第三章　不动产登记簿证设计

不动产登记簿，是不动产登记机构依法制作、记载不动产自然状况、权利状况等事项的簿册。对于不动产登记公示公信力而言，登记簿作为表彰不动产权利的依据和公开权利信息的平台，具有较为显著的特征。一是必须依法制成。主体上，不动产登记簿应由不动产登记机构依职权制作，除法定的不动产登记机构外，任何组织和个人都不得制作不动产登记簿；内容上，根据物权法定的原则，不动产登记簿的内容和格式应当统一，哪些不动产及其权利可以载入登记簿、登记簿的格式如何等都必须依据法律法规的规定；程序上，不动产权利应当依据法律法规设定的权限、程序和时限作出，若登记簿存在错误，应通过更正登记程序加以补正。二是具有法律效力。登记作为国家特定行为，具有较强的法律效力，登记簿作为记载登记结果的法律文件具有特定的功能，首先表现为物权变动效力，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力，是否记载于不动产登记簿，决定了不动产物权变动是否发生效力；其次表现为正确性推定效力，即推定权利存在或者不存在，不动产物权经登记后，视为记载于不动产登记簿上的物权的归属和内容与真实的物权是一致的，登记簿上，某项权利登记的，视为该权利确实存在，某项已登记的权利被注销的，视为该项权利不存在；再次表现为公信力，即使登记簿上记载的权利并不存在或者其内容与实际权利不符，因善意地信赖登记簿展现出来的物权、并以之为标的进行交易的人受到法律保护，法律上承认其进行的物权交易具有与真实物权存在时相同的法律效果。[65]

通过不动产物权依法登记，确保了登记结果的权威性和准确性，也正是不动产登记簿本身内容、形式的严苛和登簿行为的统一、规范以及登簿主体的公信力构成了不动产登记簿强大法律效力的正当性基础。经过登记簿准确的记载，物权公示原则得以贯彻，不动产权利人的合法权益得以维护，当事人可以利用登记簿主张权利，当发生物权争议时，法院可以利用登记簿认定事实，快速定分止争。由于不动产登记簿具有推定力和公信力，社会大众可以依据登记簿快捷地判断出物权的存在状态和归属内容，放心地进行市场交易，提高交易效率，并使交易秩序得到维护。因为权利人的物权通过登记簿被推定为真实，他无须再为此提出主张并证明。与之进行交易的对方当事人也可以透过登记簿的记载确定不动产物权的归属，无须进行其他审查。由于登记簿的公信力，即使登记簿的记载是错误的，交易人善意的信赖也能得到法律保护，交易的安全和效率因此得以保障。

但是，实践中普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，极大地削弱了不动产物权登记的公示性，影响不动产交易的安全。《物权法》规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”这从本质上明晰了登记簿和权利证书的关系，有利于从根本上扭转我国不动产登记“重证轻簿”的局面。

2013年11月20日，李克强总理主持召开国务院第31次常务会议，决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记簿册的统一成为不动产登记“四统一”的明确要求，成为不动产统一登记制度建设的重要部分。由于长期的不动产分散登记，各类不动产权利已经形成了各自独特的登记簿，且登记簿的信息已经深深地融入了不动产行政管理之中，这是不动产登记簿的基本现实。在这样的现实下，要实现不动产登记簿的统一，一是应不动产统一登记的要求，须打破已有的范式和路径依赖，但也不搞“重打锣鼓另开张”，因为登记簿统一是一个“旧城改造”的过程，不是“空地建新城”，要处理好包容和创新的关系，用好“原材料”，搭好“新构架”。不动产登记簿记载的是不动产和不动产权利，分散登记时期，一类不动产和不动产权利在一个登记簿记载，互相独立、互不干涉，统一登记后，各类不动产和不动产权利都要在一个登记簿上记载，“你中有我、我中有你”，必须兼收并蓄，创新统一。二是要求庖丁解牛般、全面把握各类不动产权利的内在结构和逻辑关联，在解构的基础上进行重构，但也不能随心所欲、为所欲为，因为物权特定和物权法定的基本原则，决定了不动产的范围、内涵和不动产权利的内容、种类整合是有限度的，不能超越自然的常识和法律的规定，这就是要处理好不动产权利物理整合和化学融合的关系，兼顾形式的统一和实质的统一。在这样的形势下，设计不动产登记簿册要重点解决登记簿的编成、登记基本单位的划分、登记内容的设置以及登记簿电子化的应对等问题。