1.2 房地产开发企业税收概述

1.2.1 房地产开发企业的税收体制演进

（一）房地产开发企业的财税管理特征

1.多元化业务需要精细的财税管理

房地产开发企业的开发、经营活动主要包括：规划设计、征地拆迁、工程建造、房产销售、物业管理、自持物业经营等。房地产开发企业的业务横跨生产和流通两个领域，房地产开发企业经营范围广，经营业务多元化，投资主体复杂，需要精细的财税管理与之相适应。

2.融资需求及财务风险很大

房地产开发企业项目前期开发现金开支大，现金流入发生在中后期，融资需求大，贷款利息支出相应也大。因此，保持现金流稳定、合理调配现金流是房地产开发企业财务管理的重要内容。

3.开发产品成本核算复杂

房地产开发企业开发产品种类多，成本组成项目复杂，开发成本占销售收入的比重较大；再加上成本核算的时间跨度长，成本核算及分摊方法对成本结果、会计利润以及税负有重大影响。

4.存货和预收账款核算具有特殊性

一般情况下，房地产开发企业取得的土地使用权计入开发成本，在竣工之前作为存货核算，未完工的开发成本投入部分也全部计入存货价值。房地产开发企业采取预售制度，在确认收入之前会形成较大的预收账款余额，且税款采取预缴方式，造成了收入确认与税款核算的不同步。

5.开发周期长，会计方法对损益的影响直接且明显

房地产开发周期长（我国商品房的平均开发周期为4~5年），这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入和成本的确认、费用的摊销会直接影响各期损益的计量。

6.房地产开发企业涉及税种繁多，税务风险大

房地产开发企业涉及的税种有增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。房地产开发企业在取得预售房款时，应按预售房款预先计算缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等；交付项目时确认房地产销售收入及利润，并清算项目涉及的各种应交税金；在开发期间要缴纳城镇土地使用税；自用、出租房地产时要缴纳房产税等。

7.区分资本性支出与收益性支出

划分资本性支出与收益性支出原则是指会计核算应严格区分收益性支出、资本性支出的界限，以正确计算各期损益。若支出的效益仅基于本会计期间（或一个营业周期），应当作为收益性支出；若支出的效益基于几个会计期间（或几个营业周期），应当作为资本性支出。只有正确划分收益性支出与资本性支出的界限，才能真实反映企业的财务状况，正确计算企业当期的经营成果。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称《企业所得税法实施条例》）第二十八条规定：“企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资本成本，不得在发生当期直接扣除。”

（1）分期支付土地出让金的利息未作为资本性支出。

笔者在对房地产开发企业的调研过程中发现，企业与国土资源管理部门签订的《国有土地出让合同》中经常有这样的约定：如果企业选择分期支付土地出让金，对于分期支付的部分按照银行同期贷款利率支付利息。根据合同约定，房地产开发企业因分期支付土地出让金而支付给土地出让人的利息，属于分期取得土地使用权约定的支付价款的一部分，会计上应计入“取得土地使用权支付的金额”，属于房地产开发企业的资本性支出。但是，房地产开发企业经常把“分期支付出让金而产生的利息”作为调节利润的工具。如果当期预售房款很多，毛利额调整后应纳税所得额很高，有的房地产开发企业会把“分期支付出让金而产生的利息”调整计入当期“财务费用”，从而达到当期少交企业所得税的目的。

（2）房地产开发过程中开发项目的融资顾问费未作为资本性支出。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十一条第一款规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

《企业会计准则第17号——借款费用》规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

根据上述规定，房地产开发企业借款费用资本化开始的时间，应当是取得开发项目并开始建造日，截至时间应当为开发项目达到预定可使用状态日。

综上所述，在房地产开发过程中，开发项目的融资顾问费应该予以资本化，而不能计入当期财务费用。

（二）房地产开发企业税务工作总览与缴纳的主要税种

面对复杂的开发业务，房地产开发企业的税务工作是复杂多变的。房地产开发企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，纳税活动更加复杂。房地产开发企业涉及的主要税种如表1-1所示。

（1）房地产开发企业除了缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税外，还要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，即以增值税为计税依据，依所在地区分别适用7%（城区）、5%（县城、镇）、1%（城区或者县城、镇以外的地区）的税率缴纳城市维护建设税，依照3%的征收率缴纳教育费附加，依照2%的征收率缴纳地方教育附加。

（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地主管税务机关缴纳。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第三款规定：出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（3）土地增值税采用四级超率累进税率（见表1-2），计算公式如下。

