第三节 被征收人的确定

根据《征收与补偿条例》第二条的规定, 征收补偿的对象为被征收房屋的所有权人, 因此, 确定被征收房屋的所有权人就成为征收补偿的前提和基础。

一、房屋的界定

房屋征收以“房屋”为对象, 日常生活中, 人们对于房屋的理解, 最常用的是原建设部2002年发布的《房地产统计指标解释 (试行) 》 (已失效) 中的解释, 即房屋一般指上有屋顶, 周围有墙, 能防风避雨, 御寒保温, 供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资, 并具有固定基础, 层高一般在2. 2米以上的永久性场所。但根据某些地方的房屋生活习惯, 可供人们常年居住的窑洞、竹楼等应包括在内。这一解释将房屋限于永久性的建筑物, 未能将构筑物包括在内。

我国《城市房地产管理法》第二条则将“房屋”解释为“土地上的房屋等建筑物及构筑物”。同样是固定人造物, “建筑物”强调直接为人的生产、生活提供服务, 如工业建筑、生活建筑等;“构筑物”则偏指其他为了满足某种使用需求、相对间接的为人服务的固定人造物, 比如小区里的水塔、道路等。

在房屋征收补偿中, 对于“房屋”的界定, 应以《城市房地产管理法》的规定为准, 房屋不仅包括地上的建筑物和构筑物, 特殊情况下也应包括地下空间的建筑物, 如窑洞、地下室、地下停车库 (场)、人防工程等。

按照不同的标准, 房屋有多种不同的分类。如: 按照设计用途, 房屋可以分为住宅、工业仓储用房、商业用房、办公用房、教育医疗用房等; 按照房屋所有权性质可以分为国有房产、集体房产及私有房产; 按照建筑结构标准, 房屋可以分为钢结构房、钢混结构房、砖混结构房、砖木结构房和简易房, 等等。在房屋征收过程中, 需要按照不同类别的房屋, 分别确定房屋的价值和补偿标准。

二、一般情况下被征收房屋所有权人的确定

根据《物权法》第十六条和第十七条的规定, 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项, 应当与不动产登记簿一致; 记载不一致的, 除有证据证明不动产登记簿确有错误外, 以不动产登记簿为准。

因此, 一般情况下, 被征收房屋的所有权人应依据不动产登记簿和不动产权属证书来确定。当两者不一致时, 可以根据《物权法》的上述规定进行处理。

三、特殊情况下被征收房屋所有权人的确定

征收实践中, 经常会遇到一些房屋所有权已经发生变化但未办理不动产变更登记或者法律有特殊规定的情况。这时对被征收房屋所有权人的认定, 将会直接影响征收补偿工作的开展。

(一) 因法院、仲裁委员会法律文书导致房屋所有权发生转移的

根据《物权法》第二十八的规定, 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此, 如果是因人民法院、仲裁委员会的法律文书 (包括人民法院作出的判决书、调解书, 仲裁委员会作出的仲裁裁决书等) 导致被征收房屋的所有权在征收决定作出前发生转移的, 即使相关当事人没有办理不动产变更登记手续, 也应以法院、仲裁委员会法律文书所确认的房屋所有权人为被征收人。

(二) 因继承或者受遗赠取得被征收房屋所有权的

《物权法》第二十九条规定, 因继承或者受遗赠取得物权的, 自继承或者受遗赠开始时发生效力。《继承法》第二条规定, 继承从被继承人死亡时开始。第五条规定, 继承开始后, 按照法定继承办理; 有遗嘱的, 按照遗嘱继承或者遗赠办理; 有遗赠扶养协议的, 按照协议办理。因此, 对于被征收房屋的原所有权人在征收决定作出前死亡的, 在征收过程中, 合法的继承人或者受遗赠人将作为被征收人。

实践中, 对于法定继承人的范围, 被继承人是否留有遗嘱以及遗嘱的效力等问题, 经常会发生争议。由于征收人以及房屋征收部门都不具有司法审查权, 在当事人对此发生争议无法达成一致的情况下, 应按照产权存在争议的情况进行处理。相关当事人先通过民事诉讼方式确定继承人, 然后就征收补偿事宜进行协商, 或者在签约期限期满后, 由作出征收决定的市、县级人民政府作出征收补偿决定, 待继承人或受赠人明确后, 再按照征收补偿决定就相关征收补偿依法进行处置。

(三) 因合法建造取得被征收房屋所有权的

《物权法》第三十条规定, 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的, 自事实行为成就时发生效力。因此, 对于依法建造但未办理不动产登记的合法建筑, 应当以相关建设审批文件中所批准的建造人作为被征收人。

(四) 被征收房屋属于夫妻共同财产情况下的被征收人确定

实践中, 经常会遇到被征收房屋登记在夫妻一方名下, 但实际属于夫妻共同财产的情况, 此种情况下应如何认定被征收人呢?

