一、房屋价格泡沫

这场金融危机来自于美国的次级贷款市场，而次贷市场是为美国的房屋买卖与按揭提供金融服务的。次贷市场的兴旺源于美国房地产市场自2002年以后开始的“繁荣”。2002—2006年，美国居住用房屋的市值从16兆美元增加到23兆美元，占国民生产总值的比重从110%升至150%。从2002年开始，美国的房屋价格开始飞涨，5年内上涨超过30%，到2006年达到顶点。此时距离危机爆发不到6个季度。房屋价格泡沫形成的原因很复杂，但大多与长期低利率和宽松的信贷条件有关，图1-1描绘了美国10年期国债的真实利率的变化趋势。

图1-1　美国联邦政府10年期债券真实利率走势

资料来源：中经网数据库。

随着美联储在21世纪之初大幅削减了利率，随之房屋抵押贷款利率大幅下降，房屋再融资量飞速上升，从2000年的4600亿美元升到2003年的28000亿美元。

低利率和外国资本的流入加速了房屋市场的繁荣，2000—2007年，房屋的平均销售价格在美国某些地区上涨了2.5倍。图1-2描绘了美国次贷危机爆发（2007年第三季度）前美国和其他主要国家房屋价格指数的走势。可以看出，此次的金融动荡同样以房屋价格的泡沫形成和破裂为征兆。2007年11月金融危机爆发前，房地产价格已开始下滑。

图1-2　2008年国际危机爆发前5年内主要国家房屋价格指数走势

数据来源：Wind数据库和笔者估算。