8 房屋出租人对承租人的共同居住人负有合理的安全保障义务

——王某军等诉李某某生命权案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省江阴市人民法院（2015）澄周民初字第00332号民事判决书

2.案由：生命权纠纷

3.当事人

原告：王某军、刘某某、徐某某、王某研、王某硕

被告：李某某

【基本案情】

王某军、刘某某系王某栋的父母亲。徐某某系王某栋的妻子，与王某栋生有王某研、王某硕共二个子女。

江阴市周庄镇鸡龙山村杨家庄47号房屋系农村宅基地房屋，该房屋的权利人为李某某。2014年3月起，李某某将该房屋出租给王某臣（系本案受害人王某栋的叔叔）。该房屋出租给王某臣后，实际由王某臣及王某栋共同居住使用。

2014年11月25日上午9时许，王某栋被发现晕倒在上述房屋内，江阴市公安局周庄派出所接110报警后至现场，并确定王某栋已死亡。血液经送江阴市公安局物证鉴定室鉴定，检验结果为王某栋血液中检出碳氧血红蛋白含量为80%。江阴市周庄社区卫生服务中心出具的居民死亡殡葬证及死亡医学证明书中均载明王某栋的死亡原因为煤气中毒。江阴市公安局周庄派出所出具的火化通知书载明王某栋因煤气中毒于2014年11月25日死亡。江阴市周庄派出所出具的接处警经过载明民警至现场了解，系王某栋在出租房屋内洗澡时死亡。

审理中，本院向江阴市公安局物证鉴定室鉴定人员咨询，其陈述：“王某栋血液中检出碳氧血红蛋白的含量达到了80%，故其为明确的一氧化碳中毒”。

事发房屋的卫生间位于一楼的西北角房间内，进出卫生间需要通过该西北角房间。王某栋倒地位置系在西北角房间内靠近木柜的地面上。卫生间内没有独立窗户，西北角房间内有一扇窗户。卫生间顶部低于西北角房间的天花板，卫生间顶部与垂直墙面之间视觉上有少量隙缝。紧邻卫生间门所在墙面的侧墙上安装有一台林内牌燃气热水器，该热水器未安装有排气管。热水器标牌上显示的制造商为台湾林内工业股份有限公司，并有用红色字体标注的注意事项，内容为“当安装此热水器时，切记必须加装排气管以确保废气排出室外，因残留在室内之废气有致命的危险”，以及用蓝色区域标注的注意事项，内容为“1.热水器严禁安装于浴室或密闭之室内。2.热水器周围严禁放置易燃物品”。

原告方委托乐天（上海）律师事务所代理本次诉讼，并支付代理费25000元，乐天（上海）律师事务所开具了增值税普通发票。

原告方请求判令李某某赔偿其因王某栋死亡造成的各项损失，包括丧葬费30892元、死亡赔偿金500100元（包括被扶养人生活费）、精神损害抚慰金50000元、律师服务费25000元，合计605992元。