现行法律体系下, 关于夫妻共同财产以及个人财产的认定较为复杂。根据相关法律规定, 对属于夫妻共同所有的房屋, 不管登记在一方名下还是登记在双方名下, 都不会改变其作为夫妻共同财产的性质。因此, 对于登记在一方名下的房屋, 只将登记的所有权人作为被征收人, 并不会损害夫妻另外一方的权益。因为如果被征收房屋属于登记一方个人所有, 那么其作为被征收人所获得的补偿应视为对其个人所有房屋的补偿, 仍归其个人所有; 如果被征收房屋属于夫妻共同所有, 登记一方所获得的征收补偿应视为对原夫妻共同所有房屋的补偿, 仍应属于夫妻共同所有, 而不是仅归其个人所有。因此, 在征收过程中, 如遇到房屋登记在夫妻一方名下的情况, 可以考虑将登记的所有权人确定为被征收人。

(五) 离婚情况下的被征收人的确定

征收过程中, 经常会遇到夫妻已经离婚并对被征收房屋的归属作出分割的情况。对此, 在确定被征收人时, 应区别不同情况加以对待:

第一, 如果夫妻双方是通过法院调解或判决方式离婚的, 并对被征收房屋的所有权归属作出分割的, 根据《物权法》第二十八条的规定, 即使他们未办理房屋分割或过户登记手续, 也可以直接根据法院的调解书或判决书确认房屋的所有权人进而确定被征收人。

第二, 如果夫妻双方是通过协议离婚方式到民政部门办理离婚手续, 并对被征收房屋的所有权归属作出约定的, 此种情况下, 离婚协议书并不具有直接导致被征收房屋所有权发生变动的法律效力。夫妻双方还必须根据离婚协议到不动产登记部门办理相关的不动产分割或过户登记手续, 之后才能按照变更后的登记确定相关被征收人。否则, 仍应以之前的不动产登记来确定被征收人, 至于征收之后所获得的补偿, 其双方可以根据离婚协议的约定通过协商或民事诉讼的方式予以分配。

(六) 房屋已经买卖且交付, 但未办理过户情况下的被征收人认定

《物权法》第九条规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力; 未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。第十五条规定, 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效; 未办理物权登记的, 不影响合同效力。因此, 在被征收房屋已经买卖并且交付给买受人使用, 但在未办理变更登记的情况下, 不宜将买受人直接作为被征收人。买受人可以根据双方之间的合同约定, 要求办理有关的不动产变更登记手续, 然后再享受相关的征收补偿待遇。也可以在征收补偿确定后, 通过民事诉讼的方式依法要求享受相关补偿利益。

当然, 如果买卖双方对于征收补偿权益的归属无任何异议, 且选择货币补偿的方式, 为了有效推进征收补偿工作, 减少不必要的纷争, 也可以在双方均同意的情况下, 将相关货币补偿直接支付给买受人一方。

【司法判例】

孙甲、孙乙、孙丙诉上海市普陀区人民政府房屋征收补偿决定纠纷申请再审案

[审理法院] 最高人民法院

[案 号] (2017) 最高法行申5914号

[当 事 人] 再审申请人 (一审原告、二审上诉人) 孙甲、孙乙、孙丙, 再审被申请人 (一审被告、二审被上诉人) 上海市普陀区人民政府, 原审第三人:上海市普陀区住房保障和房屋管理局、孙丁

[审理人员] 王晓滨、张艳、杨军

[裁判时间] 二○一七年十二月二十九日

[一、二审法院查明的事实及裁判结果]

孙甲等3人不服普陀区政府作出的沪普府房征补 ( 2015) 48号房屋征收补偿决定 (以下简称被诉征收补偿决定), 以该征收补偿决定违法、侵犯其合法权益为由, 向上海市第二中级人民法院提起行政诉讼, 请求撤销该征收补偿决定。

