一、不动产登记簿的编成

登记簿作为物权公示的法律工具，主要记载不动产权利的主体、客体和内容等。我国物权体系较为宏大庞杂，不同的权利，客体表述不同、内容设置不同、权利记载的方式也不完全一样，没有天然的、现成的登记簿页编制标准。观之世界，不动产登记簿的编成基本划分为两类：以不动产的客体——不动产为标准的“物的编成主义”和以不动产的主体——不动产权利人为标准的“人的编成主义”[66]。

物的编成，将“物”置于核心地位，以物来定权利人，依不动产所在的坐落、编号等为顺序相应设置簿页，以“物”为基础列明登记簿上所应记载的各种物权和法律关系。该标准下，登记簿首先体现的是不动产，即不动产存在与否及其自然物理状况（编号、种类、面积等）[67]。物的编成主要为德国、瑞士、日本等国家采用，主要优点是能够较为清晰地反映不动产上所有的权利关系、便于查询，不足是相对繁琐。

人的编成，将“人”置于核心地位，以人来检索物，依不动产权利人按照年代登记的先后顺序为标准设置簿页，将属于不动产权利人的所有不动产按照年代予以排序。该标准下，登记簿首先体现的是权利人，即权利人的基本情况及其在一个不动产登记辖区内所有的不动产，抵押权、地役权等权利负担记载在权利受到限制的权利人名下。[68]人的编成主要为法国、英国、新西兰等国家采用，主要优点是能够将同一权利人在同一登记管辖区域的数个不动产登记简单化处理，不足是登记的内容没有延续性，难以全面清晰地反映某个不动产上的权利变动情况。

目前，我国除土地承包经营权登记采用人的编成以外，其他不动产登记都是采取的物的编成。笔者以为，未来统一登记簿的设置宜统一采取物的编成。除了物的编成本身具有的优势外，还因为我国正在大力推进以“人”为核心的城镇化建设和以“土地权利”为核心的土地制度改革，“人”在城乡之间频繁流动，固定困难，某些负载于身份上的不动产权利会随着“人”的身份转变发生调整，若采人的编成，将会使登记簿处于快速变动的不确定状态。物的编成关注不动产权利的设立、变化，由于不动产本身就具有固定性，登记簿能够有足够的稳定性和确定性。同时，我国目前大部分地区仍然采用传统的纸质登记簿，若采用人的编成，一旦查阅登记簿，某权利人所有的不动产将一览无余，不利于权利人隐私的保护，若不允许查询，则背离物权登记制度的本旨。[69]物的编成能够有效平衡利害关系人对于不动产权利的查询需求与权利人的隐私保护问题。[70]

尽管如此，对于土地承包经营权登记采用物的编成，仍然是一个比较大的挑战，主要是因为其采用登记对抗模式以及我国“人均一亩三分、户均不过十亩”的小农生产状况。对此，应该看到，物权的登记对抗模式与登记簿人的编成没有必然联系。[71]从世界范围来看，采用登记生效模式的国家，登记簿基本是物的编成，而采用登记对抗模式的国家，不一定都是人的编成，比如日本。因此，不能将登记效力模式与登记簿的编制进行人为的简单逻辑关联。另外，农业经营方式创新催生了大量的专业大户、家庭农场、农业互助合作、股份合作等适应适度规模化经营的新型生产方式和农业经营主体，小农生产处于裂变和转型之中，农村承包土地流转的频率和诉求日渐旺盛，农村承包土地登记也出现了确权确地为主和确权确股不确地为辅两种方式。不管哪种方式，解决承包地块面积不准、四至不清问题，都必须一块地一调查、一块地一确权、一块地一块地上图入库，采用人的编成还是物的编成，只是对确权结果的记载方式不一样。总的来看，土地承包经营权登记采取物的编成较为适宜，这样能够清楚反映某一承包地块的权利关系，也有利于促进农村土地流转和规模经营。当前，土地承包经营权登记只是处于试点阶段，人的编成到物的编成的变革，推进较为容易，改革成本也较低，仅增加了纸质登记簿的数量，权利证书可以保留分宗归户的方式。