第四章　房地产评估

一、单项选择题

1．标定地价是（　　）。[暨南大学2013年研，中央财经大学2012年研]

A．城镇国有土地的基本标准价格

B．市政府根据需要评估的具体地块在一定使用年限内的价格

C．土地使用权出让底价

D．使用者将已经取得的土地使用权转让给第三者

【答案】B

【解析】标定地价是在市县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

2．己知，被评估房地产中的建筑物的资本化率为9％，土地的资本化率为6％，建筑物价值占房地产总价值的60％，据此，被评估房地产综合资本化率应为（　　）。[东北财经大学2013研]

A．6.6％

B．7.2％

C．7.8％

D．8.2％

【答案】C

【解析】综合资本化率＝建筑物资本化率×房地产价值比率＋土地资本化率×房地产价值比率＝9％×60％＋6％×40％＝7.8％。

3．运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产的（　　）。[东北财经大学2011年研]

A．实际总收益

B．正常总收益

C．实际净收益

D．正常净收益

【答案】C

【解析】房地产的净收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到的。房地产正常净收益可能并不一定是房地产的实际净收益，它是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地产所能得到的正常的、客观的收入（有租约限制的除外）。

4．教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（　　）。[暨南大学2011年研]

A．成本法　

B．收益法　

C．市场比较法　

D．残余法

【答案】A

【解析】教堂、学校以及专用机器设备的共同特点是专用性强，而且不存在一个活跃的交易市场，同时收益性弱，只能使用成本法进行评估。

5．国有土地使用权出让的最高年限按用途确定，其中工业用地为（　　）年。[暨南大学2011、2013年研]

A．70　 

B．60　 

C．50　 

D．40

【答案】C

【解析】土地使用权出让最高年限按用途分别确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。

6．在房地产评估中，（　　）等于建筑总面积除以土地总面积。[暨南大学2011年研]

A．楼面地价　

B．容积率　

C．土地单价　

D．单位建筑面积地价

【答案】B

【解析】容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

7．“三通一平”指通水、通路、（　　）和场地平整。[暨南大学2011年研]

A．通电　

B．通讯　

C．通气　

D．通热

【答案】A

【解析】三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：通水、通电、通路和场地平整。

8．在房地产评估中，（　　）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。[暨南大学2011年研]

A．路线价　

B．交易底价　

C．标定地价　

D．基准地价

【答案】D

【解析】

9．在地块面积一定的条件下，容积率越高，意味着建筑面积（　　）。[西南大学2011年研]

A．不变　 

B．增加　 

C．减少　 

D．不一定

【答案】B

【解析】容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。因此，当地块面积一定的条件下，容积率越高，建筑面积越大。

10．某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%，室内格局因素修正系数为（　　）。[西南大学2011年研]

A．100/115 

B．85/100　

C．115/100　 

D．100/85

【答案】C

【解析】以参照住宅建筑物的状况指数为基准，设为100，则待评估住宅建筑物状况指数＝100×（1＋15％）＝115。因此，室内格局因素修正系数＝待评估住宅建筑物状况指数/参照住宅建筑物状况指数＝115/100。

11．交易实例土地每平方米价格为2000元，待估土地的环境条件达到交易实例土地的环境条件预计需要5年，折现率为10%，则该待估土地价格为（　　）。[西南大学2011年研]

A．1241.8元　

B．758.2元

C．1379.1元

D．2000元

【答案】A

【解析】。

12．如果房地产售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价2000万元，该房地产年客观收益为500万元，建筑物资本化率为10％，则土地的资本化率最接近于（　　）。[中央财经大学2011年研]

A．9％

B．12.5％

C．10％

D．5％

【答案】C

【解析】（500-3000×10%）÷2000=10%

二、多项选择题

1．建筑物重置成本中的前期费用包括（　　）。[中央财经大学2014研]

A．招投标费

B．工程设计费

C．土地出让金

D．场地平整费

E．勘察费

【答案】ABDE

【解析】建筑物的前期费用一般包括：①规划和可行性研究费；②工程设计费；③人防工程设计费；④“三通一平”费；⑤地上附属物拆除费；⑥工程标的编制费；⑦工程招投标费；⑧合同预审费；⑨公证费；⑩鉴证费。建筑物的前期费用要根据具体评估对象及所在地的有关规定进行计算。

2．假设开发法评估地价时，从房屋预售价中应扣除的费用项目有（　 ）。 [中央财经大学2011研]

A．征地费用

B．建筑费 　 

C．利润

D．利息

E．税费

【答案】BCDE

【解析】地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用。

三、名词解释

1．基准地价[南京财经大学2011年研]

答：基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

2．土地使用权出让底价[南京财经大学2012年研]

答：土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。

3．土地使用权评估的假设开发法[天津商业大学2012年研]

答：假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：

四、简答题

1．土地使用权出让与土地使用权转让。[武汉大学2013年研]

答：（1）定义

①土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

②土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

（2）区别

两者的区别包括：

①主体不同

出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县级以上人民政府予以具体实施;

转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

②行为性质不同

根据物权理论，出让属于他物权设定；转让属于他物权转移。

③转移条件与程序不同

出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

④交易市场不同

出让发生在一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让发生在二级市场，即符合法定条件的可自由转让。

2．假设开发法主要适用于哪些房地产的评估？[暨南大学2013年研]

答：（1）定义

假设开发法，又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。在评估待开发土地价值时，假设开发法运用得较为广泛。

（2）应用范围

假设开发法主要适用于下列房地产的评估：

①待开发土地的评估，用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等；

②将生地开发成熟地的土地评估，用开发完成后的熟地价减去土地开发费用；

③待拆迁改造的再开发地产的评估，这时的建筑费还应包括拆迁费用。

3．简述土地使用权评估中市场法的基本思路。[首都经济贸易大学2013年研]

