第五章 房地产管理

第一节 住房制度改革

1990年以前，扶风县共有新建、改建公房1.875万平方米（不含企事业单位自建之房）。1991年之后，为解决城镇居民住房困难问题，陆续建设一批住宅公房。

1992年，县委、县政府启动住房制度改革工作，对全县居民住宅、缺房情况、干部职工的工资状况进行全面调查摸底。县住房改革委员会制订《扶风县城镇住房制度改革实施方案》和10部配套措施。1994年，全县开展城镇房屋所有权登记工作，完成房产权发证91家，涉及面积17万平方米。

1995年，扶风县全面推行住房制度改革。首先，排列出符合出售条件的住宅楼91幢，涉及71个产权单位、1848户居民，界定行政、事业、企业单位住房数量，为全县出售公有住房顺利进展奠定基础；5月31日在全县开始出售公房，年末，已批准出售63家自管公房81幢，共计1469户，占公房总户数的69%，回收资金870万元（其中集资款500万元）。此举也解决扶风县开发建房的部分资金问题。

1996年，全年出售1995年12月31日前竣工验收及交付使用的31个产权单位成套29幢住宅楼、计612户，出售建筑面积4153.9万平方米，回收售房款28万元；逐步推行住房公积金制度。在省、市驻县单位中首先实行住房公积金制度，年末收取公积金20.5万元；全面实施住房租金改革和住房租赁保证金制度。全县应实施的产权单位9个，计249户，年末已实施3个产权单位197户；全县开展清理违规住房工作，对全县442名副科级以上领导干部住房自查申报表进行审核，经核查，副科级以上干部违反规定多占住房12人。

1999年，扶风县住房制度改革委员会出台《集资建房管理实施细则》《加快住房建设的实施细则》《经济适用住房管理实施细则》等文件，推动全县房改工作的深入发展。全年有5个单位建立公积金，职工人数达400名，归集公积金31万元。根据职工购房承受能力较差的现实状况，经县委、县政府批准，制定优惠政策，出售1998年份交付使用的公有住房1.5万平方米，解决173户干部职工的住房困难。全县严格执行集资建房政策规定，全年审批集资建房单位11家、289户、面积1.5万平方米，同时制定全产权过渡实施细则，建立新的住房供应体系。2001年，全县已购部分产权房的单位115个，面积总计为12.31万平方米；年末过渡全产权的单位60个，面积7万平方米，占应过渡面积的57%。

2002～2004年，扶风县继续抓好已购部分产权住房向全产权过渡工作，并发放产权证；为配合县城新区开发建设，进一步改善、提高居民住房条件，县人民政府制定《关于鼓励干部职工在县城新区集资建房和加快经济适用住房建设的实施意见》和《关于鼓励干部职工在县城新区购买住房的有关规定》，促进县城新区住宅建设的蓬勃发展。仅2002年就有4个单位在县城新区建设住宅楼，总投资2000多万元，建筑面积达3万多平方米。

2009年，全县稳步推进商品住房建设项目，计划总投资8600万元，建成商品住房面积10万平方米。

2010年，全县249个行政、企事业单位实施住房公积金制度，惠及干部职工9519人，缴存覆盖率达到95%。累计归集住房公积金8534.4万元，归集余额为6300.7万元。

第二节 居民住宅

1985年，扶风县城镇居民人均住房面积为7.8平方米，之后，由于农转非户口增加，原来居住农村的人口大量迁入城镇，住房矛盾日益突出，县政府和县城建部门虽新建一些家属楼，且有10多个县级部门和企业也自建部分住宅，但并未根本改变全县城镇居民住房紧张的状况。20世纪80年代末期，国家逐步推行住房制度改革，一些单位开始集资建房。为此，县政府和县建设局相继出台《扶风县集资建房管理办法》《扶风县集资建房管理实施细则》等一系列文件，实行新建住宅不再统一分配的办法，逐步推行“谁住房，谁投资”，推进商品房建设。在此政策的推动下，调动干部职工集资建房的积极性，县级各部门、各单位、各企业相继建成一批职工集资住宅楼，缓解城镇住房矛盾，改善居民、职工的住房条件。至1991年初，全县有城镇居民住宅6.34万平方米，其中县公益事业所主管7300平方米，单位自管3.52万平方米，私家房2.09万平方米。人均住房面积12.6平方米。

