1　如何认识异议登记制度的法律效果?

解答:《物权法司法解释 (一)》第3条规定:“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”

本条司法解释确定了异议登记的法律效果。

《物权法》第19条第2款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。该条款确立了我国的异议登记制度。我国承认物权登记的公示公信效力，通过登记以权力表象的形式表彰物权变动的情况，并赋予交易第三人基于对登记簿记载事项的信赖而为法律行为的合法权利。如上文所述，在现实情况中，往往由于当事人或者登记机关的原因导致登记簿记载的物权状况与真实的物权状况不相一致的情形，对此，法律规定了相应的救济和纠正方式，异议登记应运而生。此次司法解释第3条规定，异议登记因《物权法》第19条第2款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。即是对异议登记失效后的法律后果的认定，而目前司法实践对于异议登记的制度目的和法律效力等方面尚未形成统一清晰的认识，因此有必要梳理审视异议登记制度。

(一)国外立法例

日本法上，其预告登记即相当于我国法上的异议登记，对比其他国家异议登记的效力来看其效力最弱。它既不具有击破公信力的作用，也不具有对抗力。此外，对该登记后具有利害关系的第三人亦不能做恶意之推定。[1]日本法中的预告登记仅仅具有单纯警告第三人的作用，即预防不知道标的不动产权属正在发生诉讼纠纷的第三人涉足这种关系。[2]日本法上预告登记的目的在于保护第三人而非预告登记人，因为日本实行的物权变动模式是意思主义，物权变动仅需交易双方当事人的合意即可，登记并不具有公示作用，不采用公信制度，从而没有保护第三人之规定。

而在德国法中，异议登记则具有较强的法律效力。《德国民法典》第899条第1款规定:“在第894条的情形，可以登记对土地登记簿正确性的异议。”如果不动产登记簿上进行了异议的登记后，会产生以下几项法律效果:首先，《德国民法典》第892条第1款第1句规定，为权利取得人的利益，在其因法律行为取得土地权利或者土地权利之上权利时，土地登记簿的内容视为正确，但是，土地登记簿上记载有对抗此权利正确性的异议抗辩，或者取得人明知登记错误的除外。根据该条，登记簿上的异议具有击破第892条规定的登记簿公信力之法律效果。它使取得人因此不具有善意，进而避免了第三人的善意取得，而异议登记不成立，登记簿内容被证实是正确的，则取得人仍取得权利，该异议自始失去效力，这也是德国法上异议登记的最主要的效力。其次，异议登记具有警示的功能，即在登记簿上对被登记物权之不正确或不存在作出一种不动产登记法上的保护性注记。虽然它不能推翻登记簿的推定效力，但它的存在表明了已经有人对登记簿的正确性与完整性提出了质疑，交易当事人应注意到该质疑，并综合交易具体情况谨慎行事。但是，德国判例与民法学通说认为，异议既不具有登记簿的阻碍效力，也不具有积极效力。一方面，登记簿上对异议的记载并不构成对登记权利人之后处分权的限制，异议登记并不会导致对登记簿的“封锁”，登记权利人依然能够继续处分其不动产物权，异议所排出的，只是基于该项处分行为的善意取得。另一方面，异议登记亦不具有增强某项权利或扩张某项权利的效力。这就是说，当某人的权利应当被记载在登记簿却错误地未予记载时，纵然该权利人申请了异议登记，此种登记也只是使得该权利不罹于诉讼时效而已。[3]登记簿上对异议的记载并不意味着该权利被一般性地视为已被登记之权利，即便与该权利人从事交易的第三人因此异议登记的存在而产生了对权利存在的信赖，该第三人也不能得到保护。

(二)异议登记概述

所谓异议登记，是指登记机构对利害关系人针对登记正确性提出的异议而为的登记，其目的是在利害关系人认为不动产登记有误但又无法立即更正时，通过中止不动产登记的公信力而获得临时性救济，以避免其权利受损。[4]我国《物权法》第19条第2款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效，异议登记不当，造成权利人损失的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。由此可见，在我国，异议登记实际上是一种暂时的保全登记，是更正登记的前置辅助手段。[5]其实质是在登记错误的情况下，为事实权利人及利害关系人提供的一种暂时性救济手段，只是通过对记载权利的警示，排除登记记载内容的公信力，暂时对被异议权利造成阻断，从而使得在烦琐的权利争议解决程序和更正登记实现之前，对真实权利人、利害关系人以及交易安全起到某种过渡性的保护。

