第73章 这题，我亲自回答
一部分不信任开发商的业主，选择拿钱走人，出售手里的商铺，100万的商铺40万卖，亏的60万就当交给市场的学费。
另一部分业主是乐观派，100万降到40万其实对他们没有什么影响，因为铺子产权在自己手上，一年收3万租金也不是不能接受，3%的收益和存银行差不多，万一过几年经济恢复了呢，租金还能上涨对吧，铺子说不定还会慢慢升值，对吧。
累计2.2亿的烂账，被40%折价到8800万。
拿钱走人的业主有2/5，总计3500万，逾期费象征性给了一点。
有业主表示不满。
房管工作组的人就劝说：“这年头开发商肯认账已经不错了，真到破产那一步，你们拿不拿得到钱都难说。”
有人不信。
工作组员工就把文件拿出来给大家看。
“像你们这种普通债权人，还款优先级是最低的，排在你前面的，第一优先级是银行，银行贷款基本都是抵押贷款，抵押财产具有优先受偿权，被抵押财产不属于破产财产，懂了吗？银行拿完了最值钱的抵押物，剩下的才是你们的。瞧瞧看，文件写着呢。”
业主们开始骂银行。
“银行分完，剩下的才是你们普通债权，但也要按顺序来，最先是欠职工的工资，医疗，社保，养老，伤残补助，抚恤费用，给职工的赔偿金，住房公积金等等，职工债权排第二名，懂了吧？”
业主们倒是不方便骂职工，大家都还在售楼部呢，怕挨打。
莫名其妙的，那些销售人员的腰杆子挺直了好多，原来老板破产，我们只排银行后面，比这群业主更优先，优越感油然而生。
“接着是公司欠的社保费用，税款，国家先收，最后才轮到建筑公司，材料商，农民工，以及你们普通业主，你们觉得落到手里的还有几个？”
工作组的人解释完，业主们全都坐不住了。
有以前咨询过律师的，或者自己就干律师的，表示这个说法没错。
于是，逾期费也没人提了。
真逼急了，今天不给你办退款，又要进入煎熬的排队等待。
郑茹云作为出资方代表，张珏作为开发商代表，业主，三方在房管工作组的监督下重新签订协议。
总共3500万，郑茹云当场付款60%，2100万，剩下的40%是1400万，按季度支付，每个季度支付10%，总共支付四期，为期一年还完，直接打业主银行卡账上。
老会计，把资金利用到了极致。
剩下3/5是5400万，这些业主不退房了，老的退房协议作废，重新与张珏签订新的租赁托管合同。
整个自救计划，最骚的操作就在这里。
三年前，张珏拿着8%的租赁合同去银行申请贷款，银行门口的狗都不理。
银行又不傻，信贷部啪啪一按计算器，你开发商根本赚不到钱啊，50平米的门面一个月要租金6600块才保本，远超正常行情，卖什么的商家能给你出这么高的租金？
你提供的资料证明不了盈利能力，银行就不给贷。
现在她拿着7.5%的返租合同去银行跑贷款，挤去泡沫，50平米的门面，月租成本2500。
等于盈利能力暴增几倍！
艾玛真香！
来来来，张总我们去银行VIP房间里细嗦！
这批5400万的房产，银行算出大概3.8个点的利润，开发商一年赚205万。
直接打包未来10年的收入，算上几年涨一次价，10年至少可以收入2500万，立刻拿到银行1600万的贷款。
这个叫资产证券化。
这种操作实在是太常见了，欢乐谷的门票，大闸蟹提货券，自如蛋壳公寓等等都是这么玩的，把未来多少年的收益，提前到现在用。
1600万银行贷款，加上郑茹云扣下40%，按季度分期付款的1400万，正好3000万！
她甚至赶在8月15日的8月中期三年企业债到期之前，打个20天的时间差，把3000万放出去给别人过桥，可以多赚几万块钱的利息！
张家姐弟看着这个操作，惊为天人！
公司财务更是恭恭敬敬跟着郑茹云，张口闭口郑姐，跟着学怎么整活，合理避税，调整资金结构。
人逢喜事精神爽。
张斌又来苏家吃晚饭，饭桌上，当着苏如眠的面，他兴高采烈对苏木林讲述这几天发生的事，张珏在一旁补充，争取还原全部细节。
苏木林面无表情，只听，不表态。
苏如眠听故事，全程姨母笑，吃完了也不离桌，努力当一个小透明，以前她对这些都不太感兴趣的，今天纯粹是想听到何俊伟干了些什么。
张斌有心逗逗她，拼命夸奖其他人。
“王老爷子，高屋建瓴，对政策把握，上面的心理，揣测的那叫一个准啊，房管工作组这么配合我们，90%的功劳要算在王老爷子头上。”
