房地产机会在头部公司

市场占有率靠前的龙头股将会强者恒强。2018年，碧桂园销售额超过7000亿元，中国恒大和万科销售额都超过6000亿元，年销售额超过1000亿元的公司有32家。前十名房企的市场集中度已达27%，前50名房企的市场集中度超过55%。同时大型房地产公司的销售还保持着两位数以上的增长，这让房地产板块的龙头股估值吸引力大幅度增加。

2016—2018年全国101个城市平均土地溢价率见图3-1。

图3-1　2016—2018年全国101个城市平均土地溢价率

从全国101个城市土地溢价率数据来看，2016年的土地溢价率是36%，2017年是39%，2018年下降到19%。地价是房价的风向标，土地价格的回落表明市场正在回归理性。

土地市场降温，融资收紧，房地产IPO和定向增发已经停止，房地产发债和海外融资成本上升，大股东股权质押融资也在收紧。例如，对单个股票股权质押比例不能超过50%，单个股票的最高融资上限是60%。种种迹象预示，房地产高举高打、快速扩张的时代渐行渐远，行业分化时代已经到来。

10年前媒体谈得最多的可能是煤老板，5年前关注的是房地产大佬，2018年以后市场关注最多的是科技创新，是腾讯、阿里巴巴、华为、小米、京东，这就是产业的变化和市场的变化。房地产会逐渐回归正常行业，按其自然属性发展。行业的集中度会越来越高，机会将出现在强者恒强的几家头部公司上。