11 不安抗辩权的行使应当及时、适当

——天津生态城市政景观有限公司诉中铁上海工程局集团有限公司第四分公司、中铁上海工程局集团有限公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

天津市第二中级人民法院（2018）津02民终8177号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：天津生态城市政景观有限公司（以下简称景观公司）

被告（上诉人）：中铁上海工程局集团有限公司第四分公司（以下简称中铁上海第四分公司）

被告：中铁上海工程局集团有限公司（以下简称中铁上海公司）

【基本案情】

2011年8月22日，景观公司取得案涉房屋的销售许可证。2013年5月9日，景观公司与中铁上海第四分公司签订《商品房预定协议书》（以下简称《协议书》），对付款时间约定为：中铁上海第四分公司于2013年12月1日前一次性支付10套商品房首付款6738392元、于2014年6月1日前一次性支付10套商品房二次付款2948046.5元、于2015年6月1日前一次性支付10套商品房尾款2948046.5元。中铁上海第四分公司在缴纳商品房首付款后，应持本协议等材料与景观公司签订商品房买卖合同及附件。2014年12月15日，景观公司就上述10套房屋中的一套打印了合同编号为2011-0133894的《天津市商品房买卖合同》，该合同约定中铁上海第四分公司购买商品房坐落为天津滨海新区中新天津生态城动漫中路334号创展大厦1号楼×××，建筑面积307.28平方米，房屋单价8500元/平方米，房屋总价款为2611880元，中铁上海第四分公司采用分期付款方式，具体为2014年12月20日前付款1305940元、2014年12月31日前一次性存入二次付款327561元、2015年6月1日前一次性存入尾款978379元。该合同对买方逾期付款违约责任作出约定。后景观公司向中铁上海第四分公司送达了《天津市商品房买卖合同》，但双方均未在《天津市商品房买卖合同》上签字盖章。2014年12月30日，景观公司为中铁上海第四分公司开具了该房屋首付款发票，金额为1305940元。该发票另外记载该房屋建筑面积为308.97平方米、总房款2626245元。中铁上海第四分公司履行完首付款付款义务后，未履行剩余该房屋的付款义务。

2015年3月17日，景观公司印发并送达给中铁上海第四分公司的《关于尽快签订创展大厦1-901-×××号房间商品房买卖合同并支付购房款的函》，要求中铁上海第四分公司于2015年3月20日配合完成合同签订工作并缴纳应交房款。

2015年5月26日，中铁上海第四分公司向景观公司送达《关于解决阻碍签订商品房买卖合同若干问题的函》，主要内容为景观公司直到2014年年底才启动商品房买卖合同签订事宜，导致双方之间的工作进展缓慢。

2015年7月9日，景观公司印发并送达给中铁上海第四分公司的《关于催促签订创展大厦1-901-×××号房间商品房买卖合同并支付购房款的函》记载主要内容为要求中铁上海第四分公司在2015年7月31日前配合完成合同签订工作并缴纳应交房款。

2015年7月13日，中铁上海第四分公司向景观公司送达《关于催促签订创展大厦1-901-×××房间商品房买卖合同并支付购房款的复函》，主要内容为中铁上海第四分公司表示继续租赁或者其他方式使用该办公楼的想法，并请求景观公司撤掉网上录入的合同，暂时解除监管的资金，并通过其他方式解决双方分歧。

2015年10月22日，景观公司向中铁上海第四分公司邮寄送达《律师函》，主要内容为催告中铁上海第四分公司签署商品房买卖合同、催收剩余房屋及保留赔偿权利。

2015年11月12日，中铁上海第四分公司称其向景观公司送达《关于明确创展大厦九楼商品房租售问题的函》，主要内容为双方并未签订《商品房买卖合同》且长期沟通未果，该公司不再购置该商品房。

