志存高远，追求卓越
常言道，做人要有格局。一个人拥有怎样的格局，就拥有怎样的命运。特别是在万象更新的社会转型时期，成功者的运气背后往往隐藏了更大的格局，他们既不会因为环境太好而妄自菲薄，也不会因为条件不足而自暴自弃。人生大势，成败在乎格局。只有那些志存高远、追求卓越的人，才能将自己推向顶峰。罗康瑞正是这样的人。
·志存高远：让昨天、明天相会在今天
20世纪90年代，上海改革开放的步伐加大，城市更新步伐加快。1996年，上海市政府拟对位于市中心的太平桥棚户区实施改造。这一地区的建筑风貌形成于20世纪初叶，绝大部分为旧式里弄。住宅大多是石库门房子，且相当陈旧，房龄全都在70～80年，有的甚至超过100年历史。因为没有卫生设备，多户人家合用各种公共设施，有时一栋石库门内可能住上十几户人家。
对于这样的旧式里弄如何改造，上海市政府非常头疼，而当时国内也没有可供直观借鉴的成功案例。有关方面探听到罗康瑞有着香港城市旧改的丰富经验，于是就尝试着去找他帮忙“出出主意”。而此时在上海已经生活多年，并且对上海的城市文化有着深刻认识的罗康瑞，对于规划自然有着自己的打算。罗康瑞说：“我去过世界很多城市。有些地方把旧区保护得非常漂亮，人们看到它就能了解城市已有的历史、文化与传统。法国巴黎有圣日耳曼街，美国旧金山有渔人码头，日本东京有银座，而石库门是上海独特的建筑样式。”
鉴于石库门是上海独特的建筑群体，罗康瑞认为，如果能把石库门里弄的外貌形态保留下来，内部增添现代化的配套设施，那么上海的城市文脉记忆与城市未来生活可以在今天精彩呈现。因此，对于这一片街区的旧改，他当时只用了一句十分精炼的话来表达：“让昨天、明天相会在今天！”
而后期上海新天地在设计规划上，正是遵循了这一思路而进行的。作为一个具有上海历史文化风貌、中西融合的都市旅游景点，上海新天地以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新性地赋予城市街区以商业经营功能，使近乎陈旧和落后的老街区成为反映上海历史文化内涵和具备餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
然而，新天地的成功并非一蹴而就，好的产品离不开精心规划，更需要百般打磨。为了落实这个理念，必须找到能把这个创意发挥出来的有影响力的设计师。罗康瑞首先想到美国波士顿法尼尔厅市场，这是一个由18世纪历史建筑改造而成的著名的时尚休闲区，设计师是美国名噪一时的本杰明·伍德。罗康瑞的直觉告诉他，本杰明·伍德是设计这个项目的最好人选，他一定有能力和创意把这个项目做好。为了完成对新天地项目的改造，罗康瑞将自己的想法写信告诉本杰明·伍德，希望倾听他的高见并得到他的帮助，希望将项目全权委托给他，请他为上海设计一个既能保留相对原汁原味的历史，又能保护好传统文化且不失时尚的街区。
“我们生活在自己的土地上，脑袋里存在固有的想法，这会局限你的创意。但外国人不受这个局限，所以他脑子里冒出了很多有创意的想法。哪些房子保留下来，哪些全都拆掉，哪些拆一部分、新建一部分。当然，新的建筑用的还是旧材料，整旧如旧。”
真是英雄所见略同，从未谋面的两个人“惺惺相惜”，仅仅会谈了30分钟，就达成不可思议的一致——要为老建筑创造新的历史，而不是仅修复后再让人们住进去。用罗康瑞自己的话来说就是：“我们会面时发现彼此的想法非常契合。”设计师本杰明·伍德对罗康瑞的方案十分赞同，认为一种建筑形式既要能够保存几百年甚至更长时间，同时也要不断更新和赋予新的内涵。