增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额

（三）“金税三期”上线对房地产开发企业的影响及税务稽查重点

1.“金税三期”上线对房地产开发企业的影响

“金税三期”就是在“以票控税”的指导思想下，建设的覆盖各级税务机关、所有税种、所有工作环节的全国性税收信息系统。2018年8月，“金税三期”系统已升级为“自然人税收管理系统扣缴客户端”，功能更加强大。应用网络发票系统可以杜绝虚开、代开、开具“大头小尾”发票的违法行为，帮助企业规避不法分子利用假票骗税所带来的财务风险，保护企业的合法经济利益。“金税三期”具体的作用如下。

（1）“金税三期”产生的数据会成为税务稽查和纳税评估的数据来源，政府税收管理的针对性更强。

（2）“金税三期”使得发票开具与发票数据上传实现即时性，会时刻提醒纳税人可能存在的涉税问题。

（3）“金税三期”对增值税专用发票采用全要素认证，包括企业之间业务关联性、货物或劳务与本企业产品或服务的相关性、滞留票等，会对税收监管产生巨大影响。

（4）“金税三期”将职工的工资薪金税前扣除金额与个人所得税申报情况，以及“五险一金”的缴纳情况实现相互监督和关联，税务稽查的针对性更强。

（5）“金税三期”上线后，对企业应当进行调整而没有申报调整的大多数事项能够自动提示，可以提高税收管理的效率。

（6）“金税三期”上线后，国税、地税合并数据完成对接，原来漏掉的涉税问题可能会被梳理出来。

（7）“金税三期”上线后，费用与生产经营活动的相关性分析会加强，包括费用发生地点与交易对方是否相关、费用资本化与收益化的处理是否匹配、货物的进出相关性等。

（8）“金税三期”上线后，税务机关的自由裁量权受到限制，税收征管更为公平。

（9）“金税三期”上线后，税务机关对失控发票及异常凭证的管理措施更加严格。

（10）“金税三期”上线与电子发票推广对税务稽查提出了新的要求。

（11）“金税三期”上线后，股权转让成为税务关注点且暴露在税收监管下。

（12）“金税三期”上线后，企业必须关注财税风险防范，从事后控制转到事前控制，建立财税风险事前防范机制。

2.税务稽查重点

（1）税务机关充分利用现有的征管软件基础数据，对纳税零申报、低税负、长亏不倒以及易发生涉税问题的行业确定年度常规检查计划。

（2）税务机关的专项检查包括房地产业务、建筑安装业务和股权转让业务。税务机关指导性检查项目为高收入者个人所得税、营改增行业。

（3）税务机关加大检查重点税源企业的力度，注重对多年未查过的重点税源企业进行轮查。

（4）税务机关的发票检查重点：一是在日常检查、专项检查、重点税源企业检查、税收自查、专项整治工作中，认真核查发票使用情况，对不符的发票认真查找源头，对受票方和开票方实行“双打”机制，属于异地发票的及时发出协查函；二是对发票违法犯罪线索及时立案查处；三是继续配合公安机关、财政、审计、监察等有关部门做好虚假发票的整治工作。

1.2.2 房地产开发涉及税费概述

房地产开发涉及契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等诸多税费。

（一）契税

（1）纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

（2）计税依据：不动产的价格，计征契税的成交价格不含增值税。

（3）税率：3%~5%。

（4）征收机构：土地、房屋所在地的主管税务机关。

（5）房地产开发企业纳税义务：除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都要缴纳契税。

（6）涉税阶段：主要是土地取得环节。

（二）城镇土地使用税

（1）纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人。

（2）计税依据：实际占用的土地面积。

（3）适用税额：每平方米年税额如下。大城市1.5~30元；中等城市1.2~24元；小城市0.9~18元；县城、建制镇、工矿区0.6~12元。各市、县人民政府要结合本地经济发展水平、土地利用状况和地价水平等，合理划分本地区的土地等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内制定每一等级土地的具体适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经济发达地区和城市中心区，原则上应按税额幅度的上限确定适用税额标准。经济发达地区如需突破税额幅度上限进一步提高适用税额标准，须报经财政部、国家税务总局批准。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城镇土地使用税。房地产开发企业取得土地使用权后缴纳城镇土地使用税，要首先了解当地政府制定的土地等级适用税额标准及征收方式。

（4）征收机构：土地所在地的主管税务机关。

（5）房地产开发企业纳税义务：房地产开发企业使用土地，都要缴纳城镇土地使用税。

（6）涉税阶段：购置房产环节、建设环节、销售环节。

（三）耕地占用税

（1）纳税人：在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人。占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。耕地，是指用于种植农作物的土地。

（2）计税依据：耕地占用税以纳税人实际占用的属于耕地占用税征税范围的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额。

