第五节 购房前的各项规划

一、全生命周期购房规划

人生的每个阶段都需要住房，人们的生活居住要求随着生命周期的不同阶段而发生变化。处于生命周期不同阶段的家庭，对住宅、居住环境和周边公共设施具有不同的需求，在综合考虑生命周期和经济状况基础上确定自己的购房需求最为妥当。

一般家庭全生命周期的购房需求（见表1-3）：

无论是买房还是租房，都应该及早做好规划，对自己全生命周期择居进行统筹规划安排，提前做好准备，根据个人和家庭状况及经济条件在不同时机与条件下，考虑租房、买房哪个更适宜。

首先要依据人生规划。有的人刚毕业，准备在北上广深工作，学习三五年，如果没有太好的机遇就可能去二三线城市发展；也有的人希望在大城市扎根。人生规划不同，选择自然不同。

其次还要综合考量自己收入和家庭经济状况。在衡量自身经济能力基础上，计算好时间节点，要有适度超前的眼光，但切忌盲目攀比。

那么提前多久准备相对合适呢？通常买房实际落地操作，如果顺利大概需要两三个月时间。买房之前的筹划准备，则至少需要半年时间。对于初次购房者来说，提前一年准备，也不为过。

你是要选择首套婚房、学区房，还是改善型住房呢？我们可以根据不同阶段的特点界定实际需求，此外还需要明确一些问题，自住还是投资为主？选择新房还是二手房？选择期房还是现房？选择精装房还是毛坯房？这些都是必要的准备，也只有明晰自己究竟想要什么，确定好目标，才可能以最快的时间找到最适合的房子，这样机会来临时，你才能快速把握住。

资金准备可能更为烦琐，办理按揭贷款时，银行会查看你的征信与流水，如果你想获得贷款资格，平时就要注意别随便通过网贷平台借钱，有些会纳入征信记录，如果有欠费，就会影响你的信用，乃至贷款的资格。如果想在买房时提高贷款额度，多获得一些贷款，那就要注意平时的工资流水，一般至少要提前半年准备。

二、自住与投资

通常当确定要买房后，首先需要明确的是自住还是投资为主。尽管目前购房过程中普遍会有投资的考虑，但还是要界定清楚。

自住与投资购房的方向不同，选择也自然不同，有些人在购房时一会想自住为主，一会又想投资为主，在面临选择时摇摆不定，难以取舍，只有先界定清楚，在购房时才能抓住主要矛盾，得心应手。

与单纯的房产投资相比，自住具有更多感性的因素，生活方式与个人品位等方面的考量比较多，以居住舒适度为方向，更侧重综合价值，自住者希望以最少的钱买到最适合的住房。

而投资更多的是理性的经济行为，侧重收益回报及风险，投资者希望用较少的自有资金买到高回报率的房产，为此把感性的因素降到最低。只要房产能升值，有时好用与否并非选房要点。相当一部分投资型房产入手五年、十年都没有装修，一直处于空置状态，然后就转手了。

如果一套房既适宜自住又很适合投资，那自然是再好不过，而世间难有十全十美的事，现实中，风景好又宜居的地方房价往往涨得慢，增值性好的区域未必宜居，鱼和熊掌往往不可兼得。

自住型购房包括首次（过渡型）置业、改善型置业和一次到位型置业。对于首次（过渡型）置业的购房者而言，应以“买得起，还要住得起”为原则，以解决现实的居住问题为主要目标，宜多考虑“小户型、低总价、工作周边区域”的住房。

改善型置业购房者收入较高，具有较强的购房能力，此时会由生存需求向舒适需求转变，更多考虑居住的舒适性，对住房面积，居住环境与配套设施要求较高，还会考虑子女入学问题。

对于投资型购房而言，规避投资风险是要优先考虑的，这与自住型购房有较大区别，由此区位无疑是最重要的，这在很大程度上决定了房产的升值空间，城市中心区、发展速度较快的区域是重点选择方向，而无论自住型购房还是投资型购房，高性价比都是共同的追求。

经过近年严厉的房地产调控，房产投资的风险日益加大，一个截然不同的投资格局正在悄然形成。在调控政策的作用下，杠杆率被降低，同时交易难度提高，个人投资住房空间被大大压缩。鉴于此，购房者要顺大势而动，不可盲目投资。

三、新房与二手房

选择新房还是二手房？这也是买房者都会面临的问题，过去十余年间，随着各地商品房建设步伐加快，一线城市房地产市场开始由增量为主到存量为主的转变，二手房的房源越来越多，新房和二手房各有优劣，购房者可以根据自己的实际情况，进行选择。