而艺高人胆大的本杰明·伍德，其专业精神和务实态度果然不负罗康瑞所望。为了完成这个规划，将罗康瑞的理念付诸实施，本杰明·伍德接下这个项目后，并没有马上着手绘制图纸，而是不远万里飞到中国，先在上海生活了几个月，每日里带着一个录像机走街串巷，寻找来自上海城市生活的灵感。全面了解了上海的风土人情和生活习俗之后，本杰明·伍德回到美国才正式开始着手设计规划图纸。规划稿出来以后，得到上海市政府的高度认同，罗康瑞也很快得到了这个项目的批复。然而，当时新天地的改造过程面临着很多现实挑战。
一方面，因为“整旧如旧”式的改造方案是一个前所未有的大胆构想，而且石库门的改造技术没有成功经验可以参考。特别是因为上海新天地是一大会址所在地，项目的开发关系到一大会址的声誉和影响，当时各方开展了大讨论，各方面的观点分歧特别大。一部分本地专家希望把石库门的旧房子全部拆掉，按照原来的样子重建，继续恢复居住功能。而罗康瑞则主张一个城市对新旧事物要有所取舍，一些旧房屋很有必要拆掉，但一些历史建筑必须予以保留和保护，同时还要有一些全新的现代建筑相配套，这样才能体现整个城市变迁的历史与发展的轨迹。
罗康瑞认为文化是城市发展中最重要的因素之一，需要尊重城市的人文遗产，提出石库门的改造方案是改变原先的居住功能，赋予它新的商业功能，让石库门从私人空间变为共享空间。由于当时的专家都对这个改造方案能否实现普遍表示担忧，罗康瑞就决定先在北面街坊内做出一个样板房来展示效果，然后再听取各方的反馈意见。
令人意想不到的是，样板房建成后，获得了来自各界的赞美。罗康瑞就按照原先的总体规划设计，快速推进大规模的石库门改造。为了保障建成后的原汁原味，罗康瑞大胆决定在建设过程中使用部分原来的砖瓦和建筑材料。“记得这些老房子共拆下14万块旧砖，拆之前对每块砖都标注了英文字母，拆下后按照字母顺序排列堆放，打磨干净作为建筑材料再使用。”罗康瑞说，虽然现在新天地80%的房子是重建的，但大家都觉得还是很有原来的味道，这与规划使用石库门原有材料相关。
另一方面，虽然“修旧如新”的做法能够保护好上海这座城市代表性的石库门建筑，是传承海派文化的重要组成部分，但当时新天地的动迁体量很大，再加上罗康瑞对房子这样进行精雕细琢，整体的费用比前期的预算高出了许多倍。当时整个新天地项目需要动迁3888户，往往一栋小房子里住着十几户人家，地块动迁安置成本非常高，资金需求量极大，再加上当时国际经济大环境不好，刚好遇上国际金融危机，国内经济发展势头并不好，银行在放贷方面十分保守。尽管罗康瑞曾尝试着去和银行谈融资，希望能贷款十多亿元人民币。但银行对这个项目的投资回报存有怀疑，都不愿意放贷。
对于罗康瑞在新天地这么大的一笔投资，行业内外的各界人士纷纷表示担心。当时很多人劝罗康瑞要谨慎些，特别是一些熟悉罗康瑞行事风格的同事劝他不要做这个项目，但罗康瑞下定决心做的事情没有人能够阻拦得住。“我问同事，‘你只需要告诉我，如果这个项目不成功，我是否会破产？’他说，‘不会。’于是，我就做了。”最后，没有从银行贷到一分钱的罗康瑞不顾董事会的极力反对，自己拿出7亿元开始改造上海老弄堂。对于这样的“冒险之举”，当时的瑞安集团上上下下都认为“老板疯了”，谁也没有想明白这位将一半的资产赌在上海的香港商人的真正心思。
而罗康瑞的“疯狂举动”最终赢得了回报。考虑到当时新天地旧改项目的特殊情况，以及了解到罗康瑞的远大志向以后，上海市委市政府经过深入的调查研究，同意用周边的地块来补偿他因动迁而投入的资金。后来的事实证明，尽管太平桥地块人口多、房屋密度大，动迁成本很高，但由于这些旧房子的居住环境非常恶劣，所以居民们改善生活环境的意愿十分强烈，整个动迁过程十分顺利。不过，即便如此，罗康瑞对新天地的投资形成的资金缺口很长时间才得到填补。
对于当年这样一个宏伟计划，事后的罗康瑞显示出一贯的沉稳和自信：“做这个决定，我是有一些想法的。当一个风暴冲击你的时候，每个人都会变得悲观，都想知道市场未来怎么走。但我相信风暴一定会过去，过后上海就会快速发展。事实证明，我的决定是正确的。”
