第三节 其他类型房地产转让管理
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是（ ）。[2011年真题]
A．县级人大办公用地
B．大型上市公司办公用地
C．公立学校扩建用地
D．公共体育场馆建设用地
【答案】B
【解析】经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
2下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是（ ）。[2008年真题]
A．“鸟巢”场馆建设用地
B．国家大剧院建设用地
C．地方政协办公用地
D．上市公司办公用地
【答案】D
【解析】经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
3下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是（ ）。[2007年真题]
A．军队干休所用地
B．国家机关用地
C．孤儿院用地
D．学校经营性用地
【答案】D
【解析】经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
4购买经济适用住房不满（ ）年的，不得直接上市交易。[2011年真题]
A．1
B．2
C．3
D．5
【答案】D
【解析】2007年11月，建设部联合国家发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
5经济适用住房购买人因特殊原因确需转让该房屋的，可以优先购买的主体是（ ）。[机考真题]
A．政府
B．家庭成员
C．近亲属
D．共同居住人
【答案】A
【解析】《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
6以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于成片开发土地的，应当（ ）。
A．完成开发投资总额的20%以上
B．完成开发投资总额的25%以上
C．完成开发投资总额的35%以上
D．形成工业用地或者其他建设用地条件
【答案】D
【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：①属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；②属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。
7转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕当日起（ ）日内，持相关证明材料到房地产开发主管部门备案。
A．15
B．30
C．60
D．90
【答案】B
【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
8《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务由（ ）承担。
A．受让人
B．转让人
C．房屋拆迁管理部门
D．受让人与转让人共同
【答案】A
【解析】房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成征收（拆迁）安置补偿的，原房屋征收（拆迁）安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
9划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（ ）。
A．转让方缴纳
B．受让方缴纳
C．转让方和受让方各缴纳一半
D．转让方与受让方协商缴纳
【答案】B
【解析】《城市房地产管理法》明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式：①需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；②不改变原有土地的划拨性质，由转让方上缴土地收益或作其他处理。
10以划拨方式取得土地使用权的私有住房，因（ ）的原因，可以不办理土地使用权出让手续。
A．转让后仍然用于居住
B．位于市郊偏僻地区
C．亲友之间相互转让
D．以经济适用住房的价格转让
【答案】A
【解析】《城市房地产转让管理规定》规定的不办理出让手续的情况有：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目；②私有住宅转让后仍用于居住的；③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的；⑥根据城市规划土地使用权不宜出让的；⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
11关于划拨土地使用权转让的表述中，正确的是（ ）。
A．需办理出让手续，应由转让方缴纳土地出让金
B．暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或做其他处理
C．应由受让方办理土地使用权出让手续，不必缴纳土地使用权出让金
D．可不办理出让手续，但受让方应缴纳土地使用权出让金
【答案】B
【解析】《城市房地产管理法》明确规定，对划拨土地使用权的转让管理有两种不同的处理方式：①需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；②不改变原有土地的划拨性质，由转让方上缴土地收益或作其他处理。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。
12土地使用权全部属于划拨供给方式的房产种类是（ ）。
A．房改房
B．已购公有住房
C．国家机关用地
D．经济适用住房
【答案】D
【解析】土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。
13购买经济适用住房不满5年，购房人对房屋拥有（ ）。
A．完全产权
B．有限产权
C．所有权
D．使用权
【答案】B
【解析】《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
14购买经济适用住房满（ ）年，可以通过相关法定程序取得完全产权。
A．2
B．3
C．4
D．5
【答案】D
【解析】《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年，购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
15限价商品房按照（ ）的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。
A．低房价低地价
B．低房价高地价
C．以房价定地价
D．以地价定房价
【答案】C
【解析】限价商品房，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是指政府为解决中低收入家庭的住房困难，严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。
16关于婚姻家庭财产纠纷的表述，正确的是（ ）。
A．夫妻一方个人财产在婚后产生的孳息和自然增值，应认定为夫妻共同财产
B．婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，应认定为夫妻共同财产
C．夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方可请求赔偿损失
D．当事人达成的以登记离婚为条件的财产分割协议，若协议离婚未成，人民法院可认定为协议有效
【答案】C
【解析】A项，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。B项，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。C项，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。D项，当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。
17无另行约定，共同共有人处分共有房屋，须经（ ）同意。
A．全体共同共有人
B．2/3以上的共有人同意
C．1/2以上的共有人同意
D．一人
【答案】A
【解析】共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意，而按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。
18按份共有人处分共有房屋时，须经（ ）按份共有人同意。
A．全体
B．占份额1/2以上的
C．占份额2/3以上的
D．占份额1/3以上的
【答案】C
