二、国内外养老社区蓬勃发展，资金需求量大

在老龄化程度不断加深的过程中，养老社区应运而生。与中国的养老社区相比，国外的养老社区建设时间较早，发展时间更长。早在20世纪，美国、英国、法国和日本等发达国家就进入了人口老龄化。在这些发达国家，社会养老的绝大部分责任都由养老社区来担负，以期在提升老年人生活质量的同时，不让养老成为整个社会的负担。美国的太阳城、日本的港北新城等都是世界知名的养老社区。

（一）国外养老社区发展情况

社区养老的概念最早产生于“二战”后的英国，此后受到世界各国的重视。目前，除了熟知的英国社区式居家养老模式，还有美国的“社区—国家”型养老模式、日本的护理保险制度（强调社区在居家护理、生活照料等方面的责任）等。

1.英国

英国最早步入老龄化，老龄产业发展相对完善。最早的社区服务是为了让智障人士或精神疾病患者享有正常人的待遇，能够融入日常生活环境，其服务对象是这些特定的人。“二战”以后，英国的政界和学术界人士提出了“去机构化”的建议。20世纪70年代后期，英国社会老龄化程度明显加剧，1985—2010年统计数据显示，英国65岁及以上老年人口数达到了1000万，增长了20%，占英国总人口的17%以上，其中有多达140万名85岁以上的老年人。英国政府无力承担如此严峻的老龄化局面下的财政支出，所以，20世纪七八十年代，英国开始启用地方政府和非营利机构提供养老服务，90年代起，社会机构甚至个人也被允许提供养老服务。服务主体数量增加，不仅政府负担得到了一定的减轻，服务质量也得到了提升。

2.美国

在养老社区发展方面，美国后来居上。世界上最早的养老社区是美国亚利桑那州的太阳城养老社区，可追溯到20世纪四五十年代房产开发商Del Webb在亚利桑那州马里科帕县建立的第一个养老社区——杨格镇养老社区。由于美国人口老龄化问题日益显现、《住房法》的颁布等，20世纪60年代初开始兴建的太阳城养老社区，在20世纪80年代建成后声名远扬。至2000年，Del Webb公司已经在美国兴建了13个名为“太阳城”的大型养老社区，分布在全美各地。“太阳城”作为美国养老社区的品牌，成为全世界养老社区的典范。太阳城养老社区，实质上属于一种养老地产，开发商负责完成房产开发及配套设施建设工作，由社区成员组成的志愿组织CA负责社区的日常运营活动。这种模式被全美所有太阳城养老社区所采用。CA成员必须由社区居民全体投票产生，并依据社区制定的相关规章制度开展与社区有关的日常工作。社区管理的资金来源于社区居民缴纳的年费和设施使用费。太阳城房屋均价为15万～34万美元，居民购买太阳城养老社区的不动产后，不动产将成为私有财产，居民可向任何符合太阳城居住条件的个人出售。在太阳城养老社区生活的普通老人，每月大概有500美元的基本支出。老人们可以在太阳城的餐馆里有偿用餐，每月只需缴纳几十美元。同时，美国的医疗保险体系比较完善，美国公民在公立医院看病通常不需要花钱，太阳城的非营利组织也常常为老人提供多种医疗保健服务。因此，生活在太阳城里的老人在饮食与医疗两方面的花费较少。美国太阳城养老社区获得成功的主要原因有三点:一是与美国的本土文化有关，美国老人喜欢独自生活，愿意选择养老社区方式养老；二是太阳城成熟的运营与管理模式、较低的成本，以及丰富的服务内容，为老年人的生活提供了诸多便利；三是太阳城与政府、非营利组织和基金会等的互动交流顺畅，能获得政策、资金等方面的支持，可持续发展动力较强。

3.日本

即使从世界范围来看，日本的养老社区发展也较为成功。“二战”中日本损失了大量青壮年劳动力，生育率也因此受到巨大影响，战后不久即转变为老龄化社会。据统计，1975年，日本大于65岁的老年人口已有739万，占总人口的7.1%，标志着日本老龄化社会正式拉开序幕。早在20世纪60年代，日本根据老龄化、少子化和家庭养老模式逐渐退化的实际情况，对国内社区养老服务给予了相当多的关注，经过几十年的社会实践及发展，形成了相对完善的法律法规、政策及市场体系，组织形式种类繁多，服务内容丰富全面。日本的社区养老体系主要由政府主导型、政府资助下的民间组织、志愿者及其组织和企业主导型四种组织形式构成。随着老龄化程度的日益加深，日本政府也同样面临财政负担的问题，相关政策也悄然发生改变，鼓励通过社会的、民间的力量和组织发展养老服务组织，提升服务质量，为老年人提供适老的居住环境。

