三、公摊：你的房子被“潜”了多少

公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（山墙）、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

注意：对于公摊的具体面积，目前我国还没有明确的法律法规予以规定，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了一些原则性的规定。

经典案例

案例一：

罗女士在快速环道附近一楼盘购买了一套三房两厅的房子，房子公摊比例为17％，根据规划，房子一楼是架空层。

房子在2015年交房后不久，罗女士发现，开发商把架空层改成车库，并对外销售。“架空层作为公共使用面积，我们都是交了公摊费用的，现在开发商把它改成车库，就是侵害购房者权益。”为此，罗女士十分不满，多次向有关部门反映情况。但是，面对业主的一片质疑声，开发商并没有收敛，又把部分架空层改成车库。

案例二：

何先生在某市一楼盘购买了房子，入住一年多之后，他发现住宅旁边的一块原规划用作小区公共体育活动的场地被开发商开发成一栋高层。他查询发现，楼盘的容积率由2.0改为2.8，这意味着小区的建筑面积增多，户数也增多了。

他认为，业主已交纳了公摊费用，现在入住户数多，业主分摊的公共面积就少了，开发商应当重新计算各户公摊面积，返还多收的公摊费用。

专家指津

购房者要想清楚地知道自己购买的房屋公摊面积是否在合理的范围之内，必须从以下三点入手。

1.索取公摊数据

在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

2.查阅有关资料

购房者有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等。

3.在购房合同中约定公摊面积

《商品房买卖合同》中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。

需要注意的是，有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。