第5章 合同无效？绝非易事——房屋租赁合同纠纷案

当今，在涉及合同纠纷时，法院本院认为部分经常有某合同“是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同”等类似表述。而在具体案例中，什么样的合同才是因违反强制性法律法规而无效的合同呢？合同无效的情形又有哪些？此外，解决此类案件的途径是否仅有诉讼一种，有无更优解决方法？相信本篇可以使大家对此有更深层次的理解。

案例索引

原告 八达岭皮鞋公司

被告 康芙实业公司

案由 房屋租赁合同纠纷

一审法院 北京市东城区人民法院

案件追踪

1993年11月15日，八达岭皮鞋公司和康芙实业公司签订了一份《经济合作补偿合同》。双方约定，合作期限为18年。八达岭皮鞋公司出场地，康芙实业公司出资金，康芙实业公司每年支付八达岭皮鞋公司415万元经济补偿金，并为此作了公证。

签约后，八达岭皮鞋公司将房屋交给了康芙实业公司并履行了相应的义务，康芙实业公司也投入大量的资金对经营场所进行改造并注册成立了北京康芙宫娱乐城。康芙实业公司除了第一年按期足额向八达岭皮鞋公司支付了经济补偿金外，第二年仅付了270万元，剩余的145万元迟迟未付，八达岭皮鞋公司多次找康芙实业公司协商未果，于是向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求终止协议并支付经济补偿金。

康芙实业公司委托时于北京市北斗律师事务所的孙群梅律师以及我代理本案。

本案经北京市东城区人民法院调解最终达成和解协议，案件至此终结。

一审代理词品鉴

审判长、审判员：

我们受本案被告康芙实业公司的委托，北京市北斗律师事务所的指派，担任八达岭皮鞋公司诉康芙实业公司房屋租赁一案的委托代理人，依法出席今天的一审法庭。根据法律的规定，结合本案事实，现发表如下代理意见，请法庭考虑。

一、原、被告签订的《经济合作补偿合同》实为租赁合同

原、被告于1993年11月15日签订的《经济合作补偿合同》，就其条款的内容看，不是法律意义上的合作，“合作”是一个外延较广的概念，而不是明确的法律概念。法律意义上的合作是指双方共同投资、共同经营、共担风险、共负盈亏。而上述合同根本不具备上述法律特点，这种合作只是一种文字表述而已。代理人认为该合同就其实际内容看，应认定为租赁合同，因为合同条款明确规定原告提供房屋供被告使用，其并不参与经营活动，不管被告盈与亏原告每年收取固定的经济补偿金——实为租金。从双方签订的补充协议及原告开具的发票上也证明了这一点。因此，这是一份变相的租赁合同。

二、该合同因违反国家的法律、法规而无效

首先，该合同违反了国家有关税收法律。以合作形式变相租赁，其目的就是偷税逃税。这是城市房屋租赁市场中一种常见的规避税款的形式，也是当前税务执法部门难以界定的问题。无疑，法律意义的合作意味着“四共”，对外则是一个纳税主体，这样承租方给付出租方的租金就成了合作方的内部资金往来，当然不发生对外纳税问题。相反，如果以租赁形式出现，则不论出租方和承租方均应依法纳税。出租方收取的租金应交纳相应的所得税。

反观本案，恰恰出现了这种情形。在合同履行的两年中，被告已实际支付原告678万元人民币的租金，而原告开具的全部是资金往来发票而不是正式的纳税发票，如果说双方在履行初开具这种发票还可理解的话，那么从1994年底至1995年度，原告一直开具这种票据，则显然违反了《中华人民共和国会计法》相关规定。这恰好能证明原告在故意偷税，根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，原告的偷税数额约223万元，其数额特别巨大。这已不是一般违反税法的问题，根据《全国人大常委会关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定》，本案的性质已不言自明。

其次，该合同没有依照相关法律、法规进行登记备案。《中华人民共和国房地产管理法》（1995年1月1日实施）、建设部颁布的《关于城市公有房屋管理规定》（1994年4月1日）以及《北京市政府关于城市公有房屋管理的若干规定》［京政发（1987）109号］均对房屋租赁行为作了明确规定。根据上述法律法规的相关规定，城市房屋租赁属于要式合同，须到房屋所在地的房管部门办理登记备案手续，不得以各种形式变相出租房屋，违者将给予处罚。

代理人认为，对房屋租赁实行备案制度不仅是法律手续完备的问题，更是体现房管部门对房屋租赁行为的一种监督和管理，是国家对国有资产行使监督权的一种体现。因为房屋虽属不同的利益主体，但是城市的土地归国家所有，而房屋和土地又是密不可分的，因此，租金中必然含有土地收益的成分，而这种收益应归国家所有，应由国家行使权力。以本案为例，如果该房屋不是地处北京二类地区，其年租金会有这么高吗？那么国家的收益如何保障呢？城市国有土地的有偿使用又如何体现呢？

