问题21 村民进城后能否继续拥有原宅基地使用权^[14]

【问题】

刘大爷原是某行政村的村民，依法申请取得了一块宅基地并建造了房屋，后进城工作取得城镇户籍，但是农村的房屋一直闲置。退休后刘大爷想回村里住，请问刘大爷是否可以继续拥有原宅基地使用权？

【解答】

一、宅基地使用权一般只有农民集体成员才能取得

《物权法》和《土地管理法》规定了宅基地使用权的取得主体和限制条件。根据《物权法》第一百五十三条、第一百五十四条和《土地管理法》第六十二条的规定，原则上来说，宅基地使用权的主体是本村集体经济组织成员，需遵循“一户一宅”原则，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定。农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

二、非本村集体经济组织成员取得宅基地使用权的情形

由于宅基地使用权具有福利性质，其初始取得具有无偿性，因而其原则上仅惠及本村村民，但实践中有很多原因会造成非本村村民实际占有宅基地的情形。因此，《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干问题》（国土资发〔2011〕178号）规定，非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权批准机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。可见，集中迁建、继承都可以产生非本村集体经济组织成员取得宅基地使用权的情形。

三、户籍的改变不影响已经取得的财产权的归属

我国宪法第十三条规定：“公民的合法私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”根据我国《民法通则》的现有理念及表述，当事人依民事法律行为设立、变更、终止民事权利，因而包括宅基地使用权在内的财产权的权属不因户籍的变化而发生变更。《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干问题》（国土资发〔2011〕178号）明确规定，非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。可见，包括落户城镇的农民工在内的非农业户口居民（含华侨）可以继续享有原来合法取得的宅基地使用权和房屋所有权。

综上，如果刘大爷事先合法拥有的房屋所有权和宅基地使用权未曾消灭，则可以继续拥有；如果刘大爷出卖、出租住房后，再申请宅基地的话，应不予批准。

（张南西）