房地产板块估值低、负债高

2019年年初，发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，城区常住人口100万～300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万～500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模。户籍政策调整、城镇化率提高对房地产市场的影响非常大，这引发了市场对房地产板块价值重估机会的猜想。

为什么房地产行业的风吹草动总会引起市场关注呢？因为房地产行业在中国国民经济中的权重非常大。以2017年为例，当年全国的GDP是82万亿元，其中房地产销售额就达到了13万亿元，占比超过15%，这还不算房地产行业拉动上下游相关产业的数字。2016年以来，房地产板块有几个明显特征。

一是估值处在周期低位。A股房地产板块有130多家企业，平均市盈率保持在11倍左右。

二是房地产板块平均资产负债率为80%左右，属于高负债。2018年房地产板块平均资产负债率在80%左右，新城控股、绿地控股、泰禾集团都是86%以上的资产负债率，就连以稳健经营著称的万科，其资产负债率也在80%左右。房地产以80%的资产负债率，排在A股所有行业之首，高于钢铁、煤炭和有色金属等这种传统的重资产型行业。2013—2017年这5年平均资产负债率超过90%的房企有两家，分别是鲁商置业和京粮B。平均资产负债率在85%到90%的有5家：天津松江、京投发展、中南建设、云南城投和泰禾集团。平均资产负债率在80%～85%的有16家。房地产业是拿着他人的钱用杠杆来赚钱，现金流能维持正常运转就没问题，但如果融资渠道收紧，现金都跟不上，就会有巨大的风险。