二、不动产登记基本单位的划分

记载于登记簿的物必须特定，这是物权法定的基本内涵之一，也是物的编成得以实施的根基，只有确定了不动产，才能记载该不动产上的各种权利和法律关系。对物进行特定化，现代方法一般是对物进行编号，即载入登记簿的“物”是相对标准化的、符合管理需求、技术上得以编码的不动产或者不动产群，也就是不动产登记的基本单位。经过长期的登记实践，各类不动产都形成从调查、交易到确权登记的完整标准、体系。不动产登记的基本单位形成于规划、调查阶段，流通于交易、审批阶段，确认于登记阶段，并非生成于登记的过程中，而主要取决于规划的要求和调查的标准。可见，登记的基本单位不是一个登记技术问题，而主要是一个调查技术问题。分散登记时期，土地登记以宗地为单位，海域登记以宗海为单位，房屋登记以幢、层、套、间等有固定界限，可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或特定空间为单位，林权登记以宗地为单位，农村承包土地登记以地块为单位。统一登记后，必须将这些零散的基本单位重新糅合在一起，形成有机统一、且有利于不动产统一登记实施的基本单位。

划分不动产登记的基本单位首先必须明确不动产的存在状态及其组合关系，简单看就是两种：无定着物的空地（海）和土地、海域及其定着物。对于无定着物的空地（海），仍然属于原来宗地、宗海的范畴，可以转换概念直接移接过来。不动产登记的基本单位关键是对土地、海域及其定着物的处理和把握。世界范围内，土地和建筑物是否可以成为独立的物，有两种不同的立法例。一是结合主义，如德国，不承认建筑物为独立的不动产，建筑物需依附于土地；二是分离主义，如日本、我国台湾地区，承认地上建筑物为独立的不动产。[72]不管采取哪种主义，都必须保证建筑物与其坐落的土地异其所有人时建筑物的正当权源问题，即不能存在“空中楼阁”。房地分离的存在不仅不符合一般常理，也容易造成地权和建筑物权的分别处分，引发矛盾纠纷。在日本，其学者已对分离主义提出严厉批评，指责为“土地制度设计中最大的败笔”[73]。采取分离主义的我国台湾地区，面对这种情况采取的办法是，在私法处置时推定为租赁，公法处置时视为设置法定地上权，从而解决了房地分离的问题。我国承认房、林、地、海等不动产的独立性，但在权利设立和处分时，历来采取“房地一致原则”和抵押时“地林一致原则”。就房地关系而言，建筑物不论是否采取区分所有形式，均应与建设用地使用权一起，共同作为不可分之“元素”而构成一个整体，成为一个处分行为之客体；在建建筑物只能成为建设用地使用权的重要成分，以后者来构建相关物权关系[74]。这样使得土地与其定着物的关系简单化，有利于物的使用与经营，避免了不必要的纠纷。

在不动产登记基本单位的界定和划分中，必须始终贯穿和体现房地一致原则、地林一致等原则，具体可以借鉴瑞典不动产单元的做法。《瑞典土地法典》规定，不动产就是土地，并被划分为不动产单元，并且这个不动产单元是三维立体的，可以在水平和垂直方向界定。一个不动产单元包括在这个不动产单元内部建造的用于永久使用的建筑物、水域、公用事业、篱笆和其他设施、树木和其他植物、自然肥料等。因此，不动产单元可以定义为土地、海域权属界线封闭的范围，或者土地、海域及其房屋、林木等定着物组成的权属界限封闭的范围。

不动产单元至少有三个特征：一是不动产单元是一个整体概念，地和房、地和林、海和构筑物等打包成一个单元，且单元编码唯一。为区别地（海）与其定着物，房屋等建筑物、构筑物编号字段与地（海）编号字段用标识符隔开，在宗地编号后设置森林、林木特别识别码。二是不动产单元是一个空间概念，土地权利可以在地上、地表和地下分别设立，相应土地权利的空间权属界面应该用标识码区别，以解决土地空间利用中，可能出现的地上建筑物依附的地权和地下建筑物依附的地权不一致的问题。三是不动产单元是一个动态概念，随着不动产物理形态的变化发生变化，如土地、海域从无定着物到有定着物登记单元要改变，海域变为土地或者土地变为海域也会造成登记单元的改变。

关于不动产单元的编码，应在继续沿用宗地、宗海代码的基础上，加载土地、海域上的房屋、林木等定着物的编码，组成不动产单元号，这样既照顾了现实，也实现了有机融合。