异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。[6]一方面，异议登记在于其给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施，给予了真正权利人搜集证据的缓冲时间，避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利，另一方面，通过异议登记暂时切断登记的公信力，防止真实权利人利益的进一步受损，而不是对其权利予以确认。异议登记的功用似可描述成一种积极的权利等待，它通过对现有物权状态的干预，保护真实权利人的权利可以等待到更正登记的完美时机。异议登记后，第三人即可知悉登记物权的归属和内容上的争议，评估相关交易的风险，以确定是否与登记权利人进行交易及交易本身的对价，正是因为异议登记对登记物权所造成的事实上的干预，异议登记本身应有时间限制，一方面以防止异议权滥用，另一方面也督促利害关系人及时对权利进行证明和更正，从而使物权从存疑状态进入确定状态，以利于不动产流转和交易。如在本司法解释第2条释义中所述，物权确认的纠纷解决实质上是解决物权的归属和内容，这是解决物权登记错误的基础和根本方式。异议登记并非对物权归属或变动的确认性登记，并未解决物权实际权利人的问题。本次司法解释第3条就是认识到异议登记的暂时保全方式的本质和解决物权实体权利的区别，从而规定异议登记失效后当事人有权诉请确认物权归属。

(三)异议登记与相关法律制度

1.异议登记与更正登记

更正登记的完成，意味着登记错误的消除和正确登记的建立，彻底改变现时登记权利的状态，杜绝第三人依据不动产登记簿取得现时权利。利害关系人主张更正登记没有得到登记名义人的同意时，说明就此项不动产物权在相关主体之间产生了权利争议，作为自我保护与救济的途径，利害关系人可以转而继续申请异议登记，为了接下来的权属争议诉讼过程中提供一种配套的保障性措施，以防止不动产被登记名义人立即转让，第三人善意取得而取代自己真实权利人的地位。并且，利害关系人请求确权物权的归属和内容必须通过民事诉讼程序来获得终局裁判从而解决应否进行更正登记的问题。诉讼程序一般耗时费力，在此期间，完全可能出现第三人基于登记公信力善意取得登记物权的情形，则导致更正登记实际上不能发挥保护真实权利人的作用，使其形同虚设。异议登记则能够防止上述情况的发生，解决发现登记错误之后但尚未办理更正登记之前的登记制度。异议登记的办理无须复杂的举证和审查程序，也不涉及诉讼程序，与更正登记相比，实施起来更为方便和迅捷。由于异议登记与更正登记均以保护真实权利人为目的，两者的适用范围也完全等同，另外，更正登记的基础是更正登记请求权，而异议登记以更正登记请求权为保全对象。更正登记直接导致登记物权在主体或者内容上发生变化，这意味着除非法律另有规定，只要当事人不意欲改变更正登记的结果，其就具有永久性，异议登记则为更正登记的发生提供了准备和保全条件，促进更正登记的生成，属于具有暂时性的预备登记，更正登记的发生将导致异议登记不提起或消灭。异议登记是更正登记的辅助手段，是更正登记的前置保护措施，它为更正登记的最终落实奠定了良好的基础，二者效力的彼此协力，共同为了真正权利人在不动产登记簿记载错误的情况下能够有效地实现自我救济创造条件，二者缺一不可，是共生并存的制度设计。

2.异议登记与预告登记

预告登记是指为保全对不动产物权的请求权而将此权利为对象进行的登记，该登记具有物权的排他性效力。[7]预告登记旨在保护的是以取得将来的不动产物权为目的的债权请求权，通过限制不动产物权人的处分来担保预告登记的权利人能够在将来实现其债权，从而取得该不动产物权。预告登记所登记的是债权请求权而不是物权，但法律承认该债权登记具有物权的效力。

