第四节 房屋征收的一般程序

征收程序是规范政府征收行为, 维护被征收人合法权益, 促使政府做好被征收人工作的重要保障。只有程序体现了公平、公正, 才能增加被征收人对房屋征收结果的认同度和接受度, 利于房屋征收活动的有序开展。

《征收与补偿条例》构建了较以往更加科学的房屋征收决策机制, 赋予被征收人更多的知情权、参与权和监督权, 对征收程序和补偿标准做了进一步的完善。结合房屋征收补偿工作的实践, 国有土地上房屋征收补偿的一般程序包括:

一、依建设单位申请, 启动房屋征收程序

《征收与补偿条例》将公共利益规定为国家征收的基本目的, 并明确将因国防和外交的需要, 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设和科技、教育、文化、卫生、体育、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业以及保障性安居工程建设、旧城区改建等纳入公共利益范畴。只有确因以上公共利益需要的项目, 才能依法启动征收程序。实践中, 在征收项目正式启动前, 都要就项目是否属于公共利益需要进行论证。

二、审查项目建设是否符合各项规划要求, 保障性安居工程建设、旧城区改建是否已纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划

《征收与补偿条例》第九条规定, 确需征收房屋的各项建设活动, 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

三、确定征收范围

项目经论证后符合公共利益需要, 且符合相关规划要求的, 应根据规划部门确定的项目建设规划范围, 合理确定拟征收房屋的具体范围并在拟征收范围内进行公告。征收范围确定后, 不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为; 违反规定实施的, 不予补偿。房屋征收部门应当将前述所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

四、进行前期调查, 对征收项目费用进行概算评估

征收范围确定后, 房屋征收部门应组织有关部门对征收范围内房屋的权属、用途、面积等情况进行前期调查, 并按照相关规定对房屋征收项目整个补偿费用进行概算评估。

五、对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理

《征收与补偿条例》第二十四条规定, 市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的, 应当给予补偿; 对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的, 不予补偿。这里的有关部门一般包括规划、国土、住房保障、城乡建设、城市管理等部门。

六、房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府

房屋征收部门根据前期调查情况和项目概算评估等情况, 拟定具体的征收补偿方案, 报市、县级人民政府。

七、对征收补偿方案进行论证、征求公众意见并修改和公布

收到房屋征收部门报送的征收补偿方案后, 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不少于30日。市、县级人民政府应将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。对因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合《征收与补偿条例》规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

八、进行社会稳定风险评估

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估; 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 还应经政府常务会议讨论决定。通过评估程序, 充分收集被征收人的反对意见, 明确项目的风险级别, 以便最终作出同意实施征收、暂缓实施征收、暂不实施征收的决定, 从而缓解因房屋征收带来的社会稳定风险和矛盾。

九、补偿安置费用足额到位

《征收与补偿条例》第十二条第二款规定, 作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用的足额到位, 是保障房屋征收工作顺利进行的前提条件, 也是保护被征收人利益的重要前提。专户存储、专款专用是保证征收补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。

十、作出房屋征收决定并公告

房屋征收属于政府行为, 作出征收决定的主体只能是市、县级人民政府。房屋征收决定作出后, 应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。被征收人对征收决定不服的, 可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

十一、选定评估机构

根据《征收与补偿条例》第十九条和第二十条的规定, 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估机构由被征收人协商选定; 协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定, 具体办法由省、自治区、直辖市制定。

十二、对房屋组织调查登记并公布调查结果

房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果形成后, 应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

十三、对征收房屋的价值进行评估

评估机构选定后, 其应按照房屋征收评估办法对被征收房屋的价值进行评估。评估工作完成后, 评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后, 评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的, 有权依法申请复核和鉴定。

十四、被征收人选择补偿方式

《征收与补偿条例》规定了货币补偿和房屋产权调换两种不同的补偿方式。被征收人可以根据实际情况, 选择不同的补偿方式。被征收人选择房屋产权调换的, 市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋, 并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

十五、房屋征收部门与被征收人进行协商谈判

评估结果确定后, 房屋征收部门应就征收补偿所涉事项与被征收人进行协商谈判。协商谈判过程中, 房屋征收部门应做好有关记录。记录既包括有关的书面记录, 也包括有关协商谈判过程的视频资料等。

十六、订立补偿协议

房屋征收部门与被征收人经协商, 就征收补偿事宜达成一致的, 应订立补偿协议。补偿协议的内容包括: 补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。依法订立的补偿协议对当事人具有法律约束力。

十七、作出征收补偿决定并公告

房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出补偿决定, 并在征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

十八、先补偿后搬迁

房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后, 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

十九、申请法院强制执行

《征收与补偿条例》取消了行政机关自行强制拆迁的规定, 对于被征收人在法定期限内对补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。申请强制执行必须符合法定期限、属于受理申请的人民法院管辖、征收补偿决定合法、合理且不存在损害被征收人合法权益的情形。人民法院经审查裁定准予执行的, 一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施, 也可以由人民法院执行。

二十、对房屋进行拆除

被征收人在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内自行完成搬迁, 或者被征收人被依法强制搬迁后, 房屋征收部门应依法组织对被征收房屋予以拆除。