三 家园自治法

（一）界定及内涵

长山花园社区“家园自治法”主要是指在社区治理实践中努力培养社区居民的家园意识和自治意识，社区采取“自助式”物业服务管理的方式，由社区党委牵头，引进社会组织，吸纳居民党员和群众共同参与到社区物业服务工作中来，通过自我管理、自我监督、自我服务实现社区内“自助式”物业服务。具体内容及操作分为如下三个方面。

（1）党委牵头，规范三方职责。长山花园社区党委负责牵头抓总，居委会积极配合，协调“居民议事会”、“居民事务志愿服务站”和“物业事务监督委员会”三方工作。居民代表组成的“居民议事会”，代表全体社区居民向物业提出诉求，反映物业问题；“居民事务志愿服务站”是长山花园社区2010年正式申报成立的社会组织，由全体居民大会推举5名专业人员组成，负责制定居民公约、日常物业检修、公共保洁、安全巡视、制定维护方案和对外招标等工作，是物业工作的具体执行者；“物业事务监督委员会”由社区党委推荐候选人，经党员代表大会和居民代表大会共同选举产生，由3名有威望的老党员组成，负责物业费使用情况公示和监督。在长山花园社区党委的领导下，“居民议事会”、“居民事务志愿服务站”和“物业事务监督委员会”三方各尽其责，是长山花园社区开展“自助式”物业服务的基础。

（2）提出需求，一事一议。由社区召集“居民议事会”、“居民事务志愿服务站”和“物业事务监督委员会”三方商定，“自助式”物业提供五项物业服务：公共保洁、公共亮化、基础设施日常维护、下水道清理、绿化养护，同时确定服务人员工资标准和物业收费标准，按照0.3元/平方米收缴物业服务费，主要用于聘请专职清扫员、水电工、保安巡逻员等人员的开支。每次收费和资金支出都必须采取“一事一议”的办法，由“居民议事会”提出申请，社区召集三方开会，在“物业事务监督委员会”的监督下，经“居民议事会”同意，“居民事务志愿服务站”才能支付资金开展维修。

（3）公示公开，接受民主监督。“物业事务监督委员会”全程监督资金使用情况和对外招标情况。每个季度定期审核“居民事务志愿管理服务站”物业账目，公示张贴收支明细并解答居民质疑。每次招标结果和重大物业维修项目事项都要公示，公告张贴在社区活动场所或明显位置，并设置意见箱和电话，根据居民意见解答或调整物业项目。

（二）产生背景

随着我国城市经济的迅速发展，新型的物业服务模式得到快速发展并不断完善，物业服务企业正日益成为城市社区中的基本组织之一。多数物业服务企业，其组织目标都在于为社区、为业主提供专业化、全方面、综合性的服务与管理，在此基础上尽可能实现公司利润和效益最大化。这些物业服务企业长期驻足社区，生活、服务和所从事的管理工作都在社区场域内实现，因此其在构建和谐社区这一使命的过程中便具有其他任何单位和组织都无法替代的重要地位和作用^[3]。然而，我们也应该看到，尽管物业服务企业对社区发展有所助益，但在当下社区多元治理的格局下，社区与物业服务企业两大主体在功能、目标、遵循原则上存在一定的差异。从根本上看，物业服务企业在体制上属于市场范畴，在行动中遵循等价交换原则，目的在于获取经济效益。这种运行逻辑与作为居民自治组织的社区有着较大的差距，也因此导致了物业服务企业与社区在面对很多问题时出发点和实践目标存在不一致性，有时甚至会对社区治理效果的达成形成阻碍。二者的功能如何整合、关系如何理顺是一个现实问题。

以上为多元治理下的社会宏观大背景，结合长山花园社区这一微观场域，其社区与物业存在着更为特殊的关联。长山花园社区前身系吉林省胜利零件厂职工家属区，小区建成年份较早，且由于零件厂经济效益较差，工厂投资修建家属区时资金不足，导致小区规划布局混乱、基础设施很差。小区外环境呈现“五个不了”：屋冷过不了冬、房漏遮不了雨、窗破挡不了风、门破防不了盗、路差走不了车。2007年，在企业政策性破产后，3892名职工全员失业，居民结构呈现“四多一少”特点：下岗失业人员多、流动人口多、老年人口多、残疾弱势群体多，有稳定收入的少。由于企业破产，长山花园社区被迫成为弃管小区，原有企业物业管理再难以覆盖，小区治安、卫生等问题不断凸显，引发居民较大情绪。这种客观情况也促使社区进行管理服务模式的创新性探索。

