第四节 确定选房的目标与重点

一、告别买房的初级思维

到底该买什么位置的房子，买什么样的房子？很多人面临选房时都曾为此而纠结过，这缘于目标不清晰，所以先要厘清自己到底想要什么？

房产具有十几种功能和价值，比如说除了居住之外，还有结婚、投资理财、改善身心健康、子女教育、养老旅居、满足精神需求等。那么你到底更需要其中的哪一种，买房为了结婚自住、投资、教育、养老还是度假呢？一定要先搞清楚再做选择，这样才能对号入座。

什么时候买，再结合外部形势变化做出相应的取舍。而不是先去分析外部形势，纠结于趋势的变化。

[案例1-6] 2016年曾有学友来找我咨询，见面就说要买房，于是通过深入了解他的诉求，并一步步让他认识到房产及其背后所具有的各类功能及价值，他才逐步意识到“买房”其实是很狭隘的思维格局，从这种思维出发，其结果很可能背离初衷。

绝大部分人仍停留在“买房”的初级思维之中，这种思维固化在物质空间层面上，由此容易出现一叶障目的情况，比如去某项目参观，看到样板间装修的不错或者觉得价格相对便宜就会产生想买的念头，一时的冲动往往后患无穷，某一方面可能很好，不代表其他方面都适宜，难免会造成后续生活中的各种不便。

通过一个多小时咨询交流，他的思维就从买房上升到健康择居与资产配置的新格局中，买房的目的更清晰了，明白自己不只是要买房，而是选择健康的人居环境与更好的生活方式。同时考虑如何做好资产配置，为将来退休后的生活，以及工作和子女教育统筹安排。

选房前先搞明白真正想要的到底是什么？那么选择时就会得心应手，事半功倍。

二、以自身需求为中心

选房往往是一个漫长而又与欲望不断斗争的过程，购房者要不断面临取舍的抉择，要兼顾居住舒适性与房产保值、增值，同时还要规避各类风险，美中不足的情况很普遍，因此常常会面临鱼和熊掌不可兼得的两难选择。

一般在城市中心区的好地段，外部交通、配套资源等条件非常好，房产保值、增值能力较强，但老式住房居多，房屋居住的舒适度却往往很差，郊区新建的住房，无论房屋整体性能还是居住理念都符合需求，但大都距离城市中心区较远，配套资源相对不足。

如何在诸多因素中寻求平衡，实现舒适性与价值最大化，寻找到最适合的产品是一门学问，同时也是一门艺术。

人们的生活形态千变万化，每个人的需求不尽相同，任何房屋都会有相对的优缺点，每个人也会有各自不同的偏好，有时售楼人员认为有一定缺陷，将是最难卖出的户型，却很可能最早被买走，其实这是不同偏好导致的结果，这样的房子往往价格较低，有的人就是相中了这一点。

有的人认为价格越低越好，有的人喜欢清静的环境，有的人喜欢大客厅，有的人喜欢大卧室，而一产品能同时满足各类购房者的所有偏好与需求是不可能的，因此在选房时要抓大放小，两害相权取其轻，做到有的放矢。

在明确内在的核心购房需求，并做好相关准备后，购房者再从实际需求出发，有针对性地研判政策走势、区域发展、对市场机会及产品进行综合分析，逐步明晰购买意向，在此基础上层层收缩、锁定目标区域、楼盘及产品。进行现场调研，对周边环境、交通、人文及未来规划形成直观认识，根据自身情况，选取最适合自己的户型和面积。同时进行价值评估与风险评估，最后在多个产品中进行比对，择优选择。没有最好，只有最合适的，以自身需求为中心，才能在众多产品中做出最适宜的选择。

三、把握需求与重点

一部分人一生中可能多次购房，人生不同阶段，内在需求重点差别很大，一定要先明确。有些人优先考虑人文环境，把子女升学作为最重要的选房依据。人文环境时刻影响着每一个人。例如生活在北京大学家属区的孩子们到北大附中上学的机会就很大，他们将拥有良好的教育和人文环境，这比房子本身更重要。

选择生活方式是改善型需求的普遍诉求，居住在不同的地区或不同类型的住房，生活方式将有较大不同。有些人选择在北京东侧的燕郊买房，可能每天三个小时在路上，也有些人选择在办公室旁边租房，这必然带来两种截然不同的生活形态。因此择居选房背后是选择生活方式以及生活环境。

对生活在北方重雾霾区域的人们来说，健康环境是择居时的首要诉求，因此很多人选择去海南等地，买的不仅是房子，而是健康长寿的希望。也有很多人更看重房子布局或价格等因素，却忽视内环境及空气、水、土壤等方面对身体健康产生的深远影响，这其实是不利的。

千金买房，万金择邻，选择朋友圈已经成为当下的潮流。因此择居不再像以前那样还是以选房子为主，有些人的目标转变为找到志同道合的人群，成为今后生活中的一分子，如有些海景房及旅居型房产都是以此来运营的，特别适合旅居养老人群。

此外，房产作为一种投资品种，依然是当前老百姓投资的首选。当然从投资角度来讲，普通住房并不是唯一选择，非住宅类可选的品类也有几十种。

由此可见买房不仅仅是买一套房产本身，房价高也并不仅仅房子的建造价格，更重要的是附加在房屋上的诸多功能与价值，如优质的教育资源与便捷的交通条件和高水平的医疗资源等，良好的自然和人文环境，生活与安全的保障等，都是房产的价值所在，同时也是选房的目标与重点。