但回忆起当年参与新天地的开发过程，罗康瑞坦率地承认当时面临的巨大压力。“我没有办法，只好先拿自己的钱做这个项目。虽然受到国际金融风暴的冲击，加上市场条件不太好，但我们还是先拿出差不多7亿元。坦率地说，当时拿那么多钱也是有压力的。”
2001年上海新天地首期开业后，大家都喜欢这个地方，由于巨大的人流量带动了周边住宅与办公楼，很快形成以新天地为中心的商圈。上海新天地也被喻为上海的城市“会客厅”，成为许多居民每天必来的地方。
如今，新天地已经成为上海的城市名片，成为闻名遐迩的时尚地标，能让外国人看到中国，中国人看到外国，让过去的人看到现在，现在的人看到过去。这个项目在中国地产界赢得了极大的反响。2016年，新天地被福布斯评为全球20大文化地标之一，新天地这个响亮的名字也响彻了全世界。
随着时光的流逝，距离新天地建成的时间已经过去了20多年，人们生活和工作的习惯也都发生了较大的改变，但罗康瑞对于新天地的研究没有停止，仍然在思考着是否可以为其注入更新和更持久的生命元素。过去，罗康瑞只希望新天地是一个非常好的城市“会客厅”。而现在，生活、工作、休闲已经没有太多分界，由此使罗康瑞期盼能对新天地做出适当调整，希望它能够承载更多的生态、人文和创新的内涵，不仅可以聚集国内精英，还能吸引来自世界各地的人才。2018年，瑞安集团又在新天地旁边拿了地块，期望在当年新天地最初的规划上进行改善，在原有基础上有比较新颖的设计规划，并希望做成一个新的地标。然而，由于需要保留原有风貌，挖掘城市精神，赋予文化内涵，罗康瑞的新天地模式其实已经很难被复制，即便在同一个城市也无法在短时期内被超越，再造出第二个新天地。对于如何不再简单复制新天地原来的模式，突破原有的框架，寻求未来改善的方向与空间，罗康瑞至今仍在思考着。
·顺势而为：借力改革开放的春风
古之成大事者，不能固守成法，必须打破陈规，推陈出新，顺势而为，不仅能使难题得到巧妙解决，而且能使各方面都皆大欢喜。顺势而为，如水推舟，事半功倍；逆势为之，则逆水行舟，艰难险阻，功败垂成。顺势而为，要求一个人有一双慧眼，判明大势进退；要有一颗明亮的心，悟达通透。只有看得清，瞅得准，心如明镜，才会知晓大方向、大趋势，知进退。罗康瑞不仅不逆势而行，而且懂得顺势而为。他经常说：“机遇是靠大家双手捧出来的。”罗康瑞十分善于捕捉时局变化，不仅善于抓住机遇，更难得的是顺应时势，善于创造机遇。这一点便是他的过人之处。那么，如何创造机遇呢？
“1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边画了一个圈，神话般地崛起座座城，奇迹般地聚起座座金山。1992年，又是一个春天，有一位老人在中国的南海边写下诗篇，天地间荡起滚滚春潮，征途上扬起浩浩风帆。”正如《春天的故事》里所唱的一样，中国二十世纪的八九十年代，有太多激情燃烧的岁月，“春雷唤醒了长城内外，春晖暖透了大江两岸”。从此中国迈开了气壮山河的新步伐，走进了一个万象更新的春天，也诞生了许多时代的弄潮儿，而罗康瑞则乘上这股改革开放的春风，成为其中最为幸运的一个。
2018年是中国改革开放40周年，同时也是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。退回到1988年7月2日，一家日本企业以2805万美元的中标价成功获得虹桥经济技术开发区26号地块50年的使用权。当时，这一消息在海内外引起极大的震动。因为在这之前，土地都是政府划拨、无偿使用，也不能进入市场流通。虽然当时也有土地拿出来给外资盖房子，但主要以酒店、饭店为主，土地是“借”给开发商的，15年之后连同土地附着物一起还给政府。另外有一部分侨汇房、外汇房，这些房子也比较特殊，买卖都受到很大的限制。