（三）案例分析

案例一：三次“弹劾”物业

长山花园社区第一次“弹劾”物业发生在2002年，那时吉林省胜利零件厂（长山花园社区原为其家属区）尚处在经营状态，由零件厂出面聘请了一家物业管理公司，主要负责家属区（现在的长山花园社区）的卫生清运与治安维护。然而该物业公司在工作上懒散、拖沓，对待工作极其不负责任。在社区的基础设施建设方面，物业公司仅在长山花园社区修建了横贯社区的一条路，居民出行十分不便；并且整条路上都没有安装排水井，这使社区的唯一一条也相当于“死路”，一到阴雨天马路无法排水，柏油路长时间浸泡在雨水之中，表面不断出现风化现象，石头裸露在路面上，整条路坑坑洼洼。另外，整个物业公司在管理上存在混乱、不作为、乱作为等各种问题。为此，居民对该家物业公司存在很大的意见。由于这种混乱的经营、管理模式，物业服务完全不达标，很多居民拒交各项费用，物业收不上费就停电停水。当时正值5月中下旬，正是学生中考、高考复习备战最为关键、最为紧张的时刻，且社区内有多户居民家存在这一情况，此时断电停水给这些居民的生活造成了巨大的影响。一时间居民怨声鼎沸，居民和物业间的矛盾越演越烈，随时可能暴发群体性事件。不少居民找到吴亚琴，希望吴亚琴能为居民彻底解决由物业公司管理不善带来的诸多问题。社区两委几次主动约谈物业公司未果。于是，吴亚琴找到居民代表，广泛了解居民意见，并综合居民代表意见召开了居民议事会，经居民议事协商委员会讨论、居民代表一致同意，大家决定解聘该物业公司。然而，社区有社区的难处：社区无权管理物业，因此想帮助群众维护权利化解矛盾，只能寻求其他合法合理的渠道。社区两委采取双管齐下的办法，一边向市建委、物业办等有关部门反映情况求得帮助，一边组织群众收集物业公司违约的证据。由于社区居民的房子是半产权，无法成立业主委员会，社区只好组织居民以社区党支部为基础选举成立“居民清欠临时管理小组”（以下简称“清管小组”），负责收交居民拖欠的水、电、供暖费用，并依法与物业公司解除合同。仅用10天的时间，“清管小组”就收齐欠费20多万元，与各有关单位及时结清了拖欠的各种费用，保障了社区居民水电恢复正常使用。尽管该家物业公司是由零件厂聘请，并与之签订了长达十年的聘用合同，但在居民的齐心努力下，在吴亚琴多次与企业交涉下，最终成功解聘该物业公司。社区居民称之为第一次“弹劾”物业。随后，在2004年，第二家物业公司同样出现“不作为”的问题，冬季供暖不达标，社区居民对此物业公司也颇为不满，于是吴亚琴带领社区居民又解聘了第二家物业公司。

长山花园社区第三次解聘物业是与取缔小锅炉、实现并网同步开展的。因当时物业费很低，物业公司缺少盈利空间，因此物业公司只负责社区的供暖而不提供其他方面的物业管理和服务。2009年9月底，由于长期供暖得不到保障，长山花园社区一位居民代表带头表示该年社区任何人都不要交物业费（主要指供暖费）。吴亚琴了解这一情况后，在社区居民中进行调研，发现供暖确实存在问题。但是，考虑到10月份就要开始供暖了，如果在9月底解聘物业很难在短时间内找到其他物业公司接手，于是，社区召集居民、物业公司代表在社区召开听证会。最终，经过各方讨论，会议决定每户每平方米暂交26元（应交29元）采暖费，保留3元观察费用，若2009年冬天供暖达标，留作观察的费用第二年一次性补齐。就这样，在2009年冬季异常寒冷的情况下，长山花园社区供暖得到了保障。与此同时，恰逢政府推行集中供暖，为更好解决社区供暖问题，社区决定取缔小锅炉，实现并网。然而2010年长山花园社区不在政府取缔小锅炉计划之列。社区紧急召开党委扩大会议，决定由社区取缔。吴亚琴多次调研、多方了解，最终了解长房集团供暖公司在团山街布设了管线，并网费是50元/平方米。后经过吴亚琴联系到负责军工破产企业的国华公司，外加政府补贴，长山花园社区最终仅用了2元/平方米实现了供暖管线并网，供暖问题得到了圆满解决。