“王为民两口子，坐镇中帐，运筹帷幄，大部分钱都是他们筹来的，王主任的能量真没得说，实力惊人。”
“郑茹云，顶级财务，她在售楼部看了三天账，硬是扣出来20多万的不合理开支，几个财务佩服得五体投地。”
“何诚丰，能说会道，值得信赖，他是革命一块砖，哪里需要哪里搬。”
他甚至连王小帅，程灵韵，肖家富等人都夸了个遍。
唯独不提何俊伟。
果然看到苏如眠冲他不满嘟起嘴，张斌笑得开心，挑眉拿眼睛示意，你求我啊，求我夸夸他。
没想到，苏木林先开口：“问你们三个问题。第一，他们买到多少面积？”
“6000多平米。”
“第二，他们准备怎么盈利？”
“应该是自己经营吧？不会和我们手里的返租商铺一起招商。”
“他们和我商量，想把一些零散的不成片的商铺换成挨在一起成片的，我问他们要做什么，他们也不说。”
“我想起来了，我之前给何俊伟的那1000平米被他们买下来了，加上旁边二楼，三楼，肖记餐馆，连起来超过3000平。”
姐弟俩分析到这里，对视一眼。
张斌一拍桌子：“我知道了，他一开始就找我要3000平米，难道这么多人忙活一场，为的是这个？他买下3000平米做职业教育培训？”
苏木林适时插嘴：“这是第三个问题，什么样的培训能赚这么多钱？”
张珏脑海里瞬间跳出一个词：“升学考试！”
张斌想了想。
“3000平米最少可以开20个班吧，这么大规模的培训肯定是全年龄段的，小中高都有。你们不是都说他做培训很厉害嘛，挺好呀，只要他做出点名堂来，每年多几十个考上华师一附中，外校的初中生，正好可以拉动小区房价，我们也可以当学区房卖，提高一倍卖个两万，哈哈哈。”
他在笑，可苏如眠脸上一点笑容都没有，苏木林也紧皱眉头，毫无喜色。
苏如眠很生气：“舅舅，他究竟哪里得罪您了？您说的每一句话，做的每一件事，哪一件不是在算计他？连我都看出来了，王爷爷何叔叔他们两家人费那么大的劲，就是为了给他拿到一片面积大，不受我们控制和约束的场地，就是担心有人背后做小动作使坏！您之前说不收房租，等明年他真做出点名堂来，房租肯定会涨到天上去！”
她推开椅子，站起来，气鼓鼓说：“这种不公平的偏见，我听不下去！”
苏如眠上楼，张斌赶紧站起来挽留她。
“你坐下！”
苏木林拦住他，眼神凌冽，十分不满：“连如眠都看出来的东西，你却一叶障目！我要是小何，拿不到足够的好处，根本就不开小学初中的教培，你去哪里弄学区房？”
“我真没想背后使坏……”
“那你刚刚把每个人都夸了一遍，唯独他一句好话也没有？”
“我只是想逗逗如眠……”
“有你这么逗的吗？话都不会说？非要惹她不高兴了你就很开心？你几岁了？”
张斌没法解释，连忙承认刚刚说错话了，同时心中一惊，原来他潜意识里确实把何俊伟当成外人看，因为……他实在是太嫉妒了，他一直扮演着苏如眠慈父的角色，很难接受女儿心向外人的事实。
苏木林叹气：“我算是彻底看懂小何的计划了，锦绣长新目前开发4期，将来还有18000套房要卖，他要是弄出一个学区房的概念，不说多了，一户多卖50万，增量就是90亿。你觉得你要花多大的代价，才能求他同意带你玩？”
张斌震惊，一巴掌甩在自己脸上，啪一声非常响，甚至可以看到红印子。
“我是傻哔……我去给如眠道歉。”
张斌慌张上楼，哄小公主开心。
张珏不太相信：“你说的是真的？”
“虽然我一直故意不露面，但你们做的每一件事我都知道，我算是和他神交已久吧，高手过招，一点就透，这一定是他的真正计划。而且你知道他为什么不跟我们说实话，非要绕个大圈子这么干吗？”
“为什么？”
“因为他还在考验我们，考验我们有没有资格当他的合作人。”
苏木林看着老婆，叹气说：“这回，我要亲自答题。你没事多和他家人打好关系，后天我们三家人的聚会你好好准备，一定要给他们足够的尊重。”
他拿起筷子，夹面前的花生米，越嚼越觉得香。
心情实在是太好，他又给自己倒了一点酒。
这些年，他身边一个能用的人都没有，只有他一个人苦撑。
现在多出来一个厉害的王老先生，以及更年轻，更厉害的何俊伟，那他以后应该不用这么累了吧。
他终于看到了苏家起死回生的希望，打了这么多年仗，也该享受享受了。