不动产异议登记与预告登记之间的效力关系主要体现在针对预告登记能否申请异议登记?笔者认为，利害关系人可以针对某预告登记可能被错误注销的情况向登记机关提起异议登记。因为异议登记制度的立法目的在于阻却第三人对已登记物权可能存在登记瑕疵时的善意取得，如若预告登记的权利可以适用第三人善意取得制度，则异议登记的效力则应当及于预告登记，利害关系人便可以针对预告登记被错误的注销而申请异议登记。而“限制登记之不存在，例如预告登记误被涂销”[8]的情形属于善意取得制度适用范围之中，如果交易第三人因为善意的信任某项不动产物权之上的预告登记被注销而受让该项不动产物权，则该第三人将构成善意取得并合法取得该项物权，在此情况下应当允许利害关系人针对预告登记被错误注销的情形申请异议登记，以此来警示第三人注意可能在该不动产物权之上存在预告登记，则该第三人将不能因为信赖预告登记的注销而善意取得系争不动产物权。

3.法律效力

(1)异议登记不能推翻登记簿的推定力。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该条规定了在我国不动产登记簿具有权利推定的效力，登记簿上所记载的不动产物权状况被推定为与真实物权状况一致，登记簿上的权利人被推定为不动产的真实权利人。曾经有学者认为不动产登记簿上记载了异议登记后，登记簿的正确性推定就被推翻了，异议登记会使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力。对此，应当认识到异议登记并不会推翻登记簿的权利推定效力。虽然不动产登记簿的推定力只是一种权利推定，该推定并非是终局的、确定的，是可以被推翻的，但需要异议人提出证据足以证明登记簿上的记载事项与真实权利情况不一致达到“高度可能性”的程度。登记簿上对异议登记的记载只是表明了利害关系人对登记簿的正确性提出了质疑，这种质疑固然在一定程度上动摇了登记的权利表象效力，但它毕竟只是利害关系人的一种主张而已。[9]如果利害关系人并不能提供证据证明登记簿内容错误，只是提供了初步的证据表明登记簿可能存在错误，如果仅仅是这种证据就可以使得登记簿的推定效力被否定，显然过于草率。其次，关于《物权法》第16条对登记簿推定效力的规定实质上是一种证明责任的分配规范，已在本司法解释第2条相关部分作了充分阐述，如果利害关系人就登记簿上记载的物权归属或内容发生争议而提起诉讼，但事实真伪不明，此时应当由该利害关系人承担败诉的后果，法官应当判决主张登记簿不正确者败诉。如果认为单纯的异议登记可以推翻登记簿的推定效力，改变实体法上对证明责任的分配，不仅对于登记权利人不利，实际上也彻底否认了登记簿的推定效力，登记簿将“沦落”为证明物权归属或内容的一种证据。[10]这显然与《物权法》第16条与第17条将登记簿的效力置于权属证书之上的立法本意是相违背的。如果承认异议登记产生阻断权利正确性推定的效力，则意味着仅仅一方提起的异议申请将改变接下来的诉讼中证明责任的法律配置规范。但是，在权利归属没有终局确定之前就将否定他人的既得利益，是有违基本的公平原则的。同时，这也与诉讼法律规定与诉讼法律实践的结果相违背。“谁主张，谁举证”是民事诉讼法分配证明责任的原则。原告方对于登记的不动产物权之权属有异议，那么在诉讼中理应由其负责举证，假如举证成功，则其获得真实权利人的地位，从而推翻法律对权利正确性归属的推定，回复真实的权利状态。因此，从诉讼上举证责任负担的分配看，对登记的异议不能够更改证明责任的法律配置规范，其仅是诉讼的争议事由，在效果上没有推翻登记之权利正确性推定的效力。单纯对登记的异议并不能阻却登记的推定力，证明不动产登记簿记载错误的证明责任仍在异议人身上，异议人仍必须举证证明登记权利人不是真正的权利人。只有通过举出足够充分的证据才能够推翻法律预定的证明责任分配的规则，而异议登记的启动恰恰就是在证据不足以达到证明异议人是真实权利人 (即登记权利人并不是实际权利人)的程度的情况下发生的，否则其可以直接申请更正登记，而无须申请异议登记，因此，登记簿上异议登记的存在只是表明登记簿内容存在错误登记的可能，并未推翻登记簿的推定力，在法院作出确权判决、变更登记以前，登记簿上记载事项仍被推定为正确。