【解析】根据《物权法》，共同共有房屋的买卖条件较为严苛，除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意，而按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1按《城市房地产转让管理规定》要求，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理出让手续的有（ ）。[2008年真题]
A．私有住宅转让后仍用于居住的
B．转让后用于商品房开发的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅且相应土地使用权可以分割的
E．转让的土地用于建设国家机关办公楼的
【答案】ACDE
【解析】《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：a．国家机关用地和军事用地；b．城市基础设施用地和公益事业用地；c．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；d．法律、行政法规规定的其他用地。②私有住宅转让后仍用于居住的。③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。⑥根据城市规划土地使用权不宜出让的。⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
2转让划拨土地上的房屋时，可以不办理出让手续的情形有（ ）。[机考真题]
A．转让后难以确定土地用途的
B．房改出售公有住宅的
C．私有办公用房转让后用于居住的
D．转让后用于公益事业的
E．私有住房转让后用于办公的
【答案】ABD
【解析】《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：a．国家机关用地和军事用地；b．城市基础设施用地和公益事业用地；c．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；d．法律、行政法规规定的其他用地。②私有住宅转让后仍用于居住的。③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。⑥根据城市规划土地使用权不宜出让的。⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
3在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核的内容包括（ ）。
A．项目转让是否符合有关法律、法规的规定
B．相关的权利、义务是否已经转移
C．开发项目受让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购合同是否作了变更
D．新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件
E．开发建设单位的名称是否已经变更
【答案】ABDE
【解析】在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核的内容有：①项目转让是否符合有关法律、法规的规定；②房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；③相关的权利、义务是否已经转移；④新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；⑤开发建设单位的名称是否已经变更。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。
4下列关于经济适用房的说中，正确的有（ ）。
A．购买除经济适用住房外第二套住房的，需依法归还经济适用房
B．经济适用住房购房人拥有有限产权
C．购买经济适用住房不满3年，不得直接上市交易
D．转让经济适用住房时，需要交纳土地收益等相关价款
E．将个人购买的经济适用住房用于出租
【答案】BD
【解析】A项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。BC两项，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。D项，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定。E项，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
5婚姻关系存续期间，一方有（ ）行为的，另一方请求分割共同财产的，人民法院应支持。
A．隐藏夫妻共同财产
B．转移夫妻共同财产
C．毁损夫妻共同财产
D．赠与夫妻共同财产
E．伪造夫妻共同债务
【答案】ABCE
【解析】婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：①一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；②一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。
6离婚分割财产涉及不动产时，纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征个人所得税手续时，应提交的材料有（ ）。
A．《个人无偿赠与不动产登记表》
B．离婚证原件及复印件
C．双方当事人身份证明原件及复印件
D．房屋所有权证原件及复印件
E．无偿赠与公证文件及复印件
【答案】ABCD
【解析】《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》（国家税务总局公告2015年第75号）规定，纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税手续时，应报送：①《个人无偿赠与不动产登记表》；②双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只需提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件）；③房屋所有权证原件及复印件。属于离婚分割财产的，还应当提交：①离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件；②离婚证原件及复印件。
7下列关于查封登记的房地产转让限制的说法正确的有（ ）。
A．登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续
B．登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理
C．被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院不得进行预查封
D．被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院不得进行预查封
E．人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位
【答案】ABE
【解析】CD两项，以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：①作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；②被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；③被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
8根据《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录的通知》，限制被执行人转让其房地产的情形有（ ）。
A．违反限制高消费令的
B．违反财产报告制度的
C．以转移财产方法规避执行的
D．因没有履行能力而不能履行法律义务的
E．无正当理由拒不履行执行和解协议的
【答案】ABCE
【解析】根据《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录的通知》限制被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：①有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；②以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；③以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；④违反财产报告制度的；⑤违反限制消费令的；⑥无正当理由拒不履行执行和解协议的。
三、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
2005年6月27日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖取得了A市（非经济特区）城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。
