第三节　本研究的主要内容和逻辑思路

一、本研究的主要内容

本研究围绕构建中国城市以效率改进为导向的住房保障制度这一主题，围绕历史和现状、理论和实证以及制度框架设计和实施方式的路径进行了深入的探索，各章节的主要内容如下。

第一章绪论，主要阐述研究背景和意义，全面系统地分析国内外研究文献的主要成果，在此基础上概要阐释研究内容和逻辑思路，并对本研究的创新、不足和尚需深入研究的问题进行说明。

第二章高效住房保障制度的一般性特征，结合我国的实际情况，从理论上分别阐述了住房保障制度的公平普适性目标、保障性住房的补贴有效性特征、保障性住房与商品房存在的替代效应和保障性住房的激励效能等核心问题。

第三章保障性住房的供求理论模型，在供求基准模型并得出理论结论的基础上，将模型扩展到包括银行、政府、存在不同类型的保障性住房以及限购限售限贷等情形，从中得出相应的理论结论和政策含义，为其后的实证分析奠定理论基础。

第四章中国城市住房保障制度的发展历程，说明了中国城市住房保障制度的历史变化和截至目前取得的效果、现有不同类型的住房保障制度的核心特点、我国保障性住房建设现状，以及对不同城市具体实施的住房保障制度的一致性和差异性状况进行了分析。

第五章国外住房保障制度的经验比较和借鉴，分别研究了美国、德国和新加坡等典型发达国家住房保障制度的发展，归纳了世界各国不同类型住房保障制度的特点，在此基础上得出其住房保障制度对我国的借鉴意义。

第六章中国城市住房保障制度评价:效率角度的理论探讨，分析了我国现行住房保障制度存在效率缺陷的主要表现，结合实地调研数据对生产效率、分配效率和运行效率较低进行了分析，探讨了造成现行住房保障制度效率缺陷的主要原因，并分析了造成这些缺陷的主要作用方式。

第七章中国城市住房保障制度评价:满意度视角的实证分析，分析了全国26个有代表性的城市保障性住房及住房保障制度实施的实地调研结果。

第八章中国城市住房保障潜在需求与财政可承受度的实证分析，从保障性住房需求、最大化社会福利和财政可承担的住房保障支出水平与商品房价格关系三个维度进行实证研究，根据实证结果对第三章建立的理论模型的相关要素进行证实或证伪，为制度框架设计提供实证依据及设计方向。

第九章以效率改进为导向的中国住房保障制度的优化研究，在阐述制度框架设计基本特征的基础上，提出了效率改进导向住房保障制度的目标和结构，并从保障范围、提供方式、资金来源和保障支出方式、空间选址、保障退出方式等方面系统阐述了效率改进导向保障性住房供应的实施方式。

第十章研究结论，简明扼要地归纳了本研究的理论结论、实证结论和政策建议。

二、本研究的逻辑思路

从逻辑思路上看，本研究报告利用国内外对住房保障制度相关理论和实证研究的主要成果，从理论上分析住房保障制度的具体特征及其存在的效率缺陷，结合我国的具体国情，从生产效率、分配效率和运行效率三个方面，在满足住房保障公平目标的基础上，确立提升整体效率水平的住房保障制度框架，并运用计量经济学方法进行实证检验，从而为政府决策提供理论依据。具体的逻辑思路框架如图1.1所示。

（1）研究分析住房保障制度的一般性特征，主要是运用经济理论研究制度的公平普适性目标、保障性住房的补贴有效性特征、保障性住房与市场化住房存在的替代非扭曲性以及保障资金来源单一性的激励效能。

（2）在有效制度普适性、确定性和开放性原则基础上，研究现行住房保障制度的效率缺陷，包括建设生产投入“瓶颈”、分配行政干预任意武断、交叉补贴负担非公平性、进入和退出行政管理成本高昂、维护不当及资金来源贫乏等问题，从理论和实证角度阐释其侵蚀公平目标的基本作用机制，分别分析其对生产效率、分配效率和运行效率的相关影响。

（3）建立理论模型，研究分析住房保障制度效率缺陷的核心，分析这一制度对人们住房消费行为激励机制的影响路径，运用计量经济模型并结合全国以及各地住房保障制度设立和发展过程中的实际数据获得定量证据。

（4）建立理论模型，研究分析住房保障制度创新的核心要素，分析与人们面临的激励因素改变协调一致的以效率改进为导向的住房保障制度的基本条件，从理论上推导和分析不同条件下各个经济变量之间的相互关系和影响机制。

（5）采取需求分析法、居民可支付能力分析法以及财政可负担水平分析法建立实证分析模型，研究我国保障住房的实际需求、如何提升住房方面的福利水平，并提供结合我国人口、经济、社会发展趋势及当前国情下财政可承担的住房保障的定量依据。

（6）研究分析以效率改进为导向的住房保障制度框架设计，分析该框架的基本特征、需要具备的条件，以及设计和实施的关键点。同时结合典型发达国家住房保障制度的经验，提出我国保障性住房供应的方式、融资渠道、空间选择、保障模式、不同区域不同城市保障区别等问题，并提出与之配套的政策建议。

本研究报告的重点是，由于现有住房保障制度对人们住房消费行为激励因素产生扭曲，使其在实施过程中存在效率低下的制度缺陷，需要建立兼容住房保障制度的公平和效率因素，在理论上阐释两者结合或者寻求两者合适的平衡点。而难点在于，对应于保障性住房和市场化住房有两种不同范式。其中隔离范式认为，效率问题是住房保障制度本身的制度缺陷，只要存在这种制度就不可能兼顾效率目标，为保障我国住房发展兼顾公平与效率，应将商品房和保障性住房分置于两个隔离领域，贯彻“各司其职、同步推进、量比适当、协调发展”的原则。这一观点是我国不少区域的实际模式。而连续统一体范式认为，保障性因素蕴含在不同住房类型上，保障性特征只有程度上的差异，这一连续统一体只有在统一的市场中交互作用才能既实现住房公平目标又不失效率特征。