第二节 存量房买卖制度政策
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1签订《房地产经纪服务合同（房屋出售）》前，出售共有房屋的委托人应向房地产经纪机构提供（ ）。[机考真题]
A．委托人的收入证明
B．委托人的学历证明
C．共有权人同意出售的书面证明
D．委托人的婚姻证明
【答案】C
【解析】房屋出售委托人的代理人办理房屋出售事宜的，应提供合法的授权委托书；房屋属于有限责任公司、股份有限公司所有的，应提供公司章程、公司的权力机构审议同意出售房屋的合法书面文件；房屋属于共有的，应提供房屋共有权人同意出售房屋的书面证明。
2下列不属于买方购买房地产的目的的是（ ）。
A．收藏
B．自用
C．投资
D．投机
【答案】A
【解析】买方也称为房地产的需求者，任何单位和个人都可以成为房地产买方。买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。
3适用于本行政区域内的存量房屋买卖合同示范文本由各地住房城乡建设主管部门和（ ）联合制定。
A．房地产经纪机构
B．工商行政主管理部门
C．土地建设主管部门
D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
【答案】B
【解析】依据《合同法》《房地产经纪管理办法》等法律、规章的规定，各地住房城乡建设主管部门和工商行政主管理部门联合制定了适用于本行政区域内的存量房屋买卖合同示范文本。
4关于房地产经纪服务合同（房屋出售），下列说法正确的是（ ）。
A．房屋出售经纪服务合同（中房学推荐文本）包括十二条内容和五个附件
B．签订合同前，房屋出售委托人或其代理人应向房地产经纪机构出示自己的有效身份证明原件，以及不动产权证书或房屋所有权证原件或其他房屋来源证明原件，无需复印件
C．房屋出售委托人的代理人办理房屋出售事宜的，应提供合法的授权委托书
D．签订合同前，房地产经纪机构只需向房屋出售委托人出示自己的营业执照
【答案】C
【解析】A项，房屋出售经纪服务合同（中房学推荐文本）包括十一条内容和六个附件。B项，房屋出售委托人或其代理人应向房地产经纪机构出示自己的有效身份证明原件，以及不动产权证书或房屋所有权证原件或其他房屋来源证明原件，并提供复印件。D项，签订房地产经纪服务合同前，房地产经纪机构应向房屋出售委托人出示自己的营业执照和备案证明。
5房屋购买经纪服务合同（中房学推荐文本）包括_____条内容和_____个附件。（ ）
A．11；6
B．9；6
C．11；1
D．9；1
【答案】D
【解析】D项，房屋购买经纪服务合同（中房学推荐文本）包括九条内容和一个附件。A项，房屋出售经纪服务合同（中房学推荐文本）包括十一条内容和六个附件。
6房地产经纪机构提供代办贷款服务，未向委托人说明服务内容、收费标准，且未经委托人同意的，对房地产经纪人员处以（ ）罚款。
A．2万元
B．1万元以上3万元以下
C．1万元
D．1万元以上2万元以下
【答案】C
【解析】房地产经纪机构承接房地产经纪业务，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。
7房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当编制（ ）。
A．房屋使用说明书
B．房屋状况说明书
C．房屋交易说明书
D．房屋保障说明书
【答案】B
【解析】房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。
8下列不属于对房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的惩罚的是（ ）。
A．停业整顿
B．记入信用档案
C．取消网上签约资格
D．1万元以上3万元以下罚款
【答案】A
【解析】违反规定，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1房地产商品具有的（ ）等特性，决定了存量房买卖市场不同于普通商品市场。
A．风险大
B．独一无二
C．不可移动
D．投资收益高
E．价值量大
【答案】BCE
【解析】房地产商品具有的独一无二、不可移动、价值量大等特性，决定了存量房买卖市场不同于普通商品市场。房地产买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间，甚至同一城市的不同区域之间存量房市场的规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况都可能差异很大。
2房地产需求可分为（ ）。
A．刚性需求
B．弹性需求
C．改善性需求
D．投资性需求
E．投机性需求
【答案】ACDE
【解析】房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。买方称为房地产的需求者，买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。
3由于房地产具有（ ）的特征，存量房市场极容易出现投机。
A．寿命长久
B．供给有限
C．监管力度不够
D．保值增值
E．投资风险较小
【答案】ABD
【解析】由于房地产寿命长久、供给有限、保值增值，具有很好的投资品属性，存量房市场极容易出现投机。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。
4房地产经纪服务合同的附件内容主要有（ ）。
A．房屋所有权人及其代理人（有代理人的）的有效身份证明复印件
B．房屋的不动产权证书或房屋所有权证或其他房屋来源证明复印件
C．委托出售房屋的市场参考价格
D．房屋所有权人出具的合法的授权委托书（代理人办理房屋出售事宜的）
E．经纪服务内容和完成标准
【答案】ABD
【解析】房地产经纪服务合同的附件内容主要有：①房屋所有权人及其代理人（有代理人的）的有效身份证明复印件；②房屋的不动产权证书或房屋所有权证或其他房屋来源证明复印件；③房屋所有权人出具的合法的授权委托书（代理人办理房屋出售事宜的）；④公司章程、公司的权力机构审议同意出售房屋的合法书面文件（房屋属于有限责任公司、股份有限公司所有的）；⑤房屋共有权人同意出售房屋的书面证明（房屋属于共有的）；⑥房屋承租人放弃房屋优先购买权的书面声明、房屋租赁合同（房屋已出租的）。CE两项属于签订房地产经纪服务（房屋出售）合同前，房地产经纪机构应向房屋出售委托人书面告知的事项。
5存量房买卖合同的作用有（ ）。
A．维护房地产市场秩序
B．规范房地产经纪服务行为
C．保障合同当事人的合法权益
D．营造公平的市场环境
E．控制房地产过度投机
【答案】ABCD
【解析】为维护房地产市场秩序，规范存量房（二手房）买卖和房地产经纪服务行为，明确存量房屋买卖各方当事人的权利和义务，保障合同当事人的合法权益，提高房地产经纪服务机构及从业人员的服务质量，营造公平竞争、诚实信用、规范运作的市场环境，各地住房城乡建设主管部门和工商行政主管理部门联合制定了适用于本行政区域内的存量房屋买卖合同示范文本。
6签订房屋购买经纪服务合同前，房地产经纪机构应向房屋购买委托人说明合同内容，需要书面告知委托人的事项有（ ）。
A．应由房屋购买委托人协助的事宜、提供的资料
B．委托购买房屋的市场参考价格
C．房屋买卖涉及的税费
D．经纪服务内容和完成标准
E．经纪服务收费标准、支付方式
【答案】ACDE
【解析】签订房屋购买经纪服务合同前，房地产经纪机构应向房屋购买委托人说明合同内容，并书面告知以下事项：①应由房屋购买委托人协助的事宜、提供的资料；②房屋买卖的一般程序及房屋购买可能存在的风险；③房屋买卖涉及的税费；④经纪服务内容和完成标准；⑤经纪服务收费标准、支付方式；⑥房屋购买委托人和房地产经纪机构认为需要告知的其他事项。