从实践来看，国外养老社区主要有共同住宅（Cohousing）、自助/互助小组（Self-Help and Mutual Aid Groups）、LETS（Local Exchange and Trading Schemes）、时间银行（Time Bank）等几种形式。这些组织形式在不同国家和不同时期发挥着重要作用。随着老龄化程度加深和政府财政负担不断加重，各国都在不断探索新的运营方式和组织形式，为更多的老人提供更好的养老服务。

（二）国内养老社区建设情况

与美国和日本相似，我国早期养老服务的提供者也是政府投资或非营利组织开办的养老院、福利院等机构，服务于城市低保户，农村五保户或无家人照看的失能、不能自理的老人。多数老人是不得已才选择入住养老院或福利院，而大部分中国人也认为将家中老人送进养老院是不孝之举，加上养老院设施条件和服务质量一般，所以养老院入住率不高。随着老龄化问题日趋严重，人们的思想观念也发生了改变，入住养老院不再被看作无奈之举和不孝之举。同时，部分社会经营的养老机构服务质量不断提升，而且随着人们生活水平的提高和退休老人对养老需求的增加，越来越多的高端营利性养老机构开始出现。

1.北京太阳城养老社区

北京太阳城是我国第一家由民营企业主办的、从事健康养老事业的持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，CCRC）。北京太阳城位于北京市昌平区小汤山镇，周边交通便利，附近有百里长河、千亩果园、万亩草坪，2000年开始建设。经过十多年的建设发展，社区内医院、超市、银行各项配套设施齐全，可为社区老人提供医疗、商业、娱乐等方面的服务。同时，旗下各企业以健康持续养老为主业，形成了集医疗、饮食、娱乐于一身的健康养老产业链。在运营模式方面，通过合理调配内部产业结构比例，实现了资金运作上的平衡。除了出售的房产，其内部养老公寓采取租赁模式，是自持物业。太阳城运营收入主要有房产销售收入、租金收入、综合商业服务收入、自有物业收入和其他相关收入。

2.乐城养老恭和苑项目

“恭和苑”是乐城集团的养老品牌，由成立于2007年的乐城老年实业投资有限公司（以下简称“乐城养老”）负责投资运营，目前已经布局了北京、浙江和海南等地，拥有北京双井恭和苑、海南海口恭和苑、浙江慈溪恭和苑等运营项目（见表1-3）。其中双井恭和苑位于北京市CBD核心，是乐城养老的旗舰项目，还是北京市“医养结合”的试点单位。恭和苑的市场定位为满足高端人群的养老需求，收费较高，入住老人享受到的服务涉及养老居住、饮食、基本照护、休闲娱乐及基本医疗保障。在老年人群收入日趋增加、对养老品质要求越来越高的情况下，类似恭和苑的高端养老模式应该会有更大的发展空间。

3.上海亲和源项目

亲和源集团有限公司成立于2005年，专门从事高端养老社区的投资、开发、建设、运营。上海康桥老年公寓作为其旗舰店，于2008年开始运营，至今运营状况良好。近年来，亲和源在上海、浙江、辽宁、海南等地探索连锁经营模式（见表1-4）。亲和源是企业主导下的养老模式，运营模式采取会员制，与台湾长庚养生文化村类似。老人通过一次性购买社区居住权并每年缴纳年费的方式，获得社区提供的各种养老服务，不拥有社区房屋的产权。亲和源是属于高端人群的养老社区，其目标客户群定位为高级知识分子及高级干部。入住亲和源的老人需要每月缴纳2000～6000元的服务费。上海康桥老年公寓的运营收益主要包括老年服务、老年护理和公寓租赁三个部分，运营收益中有一些资金被用作社区的运营维护，还有一些资金转化为企业的利润。社区配备了阅览室、运动场、舞蹈房等，为老人提供了大量的优质养老服务，老人可以根据自己的爱好进行娱乐休闲活动。另外，上海康桥老年公寓在内部管理和服务上有自己的义工组织，并把时间银行管理模式引入义工组织管理，既提升了服务水平和服务能力，又大大降低了老人使用服务的成本。

总之，国内外养老社区实践表明，养老社区主要为有养老需求的老人提供固定的集中居住场所并提供配套服务，一般建设在风景优美、交通便利、配套服务齐全的区域或者社区。目前养老社区的客户群体多为有较高、稳定收入的中产阶层。养老社区对投资的依赖性非常强，投资周期长、资金需求量大，成熟养老社区运营能力与盈利能力的强弱直接影响其能否生存及是否具有可持续性。国家财政负担的增加为民间资本和企业投资养老社区提供了可能性，大量稳定的资金储备和必要的经营管理经验则是投资建设养老社区并使其持续发展的基本要求。