第三章 房地产转让相关制度政策
第一节 房地产转让概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列不属于房地产转让方式的是（ ）。[2009年真题]
A．抵押
B．买卖
C．以房地产抵债
D．作价入股
【答案】A
【解析】《城市房地产管理法》规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。A项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。
2下列房地产转让的方式中，不属于有偿转让的是（ ）。[2006年真题]
A．房地产抵债
B．房地产作价入股
C．房地产买卖
D．房地产继承
【答案】D
【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。
3下列行为中属于单务行为的是（ ）。[2012年真题]
A．房地产抵债
B．房地产入股
C．房地产赠与
D．房地产互换
【答案】C
【解析】房地产买卖是指房地产权利人将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为，属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务。房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为，属于单务行为，受让人不需承担任何义务。
4根据我国《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额（ ）以上的，不得转让。[2010年真题]
A．15%
B．20%
C．25%
D．30%
【答案】C
【解析】《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》明确规定了房地产转让的条件：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。②属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。未达到上述条件的房地产不得转让。
5对未竣工的预售商品房，商品房预购人（ ）。[2006年真题]
A．可以转让，但须缴纳个人所得税
B．可以转让，但转让价格不得超过预购价的20%
C．可以转让，但须获得房地产主管部门同意
D．不得转让
【答案】D
【解析】《城市房地产管理法》规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
6房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明（ ）。
A．预售许可证书号
B．开发企业名称
C．建筑面积或者使用面积
D．土地使用权取得的方式
【答案】D
【解析】《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
7在房地产转让行为中，属于无偿转让的是房地产（ ）。
A．买卖
B．抵债
C．赠与
D．作价入股
【答案】C
【解析】房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。
8一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房地产（ ）行为。
A．出让
B．资金借贷
C．转让
D．租赁
【答案】C
【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
9我国《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，（ ）和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
A．房屋所有权
B．房屋占有权
C．房屋处分权
D．房屋收益权
【答案】A
【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
10房地产转让时，土地使用权出让合同载明的（ ）随之转移。
A．权利和义务
B．权利
C．义务
D．中介服务机构
【答案】A
【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
11以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（ ）以上。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
【答案】D
【解析】《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，规定了下列房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。未达到上述条件的房地产不得转让。②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法登记领取权属证书的。⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。
12房屋转移登记应在事实发生之日起（ ）日内提出申请。
A．30
B．60
C．90
D．100
【答案】C
【解析】《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：①房地产转让当事人签订书面转让合同；②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；⑥登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。
13根据《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并作出是否受理申请的书面答复，（ ）日内未作书面答复的，视为同意受理。
A．5
B．7
C．10
D．15
【答案】B
【解析】《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理。
14房地产转让合同的内容由当事人协商拟定，其内容一般不包括（ ）。
A．成交价格
B．支付方式
C．违约责任
D．房产成本
【答案】D
【解析】房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；②房地产权属证书的名称和编号；③房地产坐落位置、面积、四至界限；④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；⑤房地产的用途或使用性质；⑥成交价格及支付方式；⑦房地产交付使用的时间；⑧违约责任；⑨双方约定的其他事项。
15下列房地产中可以进行转让的是（ ）。
A．国家收回土地使用权的
B．完成开发投资总额30%的房屋建设工程
C．权属有争议的
D．未经共有人书面同意的
【答案】B
【解析】以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。未达到上述条件的房地产不得转让。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1下列房地产项目中，不得转让的有（ ）。[2009年真题]
A．已完成开发投资总额35%的高档公寓项目
B．已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地
C．已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地
D．未竣工已预售的商品房
E．少数共有人以书面表示不同意转让的共有房产
【答案】CDE
【解析】A项，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，可以转让。BC两项，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，可以转让。D项，为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。E项，共有房地产，未经其他共有人书面同意，不可以转让。
2下列行为属于房地产转让的有（ ）。
A．房地产抵押
B．房地产租赁
C．房地产买卖
D．房地产抵债
E．房地产权属随企业兼并而转移
【答案】CDE
【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。A项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。B项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，其转移的是房屋的使用权而非所有权，不属于房地产转让。
3房地产权利人因（ ）等事项应当申请房地产权属转移登记。
A．房屋买卖
B．房屋继承
C．法定名称变化
D．房屋灭失
E．房屋用途变化
【答案】AB
【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。AB两项，房地产权属发生转移，属于房地产转让。
4从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括（ ）等行为。
A．房地产赠与
B．房地产入股
C．房地产买卖
D．房地产抵债
E．房地产继承
【答案】BCD
【解析】房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。AE两项属于无偿转让的行为。
5根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有（ ）。
A．权属有争议的
B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的
C．已设定抵押的
D．司法机关依法查封限制转移的
E．未依法领取房地产权属证书的
【答案】ABDE
【解析】《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产不得转让的情况，主要有：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。未达到上述条件的房地产不得转让。②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法登记领取权属证书的。⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。
6根据《城市房地产转让管理规定》的规定，下列关于房地产转让的程序的表述正确的有（ ）。
A．房地产转让当事人签订书面转让合同
B．房地产坐落位置、面积、四至界限清晰
C．房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
D．房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书
E．房地产管理部门核实申报的成交价格，可根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估
【答案】ACDE
【解析】《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：①房地产转让当事人签订书面转让合同；②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；⑥登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。
7房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括（ ）。
A．双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式
B．房地产权属证书的名称和编号
C．房地产坐落位置、面积、四至界限
D．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限
E．成交价格及支付日期
【答案】ABCD
【解析】房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；②房地产权属证书的名称和编号；③房地产坐落位置、面积、四至界限；④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；⑤房地产的用途或使用性质；⑥成交价格及支付方式；⑦房地产交付使用的时间；⑧违约责任；⑨双方约定的其他事项。