前言

本书是在国家社会科学基金项目“制度、效率和中国住房保障研究”（课题编号：17BJY218）研究报告基础上修改而成的。

习近平总书记强调，“加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求”。住房保障制度的发展和完善涉及普通人群最关心、最现实的切身利益，高效合理的住房保障制度是提升人们生活水平的重要保证，也是实现社会公平目标的重要体现。人们在理论上提出了各式各样的模式和框架，在实践中也不断引入条件不一、规模不同的具体保障房类型。然而，住房保障制度处于一个相对尴尬的状态之中，追求公平目标而常常受到不公平的诟病，试图兼顾效率但真实成本始终居高不下。

改革开放之初，我国住房方面仍然以计划经济体制下的福利分配为主。长期的实践表明，福利分配制度存在严重低效率的弊端，无法高效率地使用有限的资源。20世纪80年代末市场化改革逐步进入住房领域，90年代开始在全国铺开以公有住房出售为主体的住房制度改革，商品房市场迅速发展起来。

经历了30多年的住房市场化改革之后，人们的整体居住状况得到了巨大的改善，居住困难问题从全面性、全国性现象逐渐变化为局部性、区域性现象，全国性的住房短缺问题得以解决，全国大部分地区人均住房面积达到30多平方米。不过，在市场化改革过程中，出现了不同社会阶层实际住房状况的巨大差异，引发了人们对中低收入阶层居住问题的关注，住房困难问题也从绝对居住空间狭小转化为相对居住面积差异。由此，社会各界普遍认为住房领域逐步出现了严重的公平性问题。一方面，政府运用经济、金融和行政手段对商品房市场进行越来越多的干预，希望降低住房价格，满足中等收入者的需求；另一方面，政府投入越来越多的资金开发建设各类保障性住房，以期满足中低收入者和低收入者的需求。

在追求住房公平性的过程中，政府主导建设了建设主体、准入条件、覆盖面和退出方式各不相同的保障性住房。在政府提供了较多满足中低收入者的保障性住房的同时，保障性住房建设低效率的弊端又一次显现出来。这一时期的实践又一次证实，追求公平性目标会对住房开发建设的效率产生重要的影响。如果不断扩大保障性住房的覆盖面，那么低效率问题可能会重新成为我国住房领域面临的重大问题。

由此可以看到，在住房制度改革和发展的实践中，公平和效率两个主题不断重现。住房保障制度的设计和运行既要追求公平的社会目标，又要防止低效率状态重现，这是深入研究建立以效率改进为导向的住房保障制度的实践要求。

本书的主要内容如下。

第一章绪论，主要阐述本书的研究背景和意义，全面系统地分析国内外研究文献的主要成果，在此基础上概要阐释研究内容和逻辑思路，并对研究的创新、不足和尚需深入研究的问题进行说明。

第二章和第三章集中于理论分析。其中第二章高效住房保障制度的一般性特征，结合我国的实际情况，从理论上分别阐述了住房保障制度的公平普适性目标、保障性住房的补贴有效性特征、保障性住房与商品房存在的替代效应和保障性住房的激励效能等核心问题。第三章保障性住房的供求理论模型，在建立供求基准模型并得出理论结论的基础上，将模型扩展到包括银行、政府、存在不同类型的保障性住房以及限购限售限贷等情形，从中得出相应的理论结论和政策含义，为其后的实证分析奠定理论基础。

第四章和第五章聚焦中外城市住房保障制度的发展。其中第四章中国城市住房保障制度的发展历程，说明了中国城市住房保障制度的历史变化和截至目前取得的效果、现有不同类型的住房保障制度的核心特点、我国保障性住房建设现状，并对不同城市具体实施的住房保障制度的一致性和差异性状况进行分析。第五章国外住房保障制度的经验比较和借鉴，分别研究了美国、德国和新加坡等典型发达国家住房保障制度的发展，归纳了世界各国不同类型住房保障制度的特点，在此基础上得出其住房保障制度对我国的借鉴意义。

第六章、第七章和第八章是围绕中国城市住房保障制度的实证研究。其中第六章中国城市住房保障制度评价：效率角度的理论探讨，分析了我国现行住房保障制度存在效率缺陷的主要表现，结合实地调研数据对生产效率、分配效率和运行效率较低的问题进行分析，探讨了造成现行住房保障制度效率缺陷的主要原因，并分析了造成这些缺陷的主要作用方式。第七章中国城市住房保障制度评价：满意度视角的实证分析，分析了全国26个有代表性的城市保障性住房及住房保障制度实施的实地调研结果。第八章中国城市住房保障潜在需求与财政可承受度的实证分析，从保障性住房需求、最大化社会福利和财政可承担的住房保障支出水平与商品房价格关系三个维度进行实证研究，根据实证结果对第三章建立的理论模型的相关要素进行证实或证伪，为制度框架设计提供实证依据及设计方向。

第九章以效率改进为导向的中国住房保障制度的优化研究，在阐述制度框架设计基本特征的基础上，提出了效率改进导向住房保障制度的目标和结构，并从保障范围、提供方式、资金来源和保障支出方式、空间选址、保障退出方式等方面系统阐述了效率改进导向保障性住房供应的实施方式。

第十章研究结论，简明扼要地归纳了研究的理论结论、实证结论和政策建议。

本书研究团队成员包括华东师范大学经济与管理学部孟星、王盛、余倩妮、蔡幼阳、李烨、顾伊丽，上海易居房地产研究院黄炜炜、何德媛、卢雅。团队成员为课题顺利进行和圆满结项付出了巨大的努力，其中余倩妮、蔡幼阳、李烨全程参与了研究，并协助开展了全国范围内的问卷调研、数据整理分析和部分初稿撰写等工作。

在研究过程中，得到了许多专家学者中肯的意见和建议，特别感谢上海易居房地产研究院张永岳教授、上海师范大学崔光灿教授和华东师范大学施有文副教授等在课题开题、研究开展、多次研讨会中对研究设计、研究内容、制度框架等方面提出的真知灼见。同时，衷心感谢本课题匿名评审专家们的鉴定意见，这些意见和建议有效地提升了研究质量。

当然，限于作者水平和时间，本书尚存在许多不足之处，对相关问题的研究还有待进一步深入，住房保障制度改革仍然任重道远，需要根据实践和发展不断拓展思路，努力提升中国城市住房保障制度的运行效率，切实为提升中国城市住房水平而进一步深化研究。书中的不足乃至错漏之处，由作者负责，还请读者见谅和指正。衷心期望本书能对我国城市住房保障制度的健康发展起到积极的推动作用。

孙斌艺

2023年1月16日