第六节 物业费有哪些收费方式？

一、包干制和酬金制

包干制和酬金制是两种物业费收费方式，两者都属于物业服务计费方式，但属于不同的计费方式。

关于包干制，《物业服务收费管理办法》第9条第2款规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”包干制最大的特点在于，物业服务企业收取的物业服务费用是固定的。

关于酬金制，《物业服务收费管理办法》第9条第3款规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”酬金制最大的特点在于，物业服务企业获得的酬金是固定的。

二、包干制和酬金制的优劣对比

先举一个例子。

“我们这些业主把物业费交了，但这笔物业费中物业公司真正给小区使用了多少？物业公司称其保不住本，是真是假，我们是不知道的。这可能都是包干制的弊病。”某小区一位业主说。该小区的其他业主也反映说，小区道路维护不到位，让物业公司修补，但对方称需要动用住宅专项维修资金，而一些公共设施维护不到位、不及时，也导致设施设备使用寿命降低。

因此，在选聘新的物业公司时，该小区进行了改革，经业主大会表决通过的《物业服务企业选聘方案》规定，与新聘的物业公司签订“酬金制”服务合同，业主所缴纳的物业费存放在业主委员会和物业公司的共管账户，物业费的收支都在业主委员会的监管下进行。具体来说，物业公司每年提前申报下一年度的物业费使用方案，实际支出按照每月决算表由业主委员会审核后支出，并定期在小区内进行公示；对物业公司，按物业费实际收费额的6%一12%计提管理费，物业费的其余费用全部投入小区物业管理服务。

此次改革以后，该小区里设施设备维修费用支出了多少，哪些部位进行了修缮，等等，都一目了然。

下面以上述该小区物业费收费方式的改革案例为基础，分析包干制和酬金制的优缺点。

（一）对物业服务企业而言，包干制更具有自主性

包干制下，业主及业主组织原则上不干预物业服务企业的财务状况，只要企业按照服务标准提供相关服务即可。至于物业服务企业收取的物业费用了多少、怎么用、用到哪里去了，都由企业自主决定。因此，企业有更多的自主权。

（二）效率性方面，包干制更高效

包干制下，企业拥有更大的自主权，因此，企业可以更高效地开展管理和服务工作，受到的外来干预更少。

（三）透明性方面，酬金制更透明

酬金制下，物业服务企业要向业主组织提交详细的物业服务费用预算，其中会涉及人员、设施设备维护等各项支出的总额及明细。在实施服务过程中及实施服务后，已支出部分及结余或不足部分一目了然，物业服务企业与业主组织均能了解清楚。

（四）对于利润率低的物业项目，酬金制更利于物业服务企业

酬金制下，物业服务企业的基本利润能够得到保证，较少受到物业费标准、物业服务成本的影响。相比较而言，对于利润率高的项目，包干制是物业服务企业的首选，当然，如果酬金较高，酬金制也未尝不可。

（五）对于物业费调价机制不健全的物业项目，酬金制更利于物业服务企业

一般，物业服务成本是逐年上涨的。如果没有完善的物业费上调机制，那么能够预见的就是物业费多年不上涨，成本逐年上涨，物业服务企业利润越来越少，直至亏损。

（六）服务供需双方互信度方面，酬金制更高

由于酬金制更加公开透明，费用预算、支出“政出于业主”，所以，业主更容易信赖物业服务企业。包干制的收费方式，容易导致业主对物业服务企业的猜疑。