（3）适用税额。

人均耕地不超过1亩（1亩约为666.67平方米）的地区（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位，下同），每平方米为10~50元。

人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8~40元。

人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6~30元。

人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5~25元。

各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额如表1-3所示。

各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征耕地占用税。农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。

耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。自然资源主管部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。

纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地，应当按照规定缴纳耕地占用税。纳税人在自批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

（4）征收机构：税务机关。

（5）房地产开发企业纳税义务：当房地产开发企业占用耕地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或从事非农业建设时，均要按照实际占用面积和规定的税额缴纳耕地占用税。

（6）涉税阶段：主要是土地取得环节。

（7）税务管理文件：《中华人民共和国耕地占用税法》（以下简称《耕地占用税法》）、《中华人民共和国耕地占用税法实施办法》等。

（四）印花税

（1）纳税人

在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。

（2）应税凭证

2022年7月1日开始执行的税目包括：①合同：借款合同、融资租赁合同、买卖合同、承揽合同、承建工程合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、租赁合同、保管合同、仓储合同、财产保险合同；②产权转移书据包括土地使用权出让书据、土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）、股权转让书据（不包括应缴纳证券交易印花税的）、商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据；③营业账簿；④证券交易。

（3）计税依据

印花税的计税依据如下：

①应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款；

②应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款；

③应税营业账簿的计税依据，为账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额；

④证券交易的计税依据，为成交金额。

应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。计税依据按照前款规定仍不能确定的，按照书立合同、产权转移书据时的市场价格确定；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照国家有关规定确定。证券交易无转让价格的，按照办理过户登记手续时该证券前一个交易日收盘价计算确定计税依据；无收盘价的，按照证券面值计算确定计税依据。

（4）征收方式：根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征印花税。

（5）征收机构：主管税务机关。

（6）房地产开发企业纳税义务：房地产开发业务流程中很多方面涉及印花税。根据《中华人民共和国印花税法》的规定，自2022年7月1日起，取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同、土地使用权转让合同涉及“产权转移书据”税目；开发阶段涉及建设工程合同、买卖合同、承揽合同、运输合同、财产保险合同、借款合同、租赁合同、保管合同、仓储合同等；财务核算和经营管理中记载资金的营业账簿也是印花税的征税范围。

①当房地产开发企业与金融机构签订借款合同时，要根据“借款合同”税目，按照合同所载借款金额的0.05‰缴纳印花税。

②在建筑安装阶段，与建筑安装单位签订建筑安装工程承包合同，要根据“建设工程合同”税目，按照承包金额的0.3‰缴纳印花税。

③在房产销售阶段，房地产开发企业与购买方签订合同，要根据“产权转移书据”税目，按照合同所载金额的0.5‰缴纳印花税。

④当房地产开发企业将未销售商品房出租时，要根据“租赁合同”税目，按照合同所载租赁金额的1‰缴纳印花税。

⑤涉税阶段：印花税应当在书立或领受时贴花。

⑥税务管理文件：《国家税务总局关于发布〈印花税管理规程（试行）〉的公告》（国家税务总局公告2016年第77号）。

（五）增值税

增值税税务处理的基本依据是《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》），以及财政部和国家税务总局发布的《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

（1）纳税人：在中华人民共和国境内销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的单位和个人。

（2）计税方法：包括一般计税方法和简易计税方法。房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目包括以下项目。

①建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

②未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当期允许扣除的土地价款=当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积×支付的土地价款

一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

（3）征收机构：主管税务机关。

（4）房地产开发企业纳税义务：根据房地产项目销售特点，以房地产企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交付时间以《商品房买卖合同》记录的交房时间为准；实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。

（5）涉税阶段：销售预售环节。

（六）城市维护建设税

（1）纳税人：负有缴纳增值税、消费税的单位和个人。

（2）计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额。

（3）税率：按照纳税人所在地不同，实行不同档次的税率，具体如下。

①纳税人所在地为市区的，税率为7%。

②纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%。

③纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城市维护建设税。

（4）征收机构：主管税务机关。

（5）房地产开发企业纳税义务：自2016年5月1日起，纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

（6）涉税阶段：销售（预售）环节。

（七）教育费附加

（1）纳税人：凡缴纳增值税、消费税的单位和个人。

（2）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额。

（3）征收率：3%。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征教育费附加。

（4）征收机构：主管税务机关。教育费附加是政府性基金，由税务机关负责征收，作为教育专项资金，纳入预算管理。

（5）涉税阶段：销售（预售）环节。

（八）地方教育附加

（1）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人。

（2）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额。

（3）征收率：2%。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征地方教育附加。

（4）征收机构：主管税务机关。

（5）涉税阶段：销售（预售）环节。

（九）房产税

（1）纳税人：房屋产权所有人。

（2）计税依据：房屋的计税余值或租金收入，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。

（3）征收机构：房产所在地主管税务机关。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

（4）房地产开发企业纳税义务：无论内、外资企业，均需要根据不同情况缴纳房产税。自用房屋，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，适用税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入和12%税率计算缴纳。对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。

