问题22 宅基地变更登记是否须经政府批准^[15]

【问题】

因依法继承、交换、分割、买卖宅基地上的房屋涉及土地使用权转移的，在办理变更登记时是否必须凭有关人民政府的批准文件？

【解答】

宅基地使用权变更登记应当严格审查。因为宅基地使用权只是农民集体经济组织成员基于其特定的身份而无偿取得的一种带有福利性质的土地权利，因此其权利受到相应的限制，如《物权法》只规定了宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，而没有规定宅基地使用权人对宅基地有处分的权利。另外，《物权法》还规定宅基地使用权的取得、行使和转让适用《土地管理法》等法律和国家有关的规定。

根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民只能拥有一处宅基地，并且面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；宅基地的取得应当经过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。而对宅基地使用权能否发生移转？如果能，哪些情况下能移转？哪些情况下不能移转？是否需要经过批准？应当由谁进行批准？目前找不到相应的、明确的法律规定。

由于宅基地上房屋的所有人对房屋享有完整的所有权，因此其可以对房屋进行处分，比如可以交换、买卖房屋等。房屋所有权发生流转将导致宅基地使用权发生变更。对于符合条件的，如在本集体经济组织内部流转并且不违反“一户一宅”规定的，国土资源部门应当及时办理变更登记。但是对于有的房屋转让，就不能办理宅基地使用权的变更登记，如国土资源部《印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》（国土资发〔2004〕234号）明确规定“严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此在办理宅基地使用权变更登记时，应当对受让主体是否是本集体经济组织的成员、是否另有宅基地等情况进行审查，应当要求当事人提供相应的证明材料，有条件的还应当到宅基地所在的农民集体经济组织进行公告，公告无异议的，再办理变更登记。

要求必须凭有关人民政府的批准文件才能进行宅基地使用权变更登记没有明确的法律依据，也没有必要。实践中登记机构只要尽到上述审查义务，在确保登记结果的合法性、准确性的基础上即可办理变更登记。

（蔡卫华）