一审法院查明: 2003 年12 月25 日, 上海市普陀区人民法院作出 ( 2003)普民三 (民) 初字第4023号民事判决, 确认上海市光复西路光复里274号底层统间的产权归孙丁所有, 上海市第二中级人民法院于 2004 年 3 月 25 日以(2004) 沪二中民二 (民) 终字第542号民事判决维持一审判决。上述房屋的房地产登记簿中注记信息一栏记载: “2006-03-27产权人为: 顾某、孙丙、孙丁、孙甲、孙乙等。今后处置房产时, 按继承法规定办理。” 2014年7月9日, 涉案房屋被列入普府房征 (2014) 7号房屋征收决定所确定的征收范围。 2015年9月11日, 普陀区政府就该被征收房屋作出被诉征收补偿决定, 认定被征收人为孙丁。孙甲等3人不满, 遂针对该征收补偿决定提起本案诉讼。

一审法院认为: 2004年生效的民事判决已确认被征收房屋的产权人为孙丁一人, 此系对民事权利的确认; 而房地产登记行为是对房地产权属状况的公示,不能推翻生效民事判决所确认的权利归属。孙甲等3人提供的房地产登记簿记载的信息不足以证明其系被征收房屋的权利人, 其也未能提供充分证据证明其与被诉征收补偿决定之间存在利害关系, 故其不具有提起本案诉讼的主体资格。据此, 一审法院于2016年7月28日作出 ( 2016) 沪02行初120号行政裁定: 驳回孙甲等3人的起诉。

孙甲等3人不服一审裁定, 向上海市高级人民法院提起上诉。

二审法院认为: 因人民法院民事判决引起的物权变动, 不经登记即可直接产生物权变动的效力, 涉案房屋在民事判决生效后虽未进行相应变更登记, 但足以认定孙丁为产权人。被诉征收补偿决定将孙丁列为被征收人, 也即为行政行为的相对人。孙甲等3人并非被诉行政行为的相对人, 其以产权人即被征收人名义提起本案行政诉讼, 不具有原告主体资格, 且其亦无其他证据证明与被诉行政行为具有利害关系。据此, 二审法院于2016年10月20日作出 ( 2016) 沪行终708号行政裁定: 驳回上诉, 维持一审裁定。

[申请再审审理情况]

孙甲等3人仍不服, 向本院申请再审, 请求: 1. 撤销一、二审行政裁定;2. 撤销被诉征收补偿决定; 3. 依法判决再审被申请人普陀区政府按照涉案被征收房屋的房地产登记簿所记载的内容重新确认被征收人。主要事实与理由为: 1. 一、二审裁定认定事实和适用法律错误, 被诉征收补偿决定明显属于违法行政, 其具有提起本案诉讼的原告主体资格; 2. 再审被申请人普陀区政府及相关人员存在隐匿孙丁依据民事判决申请转移登记的证据, 依法应追究其法律责任。

本院认为:《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定, 行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织, 有权提起诉讼。根据上述规定, 当事人提起行政诉讼, 应当与被诉行政行为具有行政诉讼意义上的利害关系。本案中, 人民法院作出的生效民事判决已经确认涉案被征收房屋的产权归原审第三人孙丁一人所有, 虽然孙丁未于民事判决生效后及时办理相应产权变更登记, 出现房地产登记簿显示的权属状态与法院生效裁判确立的权属状态之间存在不一致的情形, 但该情形并不影响其依据生效的法律文书对涉案房屋享有不动产物权。再审申请人孙甲等3人提供的房地产登记簿所记载的信息并不足以证明再审申请人系被征收房屋的产权人, 其亦未提供充分证据证明与被诉征收补偿决定具有行政诉讼意义上的利害关系, 在与本案相关的民事诉讼裁判依然有效的情形下, 其径行通过提起行政诉讼主张权益难以获得支持, 故原审法院认定再审申请人不具有提起本案行政诉讼的原告主体资格, 并无不当。根据《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国行政诉讼法〉 若干问题的解释》第三条第一款第一项之规定, 原告不适格, 已经立案的, 应当裁定驳回起诉。据此,一、二审法院裁定驳回再审申请人的起诉和上诉, 亦无不当。再审申请人申请再审理由缺乏充分的事实和法律依据, 本院不予支持。

[裁判结果]

孙甲、孙乙、孙丙的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形, 裁定驳回孙甲、孙乙、孙丙的再审申请。