2005年7月27日，在甲公司缴纳了出让金和相关费用后，国土管理部门将该土地交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）。2006年2月15日，李某以5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。[2008年真题]
1甲公司申请改变土地利用条件必须经过（ ）的同意。
A．出让方
B．房地产管理部门
C．建设行政主管部门
D．规划行政主管部门
【答案】D
【解析】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
2甲公司在施工招标过程中，应向（ ）个以上的施工单位发出邀请书。
A．2
B．3
C．4
D．5
【答案】B
【解析】招标中，出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格等投标文件的主要内容。即进行招标，必须有三个以上的投标人。
3李某取得的《国有土地使用证》上记载的土地使用权终止时间为（ ）。
A．2075年6月26日
B．2075年7月26日
C．2075年8月29日
D．2077年5月29日
【答案】B
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。本案例中，土地属于居住用地，2005年7月27日该土地被交付给甲公司使用，2007年5月30日甲公司将房屋交付给李某。所以，应从2005年7月27日计起。李某取得的国有土地使用证上记载的土地使用权终止时间为2075年7月26日。
（二）
甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作，甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竞买得到。半年后，丙公司将该地块转让给丁公司。丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。
1房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的原拆迁安置补偿合同权利、义务由（ ）承担。
A．原房地产开发企业
B．拆迁人
C．受让人
D．监管单位
【答案】C
【解析】房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
2国有建设用地使用权出让的最高年限为（ ）年。
A．40
B．50
C．60
D．70
【答案】D
【解析】国有建设用地使用权出让最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
3丁公司欲改变土地用途，须办理的手续和程序为（ ）。
A．取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意
B．签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同
C．将该地块重新进行拍卖
D．调整土地使用权出让金
【答案】ABD
【解析】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
4丙公司在将该地块使用权转让给丁公司的过程中，丙公司应缴纳（ ）。
A．印花税
B．土地增值税
C．耕地占用税
D．契税
【答案】B
【解析】土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据缴纳的一种税。A项，印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。包括外商投资企业和外籍人员。C项，耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。D项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
（三）
某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。
1W公司通过（ ）方式获得该经济适用住房小区开发用地。
A．出让
B．租赁
C．划拨
D．转让
【答案】C
【解析】土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。
2W公司取得土地使用权的批准部门为（ ）。
A．省人民政府
B．省人民政府土地管理部门
C．市人民政府
D．国务院
【答案】C
【解析】土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
3如果Y中介机构预售商品住宅，除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供（ ）文件。
A．建设工程规划许可证
B．投入建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明
C．商品房预售方案
D．项目的立项文件
【答案】ABC
【解析】《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案；⑦其他有关资料。
（四）
A房地产公司（以下简称A公司）申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。
1A公司获得该开发用地的方式是（ ）。
A．出让
B．划拨
C．租赁
D．转让
【答案】A
【解析】土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
2A公司转让该项目给C公司需（ ）手续。
A．到房屋权属登记机关办理转移登记
B．经有批准权的人民政府批准
C．办理土地使用权变更登记
D．到房地产开发主管部门办理备案手续
【答案】CD
【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
3C公司要改建商业用房应办理的手续有（ ）。
A．签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同
B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C．报原批准用地的人民政府批准
D．签订土地使用权转让合同
【答案】ABC
【解析】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
4C公司要合法预售在建项目的住宅，必须给购房者提供（ ）。
A．建设工程规划许可证
B．项目转让合同
C．房屋所有权证
D．商品房预售许可证
【答案】AD
【解析】《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
5D银行对在建工程项目享有（ ）。
A．所有权
B．用益权
C．担保物权
D．债权
【答案】C
【解析】在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
（五）
2014年1月，A房地产开发公司征用B乡基本农田以外的耕地25hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计2000万元，2014年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程（建筑物的价值约为3000万元）作抵押从甲建行获得了一部分资金，2014年9月，C公司开始预售该商品住宅。2015年6月，王某从C公司手中购得一套经济适用住房。
1A公司转让该项目给C公司需办理（ ）手续。
A．签订房地产开发项目转让合同
B．办理公证
C．办理土地使用权变更登记
D．到房地产开发主管部门办理备案手续
【答案】ACD
【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。备案应当提供的文件，在《城市房地产开发经营管理条例》中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。
2C公司调整开发方案应（ ）。
A．调整土地使用权出让金
B．向规划部门提出改变土地使用性质的申请
C．签订土地使用权出让合同
D．取得原土地出让方同意
【答案】ABD
【解析】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
3公司预售商品住宅，除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供（ ）。
A．建设工程规划许可证
B．投入建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明
C．商品房预售方案
D．银行的同意出售的书面证明
【答案】ABD
【解析】AB两项，《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。C项，商品房预售方案是在申请商品房预售许可时，提交的材料。D项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案例中，C公司用在建工程设立了抵押权，该工程建成后预售，除具备商品房预售的条件外，还应该征得其贷款银行的同意。