自己的房屋被错误登记在他人名下，转让有效吗？

现实困惑

某处房产登记在孙某名下，但是孙某的妹夫刘某认为登记错误，自己才是房屋的真正所有人，并于2018年12月1日向登记机关提出异议申请。后来，孙某于2019年1月15日把房子卖给了赵某，并办理了过户手续。1月20日，刘某向法院起诉。经查，该房属于登记错误，刘某才是该房的真正所有人。这种情况下，刘某可以要求赵某返还房屋吗？

律师说法

刘某不能向赵某要求返还房屋，因为他没有在异议登记有效期内起诉，异议登记已经失去效力。现实生活中，有可能房屋被错误地登记在他人名下，或者有人认为某处登记在他人名下的房产本属自己所有，《物权法》上把提出这种主张的人称为“利害关系人”，并赋予了利害关系人异议登记的权利，在进行异议登记后15日内通过诉讼途径来确定房屋到底归谁所有，如果登记后15日内没有起诉，则异议登记失效，视为利害关系人放弃异议，这时如果把房屋卖给第三人，则买卖是有效的。即使查明利害关系人是真正的房主，也不能要求已经取得房屋所有权的第三人返还房屋。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。