三、不动产登记簿内容的设置

不动产登记簿记载哪些内容、怎么记载，是登记簿设计的核心和难点。分析、总结已有的各类不动产登记簿样式和世界其他典型国家和地区的登记簿样式（参见附录1），不难发现，不动产登记簿记载的内容主要包括三大部分：不动产的自然物理信息，包括不动产的坐落、界址、面积、用途等；不动产的权利及变动信息，包括权利主体、类型、内容、来源、期限等；其他信息，包括预告登记、异议登记和查封登记等。具体形式上，也大都根据不动产自然信息、权利信息等区分了不同的簿页部分，如德国的登记簿设置了标题、状态目录和土地的权利状况、负担、限制三个分栏等三大部分；瑞士的登记簿分为主簿、主簿的补充文件以及日记簿；日本的登记簿分为标示部分和权利部分；英国的登记簿分为财产登记簿、所有权人登记簿和负担登记簿三部分：韩国的登记簿分为登记编号栏、标题部以及甲、乙二区，甲区记载不动产的所有权事项，乙区记载不动产上所有权以外的其他权利实现；我国台湾地区的登记簿分为标示部、所有权部及其他项权利部。

尽管登记簿的主要内容和大体框架共识程度如此之高，在我国登记簿的设计也是难点重重。主要因为：一是不动产体系庞杂，《宪法》和各类法律规定的不动产包括土地、建筑物、林木等地上定着物、矿藏、水流、海域、无居民海岛、森林、林木、山岭、草原、荒地、滩涂等，之间互相交织，需要厘清；二是不动产权利体系错综复杂，权利之间交叉、重叠、冲突，这些分散登记时期隐藏的问题在统一登记时迸发了出来，给权利的融合带来契机，也带来挑战；三是原有不动产登记信息复杂多样，不仅仅包括不动产权利有关信息，也包括有关管理信息，取舍难度大；四是不动产登记内容确立标准不一，如土地、海域和房屋的用途标准都不一样，承包土地的面积和一般土地的面积也不一样，难以形成标准化的登记信息指标。

为此，在不动产登记簿的设计上，一是要继承和整合不动产权利体系。在保证现行《物权法》等法律规定的不动产权利都能全面记载的前提下，对现有的不动产权利进行合理归类和整合，推动不动产权利体系的完善、发展。可以将草原所有权、林地所有权纳入土地所有权；将草原使用权、林地使用权纳入土地承包经营权等。二是要满足便民高效和登记信息化发展的需要。采取“一簿多页”的活页和表单化设计方式，顺应电子登记簿、不动产登记信息化的时代需求；登记簿每个簿页有相应的业务号，能够直接关联每一个载入登记簿的不动产权利或者登记事项，方便群众查询。三是要体现不动产登记信息的包容性和创新性。立足各部门、各类不动产登记成果，最大限度吸收土地、房屋、林权、草原、海域和承包经营权等不动产登记簿的信息，保证原有重要信息指标不丢失，同时为国家自然资源所有权登记预留簿页，设置权利登记信息的同时，保留重要的不动产管理信息。具体而言，不动产登记簿应该分为三大部分：不动产基本信息、不动产权利登记信息和其他登记信息。基本信息部分反映不动产的主要自然属性，权利登记信息部分主要是权利人信息、登记类型信息、登记原因信息、权利价格及有关管理信息，其他登记部分主要反映不动产的权利限制和提示状况，包括抵押权、地役权、查封登记等权利负担情况，异议登记等提示情况等。