通过国际招标成功转让土地使用权，地方政府能够取得批租款、卖地的收入，使城市的开发进入一个良性循环，真正实现“地尽其用”。此举改变了土地“无偿、无限期、无流动”使用的单轨制行政划拨模式，也使上海由此成为改革开放后中国内地第一个按照国际标准开展土地批租的城市，拉开了中国土地使用制度改革的序幕。
早在1983年，上海市就开始着手探索土地有偿使用的路子。为了推动土地使用制度改革和住房制度改革，经过前期周密准备，1986年8月，上海市派人组团赴港学习考察。当时的考虑是通过香港的窗口作用，一方面促成上海充分了解国际上一些通行的经济运行模式，另一方面学习借鉴香港的国际化经营管理制度。
而当时的罗康瑞则有幸成为由香港地产界、法律界、金融界、工商界专业人士组成的上海市房地产改革咨询顾问的人士之一。上海考察团在港期间，受到了以罗康瑞为代表的顾问们的热情接待。他们组织多场座谈会，积极提供看法和建议，几乎把香港在土地批租方面的一些先进理念和举措倾囊相授；同时，组织人力帮忙收集翻译资料，带领考察团成员实地考察参观，对上海派过去的人员进行系统性培训。而在后来正式进行地块出让时，顾问们又积极地帮助宣传。
在以罗康瑞为代表的这批咨询顾问的大力帮助下，20世纪80年代末期，上海逐步开始推进国有土地制度改革进程。1987年年底，上海市正式出台《上海市土地使用权有偿转让办法》，并于第二年正式着手实施这一计划。1988年3月22日，上海市人民政府召开新闻发布会，对外宣布有偿转让上海虹桥经济技术开发区第26号地块的土地使用权，并且在上海和香港两地同时发放标书。7月，上海虹桥第26号地块50年的使用权由日籍华人孙忠利创办的孙氏企业公司以2805万美元的价格中标拍得。
由于考虑到当时内地的制度和条件并不十分完善，香港大的地产商并不急于进入内地市场，大部分香港企业都仅是做初步的接触与了解。最后愿意投标的仅有两家，一家是恒基兆业，另外一家就是罗康瑞的瑞安地产。
作为上海土地制度改革的参与者、见证者与推动者，罗康瑞回忆起这一幕来仍然记忆犹新。因为那时香港的地产商对在上海长期投资房地产项目比较慎重，对内地市场也不了解，很多人的态度并不明确。“我们当时对这个事情都很关心，能够参与其中很荣幸，不过我最担心的是没有境外投资者来投标，不知道大家有没有兴趣。”
虽然参与竞拍的罗康瑞最后没有拿到虹桥经济技术开发区26号地块，但事物之间的因果联系往往是非常紧密的。这次招标的成功使罗康瑞嗅到商机，并且下定了投资上海的决心。他说：“很高兴看到这块土地的成功出让，说明大家看好上海城市的发展，看好中国改革开放的决心和信心。”
尽管罗康瑞并不是唯一在中国内地房地产领域如此大举投资的人，但是他的与众不同之处在于，他不仅能够用好自己手中的每一份资源，而且能够转危为机。他把自己的发展与当时中国的改革开放联系起来，不仅看好内地的发展机会，把自己的发展押在了上海这一方宝地，而且坚持与政府联手进行旧城搬迁与改造项目几十年不变，能够专心致志地倾注于高品质住宅与商业地产开发，顺势开发出一片属于自己的“新天地”。用罗康瑞自己的话来说就是：“我当时一直觉得国家的经济能够发展起来，十多亿人口的市场非常庞大。作为世界上的一个大都市，上海这个角色很重要。”从长远来看，当年他这一决策及后来的战略无疑都是十分明智的。
回顾罗康瑞的成功，或许正是青年时期创业的那段难得的经历磨炼了他坚强的意志，为他日后的顺势崛起奠定了思想和性格上的基础。
·专注务实：人生需要条条框框
生活中，很多时候我们总觉得有些人的成功过于容易，如果自己拥有同样的条件，获得的成就可能更大。但其实，很多时候，我们只看到了别人优秀的一面，往往忽略了他们为此付出的努力。即使是那些拥有得天独厚条件的人，他们也是一点一点做出来的，他们甚至比常人更加努力。在所有的优秀背后，他们都是苦行僧般的自律、专注和务实。很多时候，不是优秀才自律，而是你自律了，才会变得更优秀。因为那些自律的人往往连老天爷也不忍心辜负他们。真正能够登顶远眺的人，永远都是那些心无旁骛、坚持到底的人。
