1.1 房地产开发经营概述

房地产是房产与地产的总称。房地产开发企业是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。房地产开发和经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发产品或者销售、出租商品房的活动。

1.1.1 房地产开发企业的类型与主要业务

（一）房地产开发企业的类型

房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营、具有独立法人资格的经济实体。不同的房地产开发企业具有不同的经营模式，但总体上可以概括为以下两类。

1.销售开发产品模式

房地产开发企业通过购买土地使用权、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。房地产开发企业销售开发产品是为了回收资金、实现盈利。

2.自持物业模式

房地产开发企业将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入，持有房地产的目的在于获取长期的租金或增值收益。2015年以来，越来越多的房地产开发企业选择自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。

（二）房地产开发企业的主要业务

房地产开发企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。房地产开发企业既是房地产产品的开发者，又是房地产商品的经营者。

1.土地的开发与经营

拥有土地使用权是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总体规划进行地面平整，建筑物拆除，地下管道铺设和道路、基础设施的建设，将生地变为熟地，以便扩大对土地的有效使用范围，增加土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的需要。

房地产开发企业利用有偿获得的土地使用权完成开发后，既可将土地使用权再次有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地使用权出租业务。

2.房产的开发与经营

房产的开发指房产的建造，房产的经营指房产的销售与出租。企业开发完成房产后，可将其作为商品作价出售、自持使用或对外出租。房地产开发企业开发的房产，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。

3.城市基础设施和配套公共设施的开发和建设

房地产开发企业既开发可以有偿转让的城市配套设施，也开发不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。总之，房地产开发企业越来越多地为城市开发和建设服务。

此外，代建工程项目的开发也是房地产开发企业的重要业务。代建工程项目指房地产开发企业接受政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程，房屋建设工程，道路铺设工程，供水、供气、供热管道以及其他市政公用的设施等。房地产开发企业可以接受政府和其他单位委托，代为开发建设工程项目。

这里的代建项目，必须同时符合下列条件：

（1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（3）与委托方事前签订委托代建合同；

（4）不以受托方的名义办理工程结算；

（5）受托方不垫付资金。

有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务外，还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。

1.1.2 房地产开发业务的主要特征

1.开发产品类型多，投资成本巨大

开发产品按类型可划分为商品房、配套设施、代建工程、车库等，按用途可划分为销售产品、出租产品、自用产品。

开发产品的项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本项目分摊复杂，项目清算前难以精确计算成本。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能确认。

2.销售收入种类多，销售行为受到政府监管

房地产开发企业的收入主要包括土地使用权转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、车库销售收入、代建工程开发收入、出租商品房租金收入等。

预售商品房首先要获得房屋的销售许可证（预售许可证），然后签订统一格式的销售（预售）合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的最终销售。所以，房地产开发企业的收入确认相对于普通的生产型企业的收入确认具有一定特殊性。

1.1.3 房地产开发经营的主要流程

房地产开发企业在开发过程中涉及土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，房地产开发流程与各政府部门的职能如图1-1所示。

房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产项目，其主要开发流程包括企业设立阶段、取得土地使用权阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段、物业服务阶段。

（一）企业设立阶段

为满足开发项目的需要，房地产开发企业既可以以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，还可以通过参股、控股、股权收购等重组方式取得项目开发权。项目开发主体的确立方式直接影响开发项目后续各个阶段的纳税实施方案。

（二）取得土地使用权阶段

土地是所有建筑的基础，没有土地储备，房地产开发就无从谈起。目前直接拿地的方式仍然以“招拍挂”方式为主。除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。拿地渠道和方式不同，适用的房地产纳税政策也必然不同，既影响拿地成本，也影响税负。

取得土地使用权阶段的主要工作是通过各种方式获得土地，以拿到土地使用权为目标。取得土地使用权的方式有多种，包括购入方式、置换方式、接受土地使用权投资方式、非货币性资产换入方式等。

（三）前期准备阶段

前期准备阶段的工作主要包括房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的重要环节，也是房地产开发项目取得成功的关键环节。

（四）建设施工阶段

在建设施工阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发产品的质量与档次。

（五）房产销售（预售）阶段

在房产销售（预售）阶段，房地产开发企业通过出售房产回笼资金，获取利润。这个阶段一般会采取房产预售方式获取现金流。

通常情况下，房地产开发项目完工之前即已开始预售。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应在纳税义务发生时，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应在纳税义务发生时，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产产品对应的土地价款后的余额计算销售额，以9%的适用税率扣除可抵扣进项税额计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

房地产开发项目完工后，房地产开发企业取得建筑工程竣工验收备案证，进行面积确权、权属登记、物业交割后，项目开发即进入尾声。完工后开发产品应当核算计税成本和项目的实际毛利率。

（六）项目清算阶段

项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂。

（七）物业服务阶段

物业服务，又称自持物业，此阶段房地产开发企业通过招商、招租、开办新企业、拓展新项目等方式，取得租金或经营收入。