【案件焦点】

如何把握不安抗辩权行使的条件。

【法院裁判要旨】

天津市滨海新区人民法院经审理认为：中铁上海第四分公司向景观公司购买商品房，双方签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该协议书约定，中铁上海第四分公司缴纳首付款后，负有与景观公司签订《商品房买卖合同》的义务，还应当支付剩余房款。中铁上海第四分公司主张景观公司存在未办理涉案房屋初始登记影响办理产权登记，行使不安抗辩权。但不安抗辩权行使并不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定。根据在案证据，中铁上海第四分公司仅在第二次庭审中提出不安抗辩权的主张，在此之前并未对此向景观公司进行过明确通知，中铁上海第四分公司也并未提交确切证据证实景观公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。因此，法院对中铁上海第四分公司该项主张不予支持。中铁上海第四分公司未及时积极主动地与景观公司洽谈并签订正式《商品房买卖合同》并支付剩余房款的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。

天津市滨海新区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款等规定，判决如下：

一、中铁上海第四分公司于本判决生效后十日内给付景观公司剩余购房款1320305元及逾期利息，具体为：以欠付660152.5元为基数，支付自2014年6月2日起至实际给付该欠款之日止；以欠付660152.5元为基数，支付自2015年6月2日起至实际给付该欠款之日止，利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；

二、驳回景观公司的其他诉讼请求。

中铁上海第四分公司不服原审判决，提起上诉。天津市第二中级人民法院经审理认为：中铁上海第四分公司未能按照上述协议的约定持相关文件与景观公司完成《天津市商品房买卖合同》的签订工作并存在迟延履行之行为。后双方就尽快签订《天津市商品房买卖合同》及支付剩余购房款事宜通过往来函件进行了多次协商未果。从双方往来函件的内容显示，中铁上海第四分公司并未提及景观公司存在或可能存在丧失履行债务能力的情形，亦未以此作为其拒绝继续履行合同的抗辩事由，而是多次提出改变涉案房屋的使用方式，并于2015年7月13日及2015年11月12日的回函中作出不再购置涉案房屋的意思表示，并请求景观公司撤销网上录入的合同。显然，中铁上海第四分公司的上述行为已构成违约。一审法院根据上述情节判令中铁上海第四分公司承担违约责任，与事实相符，与法律不悖，并无不当。

天津市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

不安抗辩权是指后履行方当事人存在丧失或者可能丧失履行债务能力的法定情形时，先履行方当事人在其恢复履行能力且未提供适当担保前，有权拒绝履行合同义务，不安抗辩权行使的效力是中止履行合同。不安抗辩权以公平原则为基础，双务合同的对价性产生于交易习惯对于公平价值的追求，如果一方存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，而要求对方履行，有悖公平，并且履行该抗辩权会致对方损害，还应当对该抗辩权行使有一定限制，达到对双方公平的效果。

正是因为不安抗辩权的行使对于交易秩序及安全有着巨大潜在的“威力”，为防止不安抗辩权的滥用，应当对不安抗辩权行使限制一定的条件。根据我国《合同法》第六十八条、第六十九条的规定，除行使不安抗辩权一方还应当及时通知对方外，合同一方行使不安抗辩权，还应当举证证明对方经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他四种情形承担举证责任。对于第四种兜底条款，应当严格把握“丧失或者可能丧失履行债务能力”，不应当将轻微、一般的事由归为这一情形，防止不安抗辩权适用情形扩大，损害另一方的正当权益。

本案中，景观公司在取得案涉商品房销售许可证的前提下与中铁上海第四分公司签订《协议书》，并在房管部门系统中生成了《天津市商品房销售合同》，足以表明双方签订的合同能够继续履行。中铁上海第四分公司以景观公司未办理涉案房屋初始登记，将来影响商品房产权登记办理，并不属于景观公司“有丧失或者可能丧失履行债务能力”的情形，据此，法院未支持中铁上海第四分公司主张行使不安抗辩权的主张，并判令其承担相应的违约责任。

编写人：天津市滨海新区人民法院 张艳辉