案例二：“自助式”物业服务

为彻底解决物业问题，吴亚琴带领社区党委探索出了“党委引领、居民做主”的自治管理模式，即搭建以社区两委为核心，以由居民代表、社区工作者组成的“居民自治管理委员会”为辅助的管理架构，形成了政府总管、街道主管、社区代管、居民监管“四管合一”的管理体制，并于2010年正式申报成立了社会组织——“居民事务志愿服务站”，由全体居民代表大会推举5名专业人员组成，负责制定居民公约、日常物业检修、公共保洁、安全巡视、制定维护方案和对外招标等工作。同时，结合以社区两委为核心，以居民提议、“两委”商议、党员和居民代表审议、张贴公告决议为步骤的“四步议事工作法”，商量确定“自助式”物业服务收费标准。最后，按照“按需收费，零利润服务”的原则，同时根据确定的服务人员工资标准，将社区物业服务费标准定在每平方米仅3毛钱，主要用于聘请专职清扫员、水电工、保安巡逻员等人员的开支。此模式下的长山花园社区基本服务可以说一应俱全，形成了全新的弃管小区“自助式”物业服务模式。目前，长山花园社区物业服务费的收交率能够达到98%，物业管理问题得以彻底解决。在实际操作过程中，长山花园社区坚持党委牵头，“居民议事会”、“居民事务志愿服务站”和“物业事务监督委员会”三方各尽其职，相互监督制约；对资金支出采取“一事一议”的工作办法，保证每一笔资金的使用透明、高效；“物业事务监督委员会”每季度公示公开收支明细，接受社区居民监督、解答居民质询。经过几年来的有效管理和运作，长山花园社区走出了一条“自助式”的新路子。

（四）评价

1.学理依据

涂尔干曾在对欧洲社会研究的基础上对现代社会里的社会团结加以探讨。在他看来，基于分工基础上形成的有机团结实则在于强调异质性基础上的社会关系整合。其观点对于中国社会转型及其后的社会治理都有着重要影响，家园自治法正是在多元主体间依赖和互动关系的基础上，对一元主体单独管理社会事务的超越。一般情况下，物业公司作为外部进驻的经济体，独自承担维系社区安全、保护社区环境和建设基础设施等工作，此种模式往往出现物业公司不负责的问题，社区居民与物业公司常存矛盾与纠纷。长山花园社区通过整合多元主体，建立起以社区党组织为核心，以社区居委会为基础，以社区工作站为平台，以社区服务中心为依托，以社区社会组织为补充，驻社区单位密切配合，社区居民广泛参与的现代社区治理结构。一方面，多元主体共同推进家园的建设，显著提升了社区的物业服务水平，促进了社区内部团结；另一方面，此法也激活了居民参与建设社区的热情，社区居民通过参与社区公共事务共同承担社区发展责任、共享发展成果，有效介入社区建设。

2.应用价值

（1）长山花园社区在坚持公开民主的前提下，由社会组织——承接社区物业服务，最大限度地解决了社区弃管的状况。“居民事务志愿服务站”的工作人员由居民代表大会推举产生。这些工作人员对社区事务十分了解，在工作定位上能最大限度地围绕民需、在工作开展上依靠民力，在工作谋划上汇集民智，在工作评价上听取民声，十分有利于为社区提供有针对性的切实高效的物业服务，能够得到居民的支持和认同，是居民自治的样板和典范。

（2）长山花园社区采取“自助式”物业管理模式，由社区党委牵头，规范“居民议事会”、“居民事务志愿服务站”和“物业事务监督委员会”三方职责。它们在工作中各司其职又相互监督，有效避免了当下城市社区发生的居委会、业委会、物业公司三者之间的矛盾。

（3）“自助式”物业服务以收取低额物业服务费用的形式，一方面能够真正惠及社区居民，让居民用最少的钱享受到最周到的物业服务，另一方面也可以使居民弱化社区提供物业保障的惯性思维，培养居民“买服务”的消费意识，该模式得到居民一致认可与支持。

（4）长山花园社区“自助式”物业服务模式对于激活居民社区参与性具有重要意义。物业问题的彻底解决，能够真正地激发社区居民参与社区建设和社区协商民主工作的热情和积极性，社区居民能够最大限度地参与到社区公共事务之中，居民主人翁意识不断增强，改造小区生活环境的愿望也越发强烈，例如，社区燃气改造、“暖房子”工程等，确实保证了居民的自我管理与自我服务，社区建设取得显著成效。