【案件焦点】

李某某是否应对王某臣的共同居住人王某栋的死亡承担损害赔偿责任。

【法院裁判要旨】

江苏省江阴市人民法院经审理认为：房屋出租人有责任保证出租房屋内的设施符合安全及正常使用的条件。本案中，根据物证检验报告、死亡医学证明书、居民死亡殡葬证、火化通知书、接出警经过情况说明等相关证据，结合本院向江阴市公安局物证鉴定室鉴定人员所做咨询，可以证实王某栋系在涉案出租房屋内使用燃气热水器洗澡时致一氧化碳中毒死亡。李某某将房屋出租从事经营性活动，而房屋内安装的燃气热水器并未加装排气管，而该燃气热水器上的注意事项也已明确因废气有致命危险故必须加装排气管，因此，李某某提供的出租屋设施存在危及生命健康的不安全因素，该情形亦是导致王某栋死亡的原因，故李某某作为房屋出租人未尽到安全保障义务，其对王某栋的死亡依法应当承担侵权责任。至于李某某认为他与受害人之间并未形成房屋租赁关系，其不应承担赔偿责任的观点，无相应的法律依据，依法不予采信。事发出租屋内的燃气热水器系敞开式安装在西北角房间内卫生间外面的侧墙上，从现场照片来看，该燃气热水器未安装排气管显而易见，且燃气热水器上有用红色字体标注的“必须加装排气管”的注意事项，以及用蓝色区域标注的“严禁安装于浴室或密闭之室内”的注意事项。王某栋系成年人，作为完全民事行为能力人具有判断能力和自我保护能力，其入住出租屋距事发时已有8个多月，应当能够意识到该燃气热水器存在的危险性，而使用燃气热水器时应保证使用场所通风良好系生活常识。根据上述情况，王某栋对损害的发生也具有一定的过错，应自行承担相应的民事责任，故可以减轻李某某的赔偿责任。综上，对原告方因王某栋死亡造成的损失，本院确定李某某与王某栋之间的赔偿责任比例为8：2。原告方因王某栋死亡造成的损失为：丧葬费30892元、死亡赔偿金500100元（含被扶养人生活费）、精神损害抚慰金40000元，合计570992元，该款应由李某某承担80%的赔偿责任为464793.60元（含精神损害抚慰金40000元）。

江苏省江阴市人民法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十六条、第二十二条、第二十六条、第三十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国侵权责任法〉若干问题的通知》第四条，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条第一款第（一）项、第十条、第十一条之规定，判决如下：

一、王某军、刘某某、徐某某、王某研、王某硕因王某栋死亡造成的损失570992元，由李某某赔偿464793.6元（含精神损害抚慰金40000元），于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；其余损失由王某军、刘某某、徐某某、王某研、王某硕自己承担；

二、驳回王某军、刘某某、徐某某、王某研、王某硕其他的诉讼请求。

【法官后语】

房屋出租人对承租人的安全保障义务是指房屋所有人对于其所出租的房屋及其配套设施必须确保无危及人身安全和财产权益的潜在危害因素，对于存在的安全隐患具有相应的维修、更换等保障义务。否则，将对因此造成的损害后果承担法律责任。但是，对于未与出租人签订租赁合同但与承租人共同居住的第三人，出租人对其是否具有安全保障义务，对此问题应当区别情况进行对待。

大陆法系普遍认为，房屋出租后仍在出租人的控制之下，但因此责令出租人对所有进入其房屋的人都承担安全保障义务，而不管出租人是否能够预见，对出租人来说太过严苛，且也不符合安全保障义务的基本精神。关于出租人安全保障义务适用对象范围的问题，英美法系采身份区分原则，即物权人在控制自己物件没有尽到合理的注意义务时，并非一定要对遭受物件损害的人承担过失侵权责任，物权人是否最终对受害人承担侵权责任不仅仅取决于物权人在控制物件方面是否存在过失，更重要的判断标准是受害人在遭受物件损害时的身份类型，即受害人是否是出租人可以预见的合法的第三人。该原则值得借鉴。

在本案中，王某栋是承租人王某臣的共同居住人，其身份是出租房屋的合法进入者，不存在出租人李某某不知情的转租情形。对于房屋的合法进入者而言，他们作为承租人的客人或共同居住人与出租人之间存在某种合法关系，他们进入出租人的房屋也是出租人李某某所能预见的，因而房屋出租人应当对他们承担合理的注意义务和安全保障义务。借鉴英美法系的可预见性理论，如果一个有理性的人认为第三人是出租人可以合理预见到的会去拜访、看望承租人的、借住承租人房屋的，或者与承租人共同居住的，那么出租人就要对此第三人承担合理的安全保障义务。因此，本案中由于出租房屋内的热水器存在危及人身安全的潜在危险因素，并造成承租人的共同居住人王某栋一氧化碳中毒死亡，出租人应承担相应的损害赔偿责任。

相反，一个理性的人不会合理预见到非承租人以外的第三人使用租赁物从而造成损害的，如盗窃、入室抢劫等罪犯潜入租赁房屋内使用租赁物造成损害的，出租人就不需要对侵犯其物权的第三人承担安全保障义务。

编写人：江苏省江阴市人民法院 潘亚伟 廖宏娟