，即使他对我们的服务有一点点不满意，看在我们服务细致的份上，或者看在管家你个人的份上，他不会为难物业的，我们这样细致的工作感动业主，让业主找不到不交物业费的理由，当然我说的轻松，这个事情做起来并没有那么容易，需要大家去研究业主的心理，去研究业主的想法。
关于揣摩物业服务心理的事情，就交给老张去解决，老张，你这边呢，从业主心理方面出发，也要加大我们管家服务的培训，多整理一些这方面的资料，从而提高管家服务业主的业务专业水平。
林英英主管说道，经理其实这些不交物业费的业主他们的原因就是我们物业没有给他解决问题！你看看我们这些清单当中，大部分除了空置房以外，其他都是和我们物业不解决问题有关系，道理很简单，他们合理的或者不合理的问题，都是需要钱来解决，我们去维护业主的合法利益这个花钱我们是必要也是必须的，但是关于他们个人自己家庭的问题物业花钱是物业管理不允许的，这就是说产生了一个矛盾，我们所说的提高物业服务品质也是有限度的，服务也不是无限的
反而有部分业主就是抓住了这一条，你不是提高服务吗？什么事情都让你去做，做不好就不去交物业费，你说这个事情怎么办呐？
我认为凡是我们经过老催收物业费的手续过程，对于个别没有正当理由不交物业费的业主，不要考虑太多，直接起诉就好，这样有其他歪心思的业主，就不会对我们物业产生不交物业费的想法，起诉几家要求我们起诉的业主，这是他自己要求我们起诉的，我们对其他业主也做好解释，也不会让其他业主产生对我们物业的恶意，这个事情是两全其美的事情。
经理低头说道让我再考虑一下。
林主管接着说，我认为物业管理就和管理孩子是一个道理，光有温暖的一面没有严厉的一面也不行，你让孩子多吃饭让孩子及时做作业让孩子及时睡觉让孩子注意安全等等，大家都知道这是父母对孩子的关爱吧？但是他不明白这是你对他的关爱，他把这个关爱理解成你这是在管理他，这是在教训他，这是在限制他的自由，可是世界上哪有无限制的自由啊？
所以说对于部分不交物业费的业主，就是要求我们直接起诉的业主就不能客气，你认为对他起诉会产生不良的影响，他认为为了这么多的业主，你物业不敢起诉我业主，也可以说业主自视为物业不敢得罪业主，业主如何无理取闹，物业是绝对不敢业主下死手的，所以他们才自持无恐的挑战物业的底线。
李队长说到，我赞成林主管说的话，特别是他把物业管理比喻成和管理小孩子一样，事情就是这样，你对孩子好是应该的，不要求得他们的原谅，也不要害怕他有什么想法，我们小区现在刚刚两年，有一些制度，就像管理孩子一样，现在的必须立起来，假如小孩子在一二年级不能养成自觉学习的良好习惯，自己不能从意识里面主动的去管理自己的所有行为，他以后所有的学习都是在应付，还为他自己的学习差寻找各种各样的理由，就是说我们的业主也是那样，现在正是立规矩的时候，可能给业主说立规矩不好听，事实就是在立规矩，让他们养成一种物业做到服务的同时，就不要再找其他理由不交物业费的好习惯。你现在就起诉那几家要求我们物业起诉的，让他们看看有什么底气，说出让物业起诉他们的理由，要法院给我们出一个公正的判决，只有这样才能让他明白谁对谁错。
朱经理你小声说道，李队长和林主管你们说的都有道理，我只是不想立即起诉他们，大家知道一旦起诉了他们，他就彻底站到了反对我们的阵营当中去了，物业管理就是这样，开始物业对小区也是付出了真心的服务，对哪个业主都是好的，因为他们平生不认识，没有前世的什么恩恩怨怨，所以服务是真诚的也是热心的，也没有业主不喜欢物业的各种服务，物业做出一点好事，我一点点努力，我主要做出一点点事情，本身就讲这是物业应该做的，但是所有的业主还会给你点赞，评价你做的好。
大家想一想，业主明明知道这是你应该干的，为什么还要给你点赞？因为他对你没有任何的怨气，就像两个人谈恋爱的开始，对方的缺点也是优点，彼此之间有一种信任在，有一种热爱在，可以说有一种互相喜欢在。
那又为什么恋爱的双方，生活在一起，一年两年了解以后，选择分手啊？有句话说得好，因为了解而分手。等到生活激情平淡如水，各自的缺点就会越来越多，也越来越接近本我，对立面就形成了。
物业和业主就是这样的关系，我们做的再好也有。不足之处啊？特别是不属于物业负责的范围，就是林主管说的无理取闹，我们就会和业主进入分手阶段。我们现在管理小区两年了，激情期已经度过了，包括我们自己的激情期也过去了，自己就会产生惰性，对业主就会分几个等级，有的业主就被你们安排到对立面那边了，大家是是不是啊？
所以说，大家应该看到自己的缺点的一面，看到我们也出现了本我的情况，失去了耐心，失去了热情，失去了苦口婆心，同时业主就会产生和以前对比心，怎么这个人变了，变得对我没有耐心了，开始嫌弃我了，所有反对你的业主，都是你原来认为最好的业主，也是对你赞成的业主，没有好不会变成坏，事情都有两面性，都是这样的，大家说是不是？
说了这么多，大家应该明白我的意思了，不是不敢不起诉他们业主，是没有到了非起诉的时候，大家可能问是什么时候？我这里明确的告诉你，一个轮回以后。
所有人都笑了，经理怎么说起来轮回了？是不是本身就不打算起诉了？一个轮回60年，我们九就不用要钱了，估计我们都不在了，是不是啊？
朱经理也笑着说，从轮回的理念来看事情，大家心里是不是感觉有点舒服啊？工作要做，轮回的思想也要有，不是不解决问题，是考虑问题的变化，你现在认为的问题，也许就是几天没有问题了，哪有连续三天都一直下雨的，再大的雨不会下三天，再大的事情都会有答案，同志们，其实工作方法就是从这个角度出发考虑就好，等一等看一看，不要轻易下决定，物业服务就是这样的行业。
好了同志们，我作为经理，有带领大家干好工作的义务，同时作为老大哥，也有帮助大家一起成长进步的义务，希望大家以后多多关照，多多学习，共同把我们物业的各项工作提升到一个新高度。公司成长起来了，也就等于我们成长起来了。
好啦我就说这么多啦！通过我们这个谈话和理念大家就应该明白了我们怎样从事物业管理工作，怎样处理和业主之间的关系，从长远发展来看，我们的工作还需要再细致，有必须有长期的工作打算，不能靠一时的激情去做工作，路遥知马力，日久见人心，我们物业团队所有的人员也是一样，现在的矛盾过了几年以后你就会发现并不是什么事情，虽然你反感他，但是都是通过反感来了解对方的，俗话说就是没有矛盾没有前进嘛！还是俗话说的好呀！不打不相识嘛！从相识到相知，到一起共同奋斗，我内心当中要求的就是有这样的一个团队，大家都能以个人不同的性格和不同的工作方式，一起去做一些前人没有做过的事情，大家不要小看物业管理工作，说白了，这个工作是最能锻炼人的，也能让你迅速认识人生的追求是什么，生活的本质是什么，我们自己的人生该何去何从，说白了物业就是一个人性大炼炉，他能把好人变成哥更好的人，也能把坏人变成好人，不能大家带着什么目的来从事这一项物业管理事业，但是我相信通过我们的共同成长，共同学习，一定做出一个好的物业管理团队出来，用我们的管理经验来带动全国物业行业的发展。