90年代后，扶风县关注城镇居民住房建设问题，县城乡建设环保局不断加大城镇居民住宅建设的投资。1991～1992年，县建设环保局采取城建资金挤一点，单位筹一点，施工单位垫一点的办法，完成县城西大院2号住宅楼建设工程，解决30户职工住房问题。1994年，集资120万元，完成西大院3号住宅楼建设工程，建筑面积3000平方米，解决40户居民住房问题。1996～1998年，县建设局加快房地产开发，重点发展住宅建设，建成县城东关3幢54套商品住宅楼；建成西关住宅小区两个单元住宅楼和5号、6号住宅楼；建成河滨西路综合大楼92套住宅；建成小南街住宅楼和美阳路2号楼；建成24户乡镇领导干部住宅楼。

1999年，县城新区建设工程启动之后，一批住宅小区在2010年前建成，还有部分住宅小区正在建设之中。这些住宅小区按照县城新区的总体规划，布局合理，设计规范，设施较为齐全，环境优美，交通和各项服务条件较好。其建筑总面积达到113.9万平方米。

2010年末，县城镇居民平均保障房面积为15.8平方米。

扶风县2010年县城新区住宅小区一览表

第三节 房地产业

1996年以前，房地产业除扶风县房地产开发公司在法门镇建设有部分商住楼外，在县城及其他乡镇还是处于空白境况，没有房地产开发项目。1997年之后，以扶风县房管所和县房地产开发公司为主导，在全县实施房地产开发工程。主要开发项目有县城老区西大院、县城老区东关住宅小区、县城老区河滨路改造项目、法门镇第二中学商住楼、法门镇法黄路商住楼、博苑花园等。在这一阶段，扶风县的房地产开发项目多以二层商住楼或多层住宅楼为主，土地利用程度较低，开发强度不足，开发技术人员业务水平参差不齐，项目策划包装方面尚为粗糙。

1999年末，扶风县大力推进县城新区建设，这为全县的房地产业的快速发展创造新的机遇。2001年，扶风县金马房地产开发有限责任公司注册成立，作为扶风县第一家外地私人房地产开发企业，其建设项目金马花园也成为全县最大的房地产开发项目。外地企业的进入为扶风县房地产业带来新的开发经营理念，也成为扶风县房地产业迈向专业化的重要标志。这一阶段的房地产开发项目多以多层住宅楼和沿街商铺建设为主，土地利用程度和开发强度相对提高，开发技术人员的业务水平有较大提升，项目策划包装较前大为精细。

2006年，县委、县政府为进一步推动房地产业的发展，调整相关优惠政策，使得全县房地产业进入一个新的蓬勃发展的阶段。2006年以来在县城新区的房地产开发项目先后有：宝鸡华厦房地产开发公司的百合花园，宝鸡凯盛房地产开发公司的西大街商贸小区，扶风县房地产开发公司的福兴苑、五新苑、幸福小区、信合花园、西三路商住楼、佳和苑住宅小区（保障房），陕西迅达实业的迅达新家，宝鸡同辉房地产开发公司的盛世名门，陕西嘉里房地产开发有限公司的罗马花园，陕西华阳置业的莲花广场，宝鸡祥云房地产开发公司的祥云华府、祥云馨佳，陕西天宝居地实业有限公司的天宝居地（限价商品房，位于新老区结合部），宝鸡市鼎元置业有限公司的三和富都花园等。这一阶段的房地产开发项目主要为多层住宅楼、高层住宅楼和沿街商铺建设，土地利用程度和开发强度大大提高，开发技术人员更加专业化，项目策划包装已可与国内一二线城市相媲美。同时，一大批保障性住房项目在县城新区、老区及周边地区建成，形成良好的房地产业市场配给结构。

