四、不动产登记簿的电子化

不动产登记簿电子化是指用计算机自动化数据编制登记簿，即以电子中介或者磁性中介（如微缩胶片、磁盘和光盘）等多种存储介质为载体，对登记簿进行信息化、自动化和网络化的管理。[75]随着电子信息技术的迅猛发展，美国、英国、德国、日本、瑞典、我国台湾地区等许多国家和地区都已启动了不动产登记的电子化进程，德国《土地登记簿法》专门规定了机器编制的土地登记簿，英国《土地登记法2002》将电子转让和电子登记成文化[76]，瑞典已经建立了强大的登记信息系统，并建立了国家数据扫描中心，完成了传统纸质登记资料的数据化。我国不动产登记领域，特别是房屋、土地登记领域，登记信息化已蔚然成风。伴随不动产登记的信息化，毋庸置疑，不动产电子登记簿将是不动产登记发展的必然趋势。因此，《不动产登记暂行条例》第9条规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。

不动产登记簿电子化顺势来袭，主要是巨大优势使然。一是相较于纸质登记簿，电子登记簿对潮湿、虫蛀、火灾的抵御能力强，保存期限长；二是电子登记簿由计算机系统自动生成，大大减轻了登记簿记载的工作量，提高了工作效率，也减少了人工登记造成的错误；三是可以方便地制作并异地保存，为防止电子登记簿受到各种意外事件的侵袭，如各种自然灾害以及数据被非法删改等，必须进行异地备份，确保数据安全，电子登记簿可进行网络传输，使得其异地备份方便易行；四是电子登记簿更加有助于公开查询，通过网络可以实现登记资料的异地查询，也可实现多人同时查阅同一登记资料，克服了纸质登记簿“一对一查询”的弊端；五是有利于国家不动产登记信息管理平台的构建，实现不动产登记信息的互通共享，未来各级不动产登记机构之间、各部门之间的登记、交易、审批有关信息要实现互通共享，通过数据抄送或者适用纸质登记簿再扫描数据化，必然是不经济的，也是暂时性的。

当然，现阶段实现不动产登记簿的电子化，也有一些问题和困难要解决。一是电子登记簿的格式和内容问题。电子化为改变登记簿格式提供了契机，由于电子登记簿的每个栏目都可无限延伸，登记信息指标可以自由组合。但这首先必须确定电子登记簿的格式、内容，然后以此来确定在登记受理、审核及其他业务操作时需要主动采集哪些数据，并根据业务操作可以自动生成哪些数据，这些数据又如何形成电子登记簿并体现出来。二是纸质登记簿向电子登记簿的过渡问题。由于各地信息化基础条件、经济社会发展水平不一，电子登记簿和纸质登记簿会在很长一段时期内并存，过渡期电子登记簿与纸质登记簿的记载出现不一致时，以何者为准等，需要明确。同时，也要着手启动纸质登记簿的数据扫描和电子化工程，并与最新电子登记簿信息衔接。三是电子签名问题。电子签名对于解决电子登记中的安全问题尤为重要。但按照《电子签名法》，涉及土地、房屋等不动产权益的转让不能适用电子签名，这对不动产登记电子化和电子登记簿的推广应用具有一定影响。四是电子登记簿的实施成本问题。登记簿电子化及其异地备份等对硬件设施和人员技术水平要求较高，设备的购买、管理以及人员的培训都需要大量成本，条件不具备的地方，可能无法在短期内实现。因此，受各地发展不平衡影响，在全国范围内实现登记簿电子化可能需要较长时间。

不动产登记簿设计和适用中的这些问题，有的要纳入不动产统一登记制度中予以统筹考虑，特别是不动产登记簿样式设计要考虑登记信息化的需要，有的需要与不动产登记信息统一管理平台建设同步考虑，有的也需要各地、各部门创造性地开展工作。总的来看，不动产登记信息化和登记簿电子化必将伴随不动产统一登记制度建设的深入推进，化晨曦为朝阳，引领不动产统一登记事业的大发展。