“1996年，卢湾区政府找到我讨论太平桥地块的未来发展，请我为老城区改造出点主意。我们邀请美国顶尖的SOM建筑设计事务所做了一个创新的石库门改造方案，通过改变原来的居住功能，赋予它新的商业功能。我们想将这一老城区打造成集‘住宅、办公、零售、娱乐及文化’为一体的城市中心社区，采用‘城市社区’的整体规划理念，步行优先、公共交通便捷、功能区合理综合。这个想法得到各方很高评价，之后瑞安很荣幸参与这块地的开发。”
在罗康瑞的坚持下，谁也没有想到后来打造出来“修旧如旧”的新天地，成为与外滩、徐家汇齐名的上海地标，也成为闻名遐迩的企业和政府双赢的旧城改造典范。按罗康瑞的说法，上海新天地的最大特色是建筑外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而内部则按照21世纪现代都市人的生活方式量身定做，体现现代休闲生活的气氛。
而罗康瑞对新天地的投入也远不止于资金一项，而是全身心地投入每一个细节中去。“新天地应该是一个‘会客厅’，是我们每天都要来的地方，在这边能够坐下来喝咖啡，跟自己的朋友见面，将来这个地方不仅游客要来看，也是上海人喜欢的地方，这样才会有人气。”
在新天地项目的开发进度和节点把握上，罗康瑞也是权衡再三。“我们从1997年开始动工，把2001年作为重要的时间节点。因为2001年上海有两项重要活动：一是APEC会议；二是建党80周年。于是我想在APEC会议前，先把一大会址周边的地块开发好，等这一区域成熟后，再带动后续的开发。”
集中全部精力倾心打造新天地项目，让罗康瑞一举成名。这种在中心城区承担政府旧城改造项目的开发模式成为罗康瑞的经典之作。而新天地带来的巨大人气和财气不仅使周围的房价和地价与日俱增，给罗康瑞带来了丰厚的利润，更难得的是为罗康瑞赢得了业界的认同，树立了他和企业的形象。
在20世纪末到21世纪初的这段时间里，国内有很多的投资机会，特别是对类似罗康瑞这样资金和实力都雄厚的资本大佬来说，多元化发展几乎成为一条铁律。然而，罗康瑞却坚持与地方政府合作，共同开发高端商业地产。对于这一问题，罗康瑞给出了自己的答案：人生需要框框。
“这样才是最好的，你就很容易去决定了，我也不希望去炒卖，我不去想它。要不然每天肯定有很多人都在说，你来投资这个很快的，一下子你就赚钱了。我说对不起，这个事我不做的，我想都不去想它，为什么要浪费时间去想这些呢？ 人需要有一个框框，我一定要活在这个框框之内。”
罗康瑞在公司的发展过程中制订了很多的“框框”，从瑞安公司的“框框”里，我们既可以读到“公司的经营要旨”，也可以看出罗康瑞对利润的理解及其管理哲学。这其中有很多的“条条”和“框框”都是罗康瑞一字一句琢磨出来的。
对于为什么要制订那么多的“条条”和“框框”，罗康瑞有着自己的理解。一是在于明确公司的经营要旨，使大家行事有一个前进的方向；二是在于树立规则意识，突显价值创造的独特之处，求得企业的长远发展。
有人问罗康瑞给自己设定的这个框框会不会限制了他的范围呢？罗康瑞觉得，框框并没有限制自己的发展范围。用他自己的话来说就是：“我还是有很多空间的，你只是做事用这个框框来做，要是你每天都不一样，你下面的员工怎么跟得上你呢？”
正是由于有了框框（或许这就是罗康瑞的原则和底线），做起事来才容易很多，所以框框对公司的发展十分重要。用罗康瑞自己的话来说就是：“为什么要有公司经营要旨？这个就是我们的框框。”而瑞安集团里的“条条框框”“很多都是我自己写的”。也许正是因为这些框框的存在，使罗康瑞能够更加务实、专注地投身于自己的“新天地”。