第四节 保障性住房建设

一、政策与管理

1992年，扶风县成立住房制度改革委员会，由县委、县政府领导担任住改委领导，县级有关部门及各乡镇政府领导为住改委组成人员。委员会组建办公室，隶属县建设局，负责住房改革及管理工作。2006年，扶风县首次制订保障性住房建设的规划及实施、管理办法。

2007年10月30日，县政府出台《扶风县城市低收入家庭廉租住房保障实施意见》《扶风县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》。明确提出全县在“十一五”末实现“应保尽保”的目标任务。具体计划为：2007年全县新增保障房94户，其中新增实物配租48户，新增租金补贴46户，保障率达到35%; 2008年新增保障户54户，其中新增实物配租16户，新增租金补贴38户，保障率达到55%; 2009年新增保障68户，其中新增实物配租20户，新增租金补贴48户，保障率达到80%; 2010年新增保障54户，其中新增实物配租16户，新增租金补贴38户。形成“目标明确，资金保障，房源稳定，动态管理”的廉租住房管理机制，使住房保障工作步入日常化、规范化管理轨道。

县建设局于2007年11月也出台《扶风县城镇最低收入家庭廉租房保障实施细则》《扶风县城镇最低收入家庭租金补贴实施细则》《扶风县城镇最低收入家庭廉租（价）住房实物配售实施细则》。

二、廉租房建设

2008年，扶风县首期启动实施廉租住房项目，总投资918万元，建筑总面积9000平方米，180套，分别在县城新区南二路福兴苑小区和西二路百合花园小区配套建设。2010年竣工交付使用。

2010年，再次建设廉租房9000平方米，180套，总投资918万元。分别在两地建设：一、县城新区环城东路廉租住房项目，占地11.16亩，总投资720万元，建设面积6000平方米，120套，竣工交付使用；二、县城老区八一路廉租住房项目，占地2.44亩，总投资360万元，将原政府机关大院内北楼拆除后，在原址上建设3000平方米60套廉租住房，竣工交付使用。

三、住房保障

2008～2010年，扶风县开展廉租房保障调查，廉租房住房保障对象为城镇低收入家庭，主要是城镇低保户。

2008年，全县城镇低收入住房困难家庭70户，153人。

2009年，全县城镇低收入住房困难家庭264户，579人。

2010年，全县城镇低收入住房困难家庭568户，1247人。

扶风县按照“个人如实申报，社区入户调查，各镇、民政局、住建局审核把关，三榜定案，两级公示，举报必查”的原则，完善申请、审核、公示、轮候、复核等制度，实行群众举报、政府监督等措施，严格把关，科学确定保障对象。坚持阳光操作，除优先保障老弱病残外，对符合保障条件的申请人和房源分别进行电脑摇号排序，一次性分房到人，真正使低收入住房困难家庭享受到住房保障政策的温暖，做到公开、公平、公正。

第五节 房产登记及交易

1991～1999年，扶风县房管所共登记发证1017户，换证323户，登记面积42.2382万平方米。建筑面积12.3669万平方米，房屋交易108户，转移登记7户，评估190户。

2000～2004年，全县房屋产权产籍共发证3500户，面积32.5151万平方米；房产交易901户，面积8.2197万平方米；房产评估292户，房产抵押办证51户；拆迁评估313户；转移登记56户，面积4.4637万平方米。

2005～2010年，全县房屋产权产籍共登记发证4538户，面积94.213万平方米；房产交易173户，面积4.16万平方米；房产评估82户，评估金额4056.73万元；抵押登记16件，价值2065.19万元；商品房预售备案登记83户，面积9960平方米。房屋转移登记1526件；抵押登记232件；颁发房屋所有权证955件。