答：市场法也称市场比较法，在土地使用权评估中，基本思路是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为

市场法评估思路的理论依据是交易中的替代原理。一般来说，任何经济主体在市场上的行为，都要以最低代价获得最大的效用，他们在购买商品时，都要选择效用最大而价格最低的。

根据上述原理，在评估土地价格时，可以用类似的土地已知交易价格，比较求得待估土地的价格。在现实生活中，由于个人爱好、知识和交易情况不同，个别交易时常会偏离市场常态。但如果在市场上有足够的交易案例，其综合结果可以作为市场价格的最佳指标。另外，运用市场法时，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，这些都要依靠广博的知识和丰富的经验。

可见，市场法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与较多的待估土地相类似的地产交易相比较，可以得到相对合理的评估价格。

4．建筑物的功能性贬值主要体现为哪些方面?[武汉大学2012年研]

答：建筑物的功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用的土地的最佳使用而言的。如果出现了建筑物用途及使用强度与其占用土地的最佳使用不一致的时候，土地的最佳效用没有发挥出来，土地的价值就没有得到充分实现。

建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大而有效使用面积却与建筑面积不成比例，从而影响了建筑物的有效利用。

建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会出现档次不够情况。这种两极分化的情况也会造成建筑物的功能性贬值。尤其是建筑物装修和设备超标准情况，豪华的装修以及与建筑物总体功能不协调的超一流设备，在增加建筑物使用价值不明显的前提下往往形成建筑物局部功能浪费。

五、计算题

1．某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35％，开发商要求的直接成本利润率为l0％，当地土地出让增值收益率为15％，银行贷款年利率为6％，试评估该土地的价值。[武汉大学2013年研]

答：（1）土地取得费用＝100000÷667＝150（元/平方米）

（2）土地开发费用＝200000000÷1000000＝200（元/平方米）

（3）计算投资利息

①土地取得费用利息＝150×[（1＋6％）2-1]＝18.54（元/平方米）

②土地开发费用利息＝200×35％×[（1＋6％）1.5-1]＋200×65％×[（1＋6％）0.5-1]

＝10.23（元/平方米）

（4）利润＝（土地取得费＋土地开发费）×10％＝35（元/平方米）

（5）土地价格

①土地单价＝（150＋200＋18.54＋10.23＋35）×（1＋15％）＝475.84（元/平方米）

②土地总价＝475.84×15000＝7137600（元）＝713.76（万元）

所以，该土地的评估值为713.76万元。

（注明：一亩＝667平方米）

2．南海市某砖混结构住宅建筑面积2000平方米，其建筑预算金额为400000元，设备安装工程预算为100000元，专业费用预算6000元，建设税费预计为20000元。评估基准日该住宅基础工程已完工，结构工程完成了30%，装饰工程尚未进行，工期已进行了6个月，（总工期1年），发生专业费用4000元，建设税费支出20000元。现拟转让，评估其价值。（注：该工作的基础工程，结构工程，装饰工程分别占13%、60%、27%；年利息率6%，年投资利润率10%）[江苏大学2012年研]

答：该住宅建设安装工程中基础、结构和装饰工程分别各占13％、60％、27％，则其工程形象进度＝13％＋60％×30％＋27×0＝31％

利息＝[（400000＋100000＋6000）×31％＋（4000－6000×1／2）]×6％／2＝4735.8（元）

利润＝[（400000＋100000＋6000）×31％＋（4000－6000×1／2）]×10％／2＝7893（元）

则其评估值＝（400000＋100000＋6000）×31％＋（4000－6000×1／2）＋4735.8＋7893＝170588.8（元）

3．某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，年房租损失准备费以半月租金计，管理费按年租金3％计，房产税按年租金的12％计，土地使用税每年按每平方米2元计，保险费每年576元。土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元。请用残余法评估该住宅建筑物价格。[南京财经大学2012年研]

答：年房租收入=4800×12=57600（元）

房租损失准备费=4800÷2=2400（元）

房产税=57600×12％=6912（元）

管理费=57600×3％=1728（元）

土地使用税=200×2=400（元）

保险费=576（元）

年总费用=2400+6912+1728+400+576=12016（元）

年总纯收益=57600-12016=45584（元）

土地使用权总价=200×1200=240000（元）

归属土地的年纯收益=240000×8%=19200（元）

归属建筑物的年纯收益=45584-19200=26384（元）

建筑物折旧率=1/25×100%=4%

建筑物价格=26384÷（10%+4%）=188457.14（元）

建筑物每㎡价格为188457.14÷240=785.24（元）

4．有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。[南京财经大学2012年研]

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地的比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示是参照物宗地比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表。

试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格。

答：（元/㎡）

（元/㎡）

（元/㎡）

（元/㎡）

（元/㎡）

5．房地产的总建筑面积为25000平方米，使用面积为建筑面积80%，每平方米使用面积月租金为21元。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为1万元/年。预计该房地产尚可使用8年，折现率为12%，已知（P/A，12%，8）=4.9676。计算该房地产的评估值。[青岛理工大学2012年研]

答：年房租总收入=25000×80％×21×12=5040000（元）

房租损失准备费=5040000×5％=252000（元）

房产税=5040000×12％=604800（元）

管理修缮费=5040000×6％=302400（元）

年总费用=252000+604800+302400+10000=1169200（元）

年总纯收益=5040000-1169200=3870800（元）

评估值=3870800×（P/A，12%，8）=4.9676×3870800=19228586.08（元）