重庆市是我国首批个人住房房产税征收试点城市，从2011年开始试行对部分个人住房征收房产税。此前中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，对土地融资限制、再融资从严、债券融资分级管理、房贷严管控等一系列措施的相继实施说明了中央对控制房价泡沫的决心。2017年重庆市又修改了房产税政策：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房，税率为0.5%。

《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号）规定：个人住房房产税计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

（5）涉税阶段：房屋持有环节。

（十）土地增值税

（1）纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

（2）征收机构：房地产所在地主管税务机关。

（3）房地产开发企业纳税义务：房地产开发企业转让房地产时，要按照其转让房地产时取得的收入减去允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税。

（4）计税依据：对增值额征税，增值额计算要素如下。

①计税收入为房地产开发企业转让房地产取得的收入，计算公式如下。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

②允许扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；按照第一、二项规定计算的金额之和，加计20%扣除与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金计算公式如下。

与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加

应纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

房地产开发企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（5）征收方式：房地产开发周期较长，且土地增值税的计算比较烦琐，为了简化计算，实务中，土地增值税采取按期预征、项目完工清算的办法。也就是按当期取得的售房收入，依照预征率计算征收土地增值税，项目完工后清算，多退少补。根据2010年税收调控政策，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份预征率不得低于1.5%，西部地区省份预征率不得低于1%。对于无法查账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。根据2010年税收调控政策，核定征收率不低于5%。

（6）涉税阶段：销售（预售）环节、土地增值税清算环节。

（十一）企业所得税

除《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）及其实施条例和配套法规外，房地产开发企业主要依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）计算缴纳企业所得税。企业所得税的适用税率为25%。

房地产开发企业销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位或企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取、开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（1）征收方式：房地产开发企业涉及的企业所得税主要有核实征收和核定征收两种征收方式，核定征收一般选择核定应税所得率计算征收。

（2）征收机构：主管税务机关。

（3）涉税阶段：销售环节。

（十二）个人所得税

（1）征税对象：工资、薪金所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；经营所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得。居民个人取得工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得称为综合所得，按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得综合所得，按月或者按次分项计算个人所得税。

居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用6万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。

非居民个人的工资、薪金所得，以每月收入额减除费用5 000元后的余额为应纳税所得额；劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，以每次收入额为应纳税所得额。

专项扣除，包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等；专项附加扣除，包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出。

居民个人综合所得适用3%~45%的超额累进税率（见表1-4）。

居民个人取得综合所得，按年计算个人所得税；有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款；需要办理汇算清缴的，应当在取得所得的次年3月1日至6月30日内办理汇算清缴。纳税人办理汇算清缴退税或者扣缴义务人为纳税人办理汇算清缴退税的，税务机关审核后，按照国库管理的有关规定办理退税。非居民个人取得工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得和特许权使用费所得，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款，不办理汇算清缴。扣缴义务人每月或者每次预扣、代扣的税款，应当在次月15日内缴入国库，并向税务机关报送《扣缴个人所得税申报表》。

（2）房地产开发企业纳税义务：个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。纳税人有中国公民身份号码的，以中国公民身份号码为纳税人识别号；纳税人没有中国公民身份号码的，由税务机关赋予其纳税人识别号。扣缴义务人扣缴税款时，纳税人应当向扣缴义务人提供纳税人识别号。

有下列情形之一的，纳税人应当依法办理纳税申报。

①取得综合所得需要办理汇算清缴。

②取得应税所得没有扣缴义务人。

③取得应税所得，扣缴义务人未扣缴税款。

④取得境外所得。

⑤因移居境外注销中国户籍。

⑥非居民个人在中国境内从两处以上取得工资、薪金所得。

⑦国务院规定的其他情形。

扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报，并向纳税人提供其个人所得和已扣缴税款等信息。

（3）征收机构：主管税务机关。

（4）涉税阶段：房地产开发企业任一环节所支付的职工薪酬均应按规定扣缴个人所得税。

在房地产开发企业涉及的上述12个基本税种中，以增值税、企业所得税、土地增值税为主，这三个税种的应纳税额占到整体税务成本的90%以上。在前期销售中，以增值税为主，在项目清算阶段，以企业所得税、土地增值税为主。