下面就地理位置、交通、购房风险、物业管理、小区居住环境等几大因素做了对比（见表1-4）。

一般来说，首次刚需购房者，二手房和新房皆可考虑，结合家庭的实际需求，可以就近居住。

对改善型购房者而言，尤其对学区有特别需求的可以优先考虑中心区的学区房，如果没有，那么二手房的品质往往难以达到品质改善的需求，则新房更为适宜，城市中心区的新房价格都会较高，经济条件能够承受自然没有问题，而如果条件一般，那么近郊交通和环境相对较好的新房值得考虑。

对于偏投资型购房而言，二手房和新房市场的周期并不同步，要具体区分当下哪种处于高位，哪种相对低估，其中的价差往往就是收益所在。除了居住品质之外，还要算好经济账，毕竟二手房与新房的首付及贷款额度均相差较大，未来区域增值空间大不同。

四、期房与现房

如果确定买新房，那么接下来我们再比较一下期房和现房。

所谓期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得房地产权证为止，所出售的商品房。期房是当前普遍采用的一种房屋销售方式，人们习惯于把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。

从某种角度来说，购买期房等同与开发商合资，阶段性地参与了项目的投资，期房具有潜在高风险，同时也具有潜在高收益。

期房的优点在于较低的价格和较大的选择空间，先期预购，户型、位置可以优先选择，期房还具有价格优势，一般优惠幅度为5%～10%，甚至更多。就一套200万元的房产而言，如果期房比现房便宜10%左右，那就节约近20万元，这足以吸引相当数量的购房者。

期房的风险普遍存在，难以回避，见表1-5。

选择期房很大程度上是在选择开发商，必须要对开发商的实力、资质、信誉进行多方位了解，并签订完备的合同。购买期房时一次性交齐房款，买方承担的风险很大，最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。

现房是指购房者在购买时已经通过交付标准的各项验收，可以正式入住的住房。按国家的规定，已经盖好的住房，不等于是现房，已经有人入住的住房也不等于是现房，只有已领房产证的住房才叫现房。现房销售已不再需要销售许可证，而是可以直接查看房产证。

当楼市交易低迷，开发商资金紧张，在这样的情况下，购买现房更为可靠，购房者不但可以发现房屋的质量问题，而且可以规避“烂尾楼”的风险。同时房屋空间清楚可见，内外配套一目了然，不至于产生心理落差。有些清盘的现房，开发商还会有一定的优惠，可以说既安全又实惠。

选择现房还是期房，有时不仅要看价格，还要看入住的紧迫性。有的着急作为婚房，那么优先考虑现房；如果是改善型住房，有足够时间等待，那么优先考虑期房，还可以享受开发过程中的红利。

对购房者而言，期房与现房相比较，优劣各异。通常期房与现房的比例会随着房地产市场的形势发生一定的变化，当市场形势好的时候，人们的购房意愿较高，会争相购买期房，购买现房的就比较少。而当市场低迷时，大部分人会持币待购，现房供应量会较大，可供购房者选择的产品增多，与期房的价差也没有原来那么大，这时选择余地更大，而此时选择期房的风险相对更大一些。

期房与现房，机会与风险并存，选房时可以根据上述分析，从自己的需求出发，综合形势变化、产品供应和风险程度进行选择。

五、精装房与毛坯房

在新房市场中，毛坯房一直是主流产品。毛坯房是半成品房，精装修房才是成品房，相对毛坯房而言，精装房分为简装修与精装修两种。2019年住建部印发的《住宅项目规范（征求意见稿）》中提出：城镇新建住宅建筑应全装修交付。户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位。

目前在一部分大中城市，精装修房已全面取代毛坯房，随着住宅产业化进程加快及产业发展趋势，未来精装房的比例将会明显提高。

精装房与毛坯房优势与劣势的对比（见表1-6）。

现阶段以毛坯房为主是我国的一大特色，而精装修成品房为主是房地产发展成熟的表现，是发展趋势。从理论上讲，精装房可以使开发商和业主达到“多赢”局面，一方面对开发商而言，精装修可以创造产品附加值；另一方面对业主而言，可以省去装修的麻烦，省时省力，可谓一举两得。

此外开发商统一装修，统一采购，可以节省约一半的材料费，质量也可以得到保证，其低功耗、低造价、规范化的装修，以及后期服务，也可以使业主获得较大的实惠。不过目前市场中对精装房的认可度还有待提高，阻碍精装房发展的质量问题及产业发展模式等有待全面突破。

选择毛坯房还是精装房很大程度上取决于市场中产品供应的状况，即开发商选择做毛坯房还是精装房，购房者往往只能被动选择。不过近年来做精装房的开发企业越来越多，可供选择精装房产品的数量也在逐步增多，鉴于此，购房者应该改变以往的观念，在风险可控的前提下，宜优先选择精装房。