(2)异议登记具有阻断登记簿公信力的效力。异议登记的存在实际上向第三人提示了可能存在的风险，异议登记可以暂时有效地阻止登记簿公信力的发生，从而避免给第三人的利益造成损害。[11]异议登记后，第三人不得主张依据登记的公信力受到保护。[12]这是异议登记的直接作用，在异议登记后，如果第三人与登记权利人进行交易，第三人不能主张物权登记公信力的保护，也不能适用善意取得制度来主张取得该登记的不动产物权。我国《物权法》第106条对动产和不动产善意取得作出了统一的规定，其构成要件之一的“善意”便是交易第三人对登记簿记载事项的合理信赖，这也符合我国《物权法》所采用的公示公信原则。而如果在登记簿上记载了异议登记，就意味着登记簿的权利表象作用已经受到了他人的质疑。第三人在交易前夕通过查询登记簿知悉了异议登记，就说明其已知道有人对登记权利人的权利提出了质疑，其应当了解到该被登记的物权可能存在瑕疵，此时应综合交易的具体情况，谨慎行事，以决定是否继续与登记权利人进行物权交易。在这种情况下，第三人已经明知他人对登记簿正确性的质疑存在，并有自由选择是否继续交易的可能性时，就不再是善意的，不能再主张善意取得。并且，异议登记仅为真实权利人的利益而击破异议登记所指向的登记簿记载事项的公信力。首先，“为真实权利人的利益”意味着，只有在为真实权利人的利益而被登记时，异议登记方生效力。易言之，只有申请人是真正的权利人时，异议登记才能真正地实现其阻断善意取得的功能。其次，“击破异议登记指向的登记簿记载事项的公信力”意味着，异议登记并不是击破了登记簿上所有事项的公信力，它仅击破异议登记申请人质疑其正确性的那些事项的公信力。申言之，当异议登记申请人质疑的是登记簿上所有权记载的正确性时，第三人不能因对该记载产生信赖而善意取得所有权及由该所有权派生出的他物权如抵押权等。如果异议登记的申请人质疑的只是登记簿上他物权事项记载的正确性，而不涉及所有权，那么异议登记仅能使第三人无法善意取得该他物权。

(3)异议登记不具有限制登记权利人处分该登记不动产的效力。对于异议登记是否具有限制处分的效力问题，我国理论界与实务界存在不同的认识。第一种观点认为，异议登记并不会对登记簿记载的权利人的处分权产生限制，异议登记后，登记权利人仍然可以处分其财产。异议登记只是打破登记簿的公信力，避免他人善意取得而已。[13]第二种观点认为，尽管异议登记后，登记权利人并没有被剥夺或者限制权利，仍然有权处分其财产，但是在异议登记的有效期限内，登记机构应当暂缓办理过户登记，因不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，应当按照登记权利人违约处理。[14]第三种观点认为，异议登记的直接法律效力就是对现时登记权利人的处分权设置了限制，使其在一定的期限内不能按照登记的内容处分不动产物权，以维护事实上权利人和真正的权利状态。[15]上述三种观点中，尽管第二种观点并不认同异议登记具有限制处分的效力，但其提出登记机构应当暂缓办理登记，实质上依然是承认了异议登记构成对处分权的限制，所以该观点与第三种观点在实际效果上是相同的。

从理论上讲，笔者认为应采纳第一种观点。第一，对于异议登记， 《物权法》第19条第2款并未明确承认其具有限制处分的效力。在《物权法》起草过程中，全国人大常委会法制工作委员会民法室是具体负责《物权法》研究和草拟的部门，其成员全程参与了物权法草案的讨论、修改工作，因此他们集体撰写的《中华人民共和国物权法释义》在阐述异议登记的效力时并未提及异议登记具有限制处分的效力。相反，书中明确指出，异议登记使得“第三人不得主张依照登记的公信力而受到保护”。[16]第二，从《物权法》第19条第2款对异议登记要件的宽松规定也可看出，立法者并不承认异议登记具有限制处分的效力。同样具有临时性的担保功能，对比于异议登记，预告登记有着较为严格的适用条件，因此具有限制登记后权利人处分的效力。第三，异议登记的本质在于避免在异议期间第三人善意取得不动产权利，若赋予异议登记限制登记权利人处分的效力，也并无利于保护真正权利人。若异议登记人为真实权利人，纵使第三人已与登记权利人办理物权移转登记，因其知晓该不动产存在异议登记的情况下还办理相关登记，意味着其自愿承受该不动产物权被更正登记到异议登记人名下的风险，并不能善意取得该不动产。此时，异议登记人仍可持有效的法律文书向不动产登记机关申请更正登记，将不动产登记到自己名下，真实权利人的权利并没有受到损害，登记机关也不会因此而承担损害赔偿责任。第四，若赋予异议登记以限制登记权利人处分的权利可能导致与查封制度的混同，使得查封制度形同虚设，也阻碍不动产的流转。较于查封登记，异议登记的申请条件和审查程度都更为宽松，在设定条件天壤之别而法律效力却几乎相同的情况下，当事人往往会选择通过异议登记来暂时保全不动产，从而导致查封制度的虚设。这种当事人滥用异议登记的可能性也会导致恶意申请异议登记现象的频发，而使真正权利人受到损害，并且也阻碍了不动产的正常流动，不利于市场交易的健康发展。