综上，这份合同因违反强制性法律的规定而无效。尽管该合同已经过公证，但并不能改变其违法的事实，何况公证又是可以依法撤销的。如果法庭认定这份合同有效并应该继续履行的话，那么则意味着法律将继续允许原告以合法的外衣进行偷税的违法行为，国有资产将进一步流失，国家利益将进一步受到侵害。

三、双方应以务实的态度解决目前的争议

避开别的不谈，近几年，国家的宏观经济环境变化较大，我国房地产市场经历了较大的波动。本案从一个微观角度反映了这一状况，双方签约时，也正是我国经济环境过热的时候，北京地区写字楼供不应求。从1994年国家采取宏观调控政策，房地产市场由过热转向低潮，这种国家宏观政策的调整必然带来局部利益的波动，这即是本案发生的社会经济背景。这种变化是被告签约时无法预料的，也是远远超出了正常的商业风险的。就目前的经营状况而言，被告的全年收入尚不够支付当年的房租。考虑到被告前期进行了较大的投入以及双方是长期合作，原告应体谅被告的处境，重新理顺双方的租赁法律关系。随着经济形势的逐步好转，市场将走向良性循环，被告会逐步走出困境，代理人希望双方应以务实的态度化解纠纷，同时恳请法庭多做调解工作，使本案得以妥善解决。我们的代理意见，请法庭给予考虑

此致

北京市东城区人民法院

被告委托代理人：北京市北斗律师事务所

孙群梅律师

刘福奇律师

1996年6月8日

案例评析

通过本案可以看出，诉讼不是解决问题的唯一方式。诉讼存在风险，包括败诉的风险，举证的风险，执行的风险等。一旦涉及诉讼要请律师而且要请好律师，有些国家规定诉讼必须请律师，也就是诉讼的律师垄断。我国法律规定不论刑民都可以公民代理。因为诉讼是一件很专业的事情，就民商事案件而言都有调解的可行性，任何争议都可能落到双方利益交叉的平衡点上，只要双方理性看待自己权利的边界。之所以有争议是因为双方存在不理性的沟通，或者由于种种差异双方对结果的预想偏差较大。作为律师也不希望当事人凡事都走上法庭，挑词架讼是律师执业操守所不许的。坊间的“一朝官司十年冤”“屈死不告状”都说明了这一点。人民法院今后要把调解工作作为司法为民的重点，调解实现了人们心目中的公正，利于缓和社会关系也便于执行。

诚然，调解是建立在双方平等的基础上的，但平等的背后是法律关系和诉讼风险的较量。调解是表象，其背后是法律关系的较量。譬如本案，这份名为《经济合作补偿合同》实为房屋租赁合同的合同，实际上是在以合法的形式掩盖偷税的非法目的。在合同的履行过程中，康芙实业公司虽然在房租给付上缺失存在过错，但是其承担违约责任的前提是合同合法有效。而我方在庭审过程中恰是明确指出涉案合同存在违反强制性法律规定，因而损害了社会利益、国家利益的情况。正因如此，才使得案件的调解具有可行性。如果说我方不明确指出这份协议的违法性，不能为当事人厘清诉讼的利害关系，能有调解结案的可能吗？说服当事人需要有理有据有节，做到客观、公正和可行。案件的调解，需要律师在双方利益较量过程中，寻找到利益平衡点，从而使双方当事人达到“双赢”的理想状态。

案件提示

［合同无效］

我国《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

由上可知，我国现行合同法明文规定了五种合同无效的情形，其共同特点在于无效的合同其规定损害了国家利益、集体利益或第三人利益。这也是要令合同归于无效的原因。合同本是当事人意思自治的法律行为，一般情况下，只要双方合意且不违反其真实意思表示即可有效。法律之所以明文规定合同无效的情形，其意图并非想去干涉合同当事人的私人意志，而是为了维护国家利益、集体利益或第三人利益不受合同主体的法律行为所侵害。

此外，《合同法》第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：1.造成对方人身伤害的；2.因故意或者重大过失造成对方财产损失的。所谓免责条款是指合同的双方当事人约定的，为免除或限制一方或双方当事人未来责任而制定的条款。现今的免责条款在合同中常见，这本是意思自治的范畴，法律之所以对此类条款的效力进行约束是为合同当事人的人身、财产提供必要的保护，从而维护社会秩序的稳定。

［违反法律、行政法规的强制性规定］

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。此外，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（二九年七月七日法发〔2009〕40号）第五条关于正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力规定，正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。

判断合同是否违反效力性强制规定，可以综合以下几点进行认定。一、合同行为本身是否属于法律、行政法规规定的禁止性规定，即法律、行政法规明确规定违反该规定合同将无效或合同不成立。二、在法律、行政法规对此没有明文规定时，履行合同是否将损害国家利益、社会公共利益或第三人重大的利益。如果继续履行合同，只是损害了当事人自身的利益，则不能当然地认定合同无效；如满足《合同法》第五十三条规定的关于免责条款无效的情形，则合同当然无效。三、当履行合同明显违反了法律、行政法规的强制性规定时，在经过国家行政管理、制裁，通过一定的行政审批手续后，是否符合法律、行政法规的要求。如果具有符合法律、行政法规的可能性，则不能轻易认定合同无效。