既然目前不能确定异议登记人就是真正的权利人，那么就不应当为了保护这样一种不确定的利益 (甚至可能是一种恶意登记)而去限制其他主体的正当利益，更何况登记权利人是一种已经在国家不动产登记簿上公示的权利人，第三人对一项不动产物权的正当交易取得是理所当然的，在通过异议登记警示第三人可能有一定权利瑕疵的限度下，也不应当再去过多地阻碍第三人向登记权利人取得权利的市场行为。否则是效率极其低下的制度设计，尤其在最后证明异议登记是错误的情况下，异议申请人的利益本来不应当保护，但是却通过限制处分登记而保护了，登记权利人本来就是有权处分人，但是通过限制处分而侵害了其利益，限制了其行使权利的自由，第三人在得知异议登记的情况下，在其自愿承担权利瑕疵的风险的前提下，通过限制处分而不予过户登记，则对第三人的自由也是一种毫无根据的限制，过多的干涉与介入了个人自主决策的空间。不应保护的利益而保护了，而本应当保护的利益却没有保护。因此，这种通过异议登记来限制登记权利人处分行为的效力并无其实际效用。

而在我国目前的司法实践中，几乎所有的不动产登记的地方性法规和规章都认为，异议登记后登记机构应当通过采取暂缓办理甚至不予受理的方式来限制登记簿上记载的权利人行使处分权，如《上海市房地产登记条例》第67条、《无锡市房屋登记条例》第63条第2款、《济南市房屋登记条例》第80条、《银川市房屋登记条例》第64条、《深圳市房地产登记若干规定 (试行)》第9条、《房屋登记办法》第78条以及《土地登记办法》第60条第3款等。而在《不动产登记暂行条例》已经正式实施之时，其配套规章《不动产登记暂行条例实施细则》意见稿第155条规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利人已经存在异议登记的有关事项，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但应当要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。从该法规可以看出，目前我国立法仍持有限制处分的保守观点。

实务上还应该注意以下一些问题:

1.在司法实践会出现这样的情形，当法院针对不动产采取强制执行措施时，异议登记能否阻止法院的强制执行措施。笔者认为，异议登记不能阻止法院的强制执行。因为如上所述，异议登记并不具有限制登记权利人处分权的效力，故而更不可能限制法院的强制执行措施。此外，当不动产将被法院强制执行时，利害关系人可以向执行法院申请中止执行。并且，依据《民事诉讼法》第256条第2项规定，只有案外人对执行标的提出确有理由的异议且经法院裁定同意后才能中止执行。如果法院经审查认为，利害关系人的异议没有理由，则可裁定驳回利害关系人的异议，继续执行该不动产。

2.在具体实践中，可能会出现名义登记人与第三人向登记机关办理移转登记的情况，因登记机关核实资料往往需要一定时间，名义登记人提出申请到登记机关予以办理物权移转登记期间有利害关系人提出异议登记，此时第三人是否可基于对登记簿的信赖而主张善意取得抑或因登记机关作出决定之前异议登记已登记而不具有公信力?笔者认为，虽然利害关系人的异议登记申请在后，仍可以击破在先申请登记的第三人的善意。《物权法》第14条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据该条款，判断取得人善意的时间点应当是记载于登记簿时也即完成登记的时间。当该第三人的登记尚未完成而有人又提出了异议登记的申请，就不能认为其是善意的。我国相关法律法规也对此进行规定，如《房屋登记办法》第78条第2款规定，权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。考虑到在先申请人往往并不知悉其后出现的异议登记，所以登记机构应当将存在异议登记的情形通知在先登记的申请人。